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??“不將房地產作為短期刺激經濟的手段，這是一個重大抉擇。”在回顧2019年房地產形勢時，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛這樣說到，中央的這個正確決定不僅表明了解決房地產問題的決心，而且顯示了對中國經濟發展和對駕馭經濟政策的自信，從而倒逼市場主體和地方政府徹底丟掉幻想。

??在專訪過程中，這位睿智的中國經濟智囊頻出金句，“當前的樓市均衡是‘刀刃上’的弱均衡，當前的樓市穩定是‘鐵令下’的弱穩定”“中央調控不動搖和基礎制度改革邁出重要步伐，決定著‘市場的穩’，而持續調控和改革的力度和節奏影響著‘市場的變’”。

??作為社科院資深專家的倪鵬飛，對于2020年的房地產形勢研判道，樓市的調控政策總體基調不會變化，2020年樓市仍將會在合理區間內運行，保持“年穩季變和持續分化”的態勢。

??中國房地產報：過去的一年什么事件令您印象深刻，為什么？

??倪鵬飛：印象最深刻的是中央首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。 2019年7月30日，中央政治局召開會議部署下半年經濟工作，提出堅持房子是用來住的不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

??這是就房地產與宏觀經濟關系的關鍵方面第一次做出明確定位。最近幾年宏觀經濟下行壓力持續加大，國際環境復雜嚴峻和不確定，中國經濟需要增長的動力，房地產過去曾常作為應對經濟下滑的手段，但其過度發展已經給中國經濟埋下隱患，也是中國經濟需要調結構的重要內容。是繼續延續傳統辦法維持當前增長讓問題未來更嚴重還是不用房地產來刺激經濟增長，敢于擔當，堅定決心，頂住壓力、保持定力，堅持持續調控不動搖，并以“壯士斷腕”意志解決房地產問題，在宏觀經濟的穩增長、調結構、防風險和樓市調控面臨多重兩難的政策選擇的關鍵時刻，中央的這個正確決定不僅表明了解決房地產問題的決心，而且顯示了對中國經濟發展和對駕馭經濟政策的自信，既向市場發出明確的信號，也向各級政府部門做出了明確的指示和要求。無論對住房發展還是對宏觀經濟，無論對市場運行還是對市場預期，無論對市場主體還是對政府部門，都具有重要影響，從而倒逼市場主體和地方政府徹底丟掉幻想，真正改弦更張，切實按照新發展理念的高質量發展要求，調整經濟的發展方向，著力發展實體經濟，回歸住房的民生初心，保障全體居民住有宜居。

??中國房地產報：如果用一個詞來評價2019年的房地產市場會是什么？為什么？

??倪鵬飛：2019年房地產市場用一個詞概括是“盡如所期”。2018年中央經濟工作會議對2019年的樓市提出的目標是“穩房價、穩地價和穩預期”，2019年的樓市走進預期的穩定區間，呈現“年穩季變，空間分化”的態勢，實現了“三穩”目標。這主要源自持續實施的樓市調控。中央調控不動搖和基礎制度改革邁出重要步伐決定著“市場的穩”，而持續調控和改革的力度和節奏影響著“市場的變”。

??中國房地產報：最近，中央經濟工作會議召開，針對住房領域，再提“房住不炒”“穩房價穩地產穩預期”促進房地產市場平穩健康發展等，對于會議內容您怎么看？

??倪鵬飛：中央經濟工作會議關于住房問題定調十分清楚的，也是對之前政策的重溫、強調和完善。但是個別機構及專家的解讀不夠準確，一定程度上會誤導市場決策。

??中央經濟工作會議強調全面落實因城施策和建立三穩長效管理機制：首先，表明重要樓市調控不動搖的決心和意志，是向市場傳達清晰明確的信息，也是向各級政府和相關部門提出明確的要求和指示。

??其次，全面落實因城市施策既是要求各級政府及相關部門都要見行動，也是要求全面理解“因市施策，一城一策”即通過因地制宜的不同措施，達到所有城市樓市穩定的相同目標。再次，建立三穩管理長效機制是在之前的調控的基礎上新的更高的要求，即是探索和建立制度化和機制化的調控政策，可以使得調控不僅更加精準而且可以相機變動，從而更以達到調控的靈活性、前瞻性和針對性，從而更好地實現樓市平穩和房住不炒的目標。

??2020年樓市的調控政策總體基調不會變化，但是，第一，調控政策將進一步完善化和機制化。如：將會基本建立住房、土地和金融的全國監測和監管體系，將會完善住房、土地和金融調控的聯動機制，將會探索金融、土地、稅收的“因城施策”的調控機制。第二，調控政策將會因時因地相機微調，一方面，各地市場的分化和變動差異，各地因城施策，出臺的政策或者政策的松緊會有更多的調整。另一方面，由于市場短期波動，房地產金融和土地調控政策的松緊節奏也會相應變動。第三，“支持住和抑制炒”政策同時發力。“房住不炒”的全面準確的政策含義是支持住和抑制炒兩個方面，在炒被抑制住之后，合理的剛性需求、改善性需求以及重置需求應支持，因此對于過去因為抑制炒而誤傷合理需求的政策，隨著市場環境趨穩，樓市調控政策走向完善，未來也將會做出矯正和調整。

??中國房地產報：對于2020年的房地產市場有什么判斷？

??倪鵬飛：雖然樓市內外環境和影響因素復雜多變，在2019年走進調控預設區間的基礎上，2020年樓市仍將會在合理區間內運行，保持“年穩季變和持續分化”的態勢。

??第一，在總體上，市場繼續保持降溫通道。在沒有重大政策轉向和意外事件沖擊的情況下，不會出現劇烈的波動。具體看，商品房價格同比增幅保持在5%～8%，商品房銷售額同比增幅5%～10%，商品房銷售面積同比增幅將保持在-1%到2%，房地產開發投資同比增速將持續在7%～10%區間內。所以，首先是需求依然較大。商品房的三大需求即新市民剛性需求、老市民改善性需求、各種拆遷改造的重置需求依然保持增長，也決定著市場相對樂觀的預期。其次，炒房的利益機制沒有完全消除。從短期收益風險比較分析，金融機構仍然傾向將資金投向房地產領域，土地出讓和房地產稅費仍然是地方政府收入的重要來源。由于投資工具相對較少，居民資金缺乏出口，一些人仍傾向將房產作為保值的工具。再次，樓市調控不太可能放松。基于上述房地產的市場走勢、樓市存在的問題，以及房地產問題對宏觀經濟的影響，中央政府調控樓市的決心和意志不可能改變，而且調整的制度更加完善、機制更加健全，持續調控將使市場運行處在預期的區間內。

??第二，在時間上，降溫中有起伏和波動。價格增幅個別月份可能較高，個別月份可能負增長， 商品房銷售面積個別月份可能再出現負增長。投資也可能繼續保持延續多年的前高后低走勢。原因在于：一方面，樓市外部環境的沖擊，樓市自身供求關系變化以及預期的變化調整，樓市將處在波動之中。另一方面，為了確保樓市穩定使樓市保持在一定的區間內運行，調控政策也根據樓市當期或未來可能的變化，進行不斷的微調，市場上升到一定程度調控將會加碼，市場下降到一定幅度調控將會有所放松。。

??第三，在空間上，城市分化可能持續凸顯。未來一年，一二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，價格、銷售和投資增幅有波動，趨勢是增長主導；三四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。主要因為：經濟基本面決定樓市在空間上持續分化。一二線城市、東部城市、都市圈城市群、特殊資源城市與四、五線及以下城市、西部東北城市、城市群以外、資源枯竭城市的經濟和人口的分化將持續。2020年國家一些區域政策調整以及新的區域規劃陸續出臺將加劇分化。過去兩年邊緣區域樓市的逆襲將加劇分化。2017-2018年由于沒有行政限制和棚戶區改造等因素的影響，四五線及以下城市、西部東北城市、城市群以外城市的樓市出現過熱，從而放大了價格泡沫和增加了潛在供給，進而可能強化了樓市空間的分化。

??第四，在風險上，總體下降且風險可控。房價、地價、預期的平穩將使得房地產泡沫進一步得到吸收并走上去泡沫降風險的良性循環之路。

??不過，當前的樓市均衡是“刀刃上”的弱均衡，當前的樓市穩定是“鐵令下”的弱穩定，任何房地產調控的動搖和操作不當，都有可能導致房地產市場運行滑出合理區間，也可能導致個別問題主體、薄弱環節和過熱區域風險擴大。因此，一方面，要堅持調控不動搖，加快制度改革和機制建設。另一方面，要不斷總結經驗教訓，在實踐中提升調控的技術水平。