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??3月7日傍晚，海南省新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，這場讓外界感到有些突然的新聞發(fā)布會，通報和解讀了海南剛剛出臺的房地產(chǎn)“調(diào)控新政”——《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》（以下簡稱“通知”）。由于這次新政出臺是在新冠肺炎疫情尚未結(jié)束時，且事關(guān)疫情后海南房地產(chǎn)市場的政策走向，引發(fā)外界廣泛關(guān)注。

??中國房地產(chǎn)報記者從上述新聞發(fā)布會上獲悉，這次海南房地產(chǎn)新政與以往相比，呈現(xiàn)3個方面的“爆點”：創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房、實行本地居民多套住房限購政策，以及商品住房現(xiàn)房銷售制度。此前坊間流傳疫情后“全國房地產(chǎn)市場限購政策或有松動”一說，被海南這次“反向加強(qiáng)升級”終結(jié)，依然堅持“房住不炒”主基調(diào)，嚴(yán)格執(zhí)行全域限購政策的前提下，繼續(xù)“收緊”樓市。

??“政策不是松了而是緊了?！焙Ｄ鲜∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳廳長霍巨燃告訴中國房地產(chǎn)報記者，海南創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，是海南未來較長一段時間解決人居問題的一種供給形態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)專家也表示，海南“反向”收緊樓市、堅持“房住不炒”，提出多形式結(jié)合的安居形態(tài)，是促進(jìn)海南房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展之舉。改革商品房預(yù)售制、進(jìn)行現(xiàn)房銷售的新政，被認(rèn)為是“全國首個省級現(xiàn)房銷售的政策”。

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??為何要對本地居民停止購買第三套？

??3月7日在?？谂e行的這次新聞發(fā)布會，被外界解讀為“海南房地產(chǎn)市場加強(qiáng)升級調(diào)控”。中國房地產(chǎn)報記者從發(fā)布會上了解到，本次海南房地產(chǎn)新政，在堅持“房住不炒”主基調(diào)、嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行全域限購政策的前提下，繼續(xù)加大調(diào)控力度。

??上述通知提出了本地居民購買多套住房的限購政策，是外界廣泛關(guān)注的焦點之一。該規(guī)定稱，對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房?！昂唵蔚刂v，好比你手頭有兩套或者兩套以上房產(chǎn)，現(xiàn)在就不能再購買第三套了?！焙Ｄ鲜∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳廳長霍巨燃告訴中國房地產(chǎn)報記者。

??為什么要實行本地居民多套住房限購政策？霍巨燃解釋稱，堅持“房住不炒”、遏制投機(jī)炒房，不僅是針對省外購房者還包括本地居民，出臺新的調(diào)控政策是為了進(jìn)一步遏制投機(jī)炒房行為，回歸住房民生和居住屬性；同時為防止占用過多社會公共資源，為海南自貿(mào)港建設(shè)提供充分的空間要素保障，這也是參照了國內(nèi)部分城市的做法。

??“我省房地產(chǎn)調(diào)控成效明顯基本達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。”霍巨燃回應(yīng)稱，上述通知的出臺并不是針對新冠肺炎疫情影響，放寬房地產(chǎn)市場調(diào)控是為了進(jìn)一步貫徹落實國家關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的要求。

??“今年是海南自貿(mào)港開局之年，外界對海南普遍關(guān)注，其中一個重要方面是海南房地產(chǎn)能不能平穩(wěn)健康發(fā)展？”海南大學(xué)政治與管理學(xué)院研究員夏鋒向記者表示，甚至還有一種聲音就是海南自貿(mào)港開局之年總體方案下發(fā)后，包括疫情結(jié)束之后，海南會不會迎來新的一輪炒房熱？確實有這么一些蠢蠢欲動的投資者、炒房者。

??夏鋒稱，海南這次出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，明確了堅持房子是用來住的，不是用來炒的，堅持兩個“限購”，促進(jìn)海南房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，海南強(qiáng)化對本地居民購買多套住房的限購政策，有助于規(guī)范當(dāng)前購房行為，也是在此前對外來人口限購以后，對省內(nèi)戶籍人口等提出的收緊性政策。尤其是此前海南省的人才落戶等政策下，各類戶籍人口數(shù)量在增加。從落實人才購房政策、鞏固“房住不炒”精神等角度出發(fā)，對于本地戶籍人口等購房也需要規(guī)范。另外，此類購房市場的穩(wěn)定也為了海南自貿(mào)港的建設(shè)發(fā)展提供了較好的環(huán)境。

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??“安居房”就是滿足“居者有其屋”

??本次海南出臺的房地產(chǎn)調(diào)控新政還有一個重要關(guān)注點：通知提出了發(fā)展公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場化租賃住房四類住房，滿足居住需求，推動實現(xiàn)全省人民住有所居。其中，“安居房”對于外界許多人來說，仍是一個新“面孔”。

??“安居型商品住房限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，采取政府主導(dǎo)、市場化運作方式建設(shè)，具有政策保障性質(zhì)的商品住房?！被艟奕急硎?，安居型商品住房售價由各市縣按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民可支配收入、物價水平、建設(shè)成本等實際情況確定，并在一定年限內(nèi)實行封閉流轉(zhuǎn)制度，“近期，我省擬在需求較大、住房價格較高、住房問題較突出的市縣開展安居型商品住房試點建設(shè)?！?/p>

??霍巨燃解讀稱，公共租賃住房的保障對象為城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員住房困難家庭；安居型商品住房主要面向無房或人均住房面積未達(dá)到平均水平的居民家庭銷售；市場化商品住房根據(jù)本地居民和引進(jìn)人才改善性住房需求適度建設(shè)，市場化租賃住房根據(jù)在城鎮(zhèn)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、務(wù)工和旅游度假養(yǎng)生的省內(nèi)外居民租賃住房需求，加快發(fā)展。

??其中，對困難群眾主要通過公共租賃住房、安居型商品住房進(jìn)行保障，符合條件的引進(jìn)人才可以申請公共租賃住房或安居型商品住房。公共租賃住房對城鎮(zhèn)低保住房困難家庭免收租金；對低收入住房困難家庭減免租金；對其他符合條件的保障對象，租金原則上不超過市場平均租金的50%。

??夏鋒認(rèn)為，海南人均GDP和城鄉(xiāng)居民可支配收入，目前還只相當(dāng)于全國平均水平的90%，還沒有達(dá)到全國的平均水平，但是低收入和高物價、高房價形成一個突出的矛盾。這次通知出臺，提出了很多保障性住房，它實際上滿足“居者有其屋”這樣一個訴求，讓廣大的社會成員分享自由貿(mào)易港紅利，是一個重要舉措。

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，海南推出安居房制度政策，實際上也是為了讓符合條件的本地居民家庭和引進(jìn)人才，能夠以與自身收入水平相適應(yīng)的價格購買一套住房。類似規(guī)定和當(dāng)前海南自貿(mào)區(qū)（港）建設(shè)有很大的關(guān)系。另外安居房制度的推出，也體現(xiàn)了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的導(dǎo)向，對于今年全國各地住房制度改革，尤其是住房產(chǎn)品的創(chuàng)新等有較為明顯的啟發(fā)意義。

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??“全國首個省級現(xiàn)房銷售政策”

??中國房地產(chǎn)報記者也注意到，上述通知中也提出海南實行現(xiàn)房銷售制度?，F(xiàn)房銷售制度就意味著未來要逐步取消商品住房預(yù)售制。有專家表示，取消商品住房預(yù)售制實行現(xiàn)房銷售，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說影響極大。那么基于什么原因，海南出臺新政對商品住房預(yù)售制度進(jìn)行改革呢？

??霍巨燃對此回應(yīng)稱，目前，因商品住房實行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實、違規(guī)銷售，甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。他說，為了從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來的系列問題，通知提出改革商品住房預(yù)售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。同時，按照規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過竣工驗收且供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。

??“政府鼓勵存量商品住宅用地或項目轉(zhuǎn)型發(fā)展為安居型商品住房、商業(yè)、辦公等經(jīng)營性房地產(chǎn)或租賃住房?！被艟奕急硎?，下一步，該省將加快發(fā)展旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)；繼續(xù)實施棚戶區(qū)改造和大力推進(jìn)老舊小區(qū)改造，滿足人民群眾改善性住房需求；有序?qū)嵤┮M(jìn)人才住房保障，積極創(chuàng)造良好的人才居住環(huán)境，推動實現(xiàn)全省人民住有所居。

??海南產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院院長李仁君接受采訪時表示，商品住房預(yù)售制是中國房地產(chǎn)市場的一大特色，開發(fā)商在資金不到位的情況下蓋了一層兩層就預(yù)售了，拿買房人的錢再來蓋。他認(rèn)為，商品住房預(yù)售雖然加大了開發(fā)商的融資杠桿，但對于廣大購房者來說無形中也帶來了較大風(fēng)險，“海南進(jìn)行商品住房預(yù)售制改革，房地產(chǎn)市場會得到進(jìn)一步規(guī)范；從另外一個層面上把那些沒有實力的開發(fā)商、小開發(fā)商進(jìn)行排除（淘汰），我們要鼓勵有實力的大開發(fā)商來做，這個應(yīng)該是一個好的政策?！?/p>

??“此類規(guī)定可以認(rèn)為是全國首個省級現(xiàn)房銷售的政策，其對于房企的購地和項目開發(fā)會形成較大的影響。對于開發(fā)商來說資金約束性更大，投資拿地等也會更加理性?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，3月7日海南發(fā)布相關(guān)調(diào)控政策，總體上以偏緊為導(dǎo)向，進(jìn)一步體現(xiàn)了當(dāng)前海南穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。