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??商業地產是一個看長線的行業，需要具備穿越周期的能力。

??2020年的中國春節，注定會讓世人銘記。中國人在春節期間由走親訪友變成“線上拜年”，本該舉國歡慶的節日氣氛變成了凝重悲壯的共同戰“疫”場景。原本一年中商業消費的黃金旺季，受到疫情影響商業地產不得不按下“暫停鍵”。剛剛經歷了中美貿易摩擦所帶來的2019年“經濟不確定性”，又被迫面臨開年第一只“黑天鵝”——新型冠狀病毒感染的疫情（NCP），世衛組織命名為“COVID-19”。全國的商業消費市場受到疫情嚴重沖擊，房地產市場相繼傳出住宅開發商暫時關停售樓處，而商業地產企業則減租、免租，與商家共渡難關，還難免出現退租、逃單的現象。在此時期，探索疫情對經濟社會，特別是對我們所處的商業地產市場影響顯得格外必要。

??戰爭、天災、疫情等獨立社會事件在所有經濟預測模型中被視作外生變量，它具有突然性、偶然性、不可預測性的特征。這次的疫情也正是這樣一宗“黑天鵝”事件，并已對經濟社會和生產生活產生重大影響，對商業地產造成了不可避免的沖擊。

??面對壓力和挑戰，我們針對這次疫情進行了研究，分析了2003年非典時期的市場情況，對比了當前相似的環境，作出市場研判、找出應對之策略。

??中國經濟長期向好趨勢不變

??此次新冠病毒疫情與2003年SARS疫情相比，從影響的深度和廣度來說都要大。如今，整個社會和經濟的融合度和互相依賴程度更高，變革的速度也更快，從而產生的影響也更大。

??從長期來看，經濟增長的趨勢不會改變。雖然短期來看整個經濟和整個行業都面臨很大壓力，但中國經濟長期向好的基本面沒有改變。外部沖擊會暫時讓經濟偏離這個趨勢，但只要沖擊過后，經濟就會有強有力反彈，有回到增長趨勢的能力。這個過程不但市場要有序，政府更要有所為，現在，政府在陸續出臺相應的對沖政策，助力經濟復蘇，幫助企業渡過難關。公共衛生危機或疫情多數情況下，主要是恐慌或防御阻隔政策造成的消費需求中斷、推遲或取消。隨著有利于增長恢復的宏觀政策調整到位，下半年起，消費經濟增長會有加快的趨勢。

??毫不放松抓防控，精準施策促復工

??經濟受到影響與疫情持續時間是有關系的，我們采取了嚴格的防控措施，經濟的短期壓力就會增大，疫情的持續時間就會縮短，經濟恢復就會加快。

??第一，提高防疫措施。所有顧客進入實體店都要測體溫，服務臺要提供洗手液，向有需要的顧客和店鋪派發口罩，當然還必須保持環境的干凈整潔。這次疫情是個很好的機會，運營方可以借此下決心改造硬件，來提升環境衛生，疫情過后，也能給大家提供一個更好的購物環境。

??第二，跟各大網絡平臺進行合作。因為疫情關系，顧客不方便來門店，在網上購物，與不同的線上平臺合作，做好配送。同時租戶、商場協同一起做直播，通過不同的嘗試，測試活動效果好與不好，也為日后新合作方式打開一扇窗。

??第三，為疫情之后的復蘇做準備，盡快復工對恢復消費的連續性非常重要。2月中旬，中央決定疫情防控和經濟社會發展“兩手抓”，3月3日，國務院常務會議將“兩手抓”的重點逐步轉向經濟恢復，防疫工作進入了下半場。

??疫情從另一角度來看，是商業地產“練內功”的機會，商業地產要做好內部改造，例如對商場影院進行硬件改造。市場是通過不斷的洗牌去發展的，每次發生重大的事情，疫情也好經濟波動也好，消費有可能會停頓一下，也有可能會得到加速。

??直面“靈魂三問”

??我們常常會遇到門衛保安的“靈魂三問”，你是誰？你從哪里來？你要到哪里去？危機總會過去的，過不去的是你自己。面對這次疫情的沖擊，我們首先要問問自己。

??第一，你的生命線是如何保障的？

??如果商業地產企業已經給商家做了減租、免租、緩交等政策，接下來怎么保障生命線？這是很現實問題。企業未來三個月如何生存下去，生存策略是什么？

??第二，疫情過后，你的公司需要增強的是什么樣的能力？

??在這次疫情中，商家關門停業無力給業主交房租，商業物業均受到重大沖擊。想要擺脫困境，只有逼迫地產公司建立一種新的能力。所以疫情過后，要復盤這六個月，需要建立的能力是什么？這個能力會變成公司未來的競爭力，既然每一件事情都會從波動中得到利益或承受損失，那就想辦法從中獲取利益的能力。

??第三，經過這次疫情的重大危機后，你的組織適應嗎？有沒有需要調整的？會怎樣重新調整？這需要關注員工的工作內容、業務流程，對組織重新進行倒逼式的流程設計。

??“黑天鵝效應”告訴我們，非常不可能發生和無法預測的事件，存在于世界上幾乎每一種事物之中。以上這三個問題，作為一個商業地產人，或許要在這次疫情后捫心自問的。

??做好定位，善作善成

??全球疫情蔓延，中國人去海外購物肯定會少了，一是安全問題，二是中國進口關稅也在降低，三是中國的消費環境有所改善。研判中國商業地產即使遇到不確定事件還能夠長期生存下來并得到發展的大體有四類（以上海為例）。第一類，城市中心的旗艦大店，如陸家嘴的國金中心、淮海路的環貿廣場、靜安寺的久光百貨以及徐家匯的恒隆港匯；第二類，有特色、有特點的主題商圈，用商業來打造的公共空間，如新天地、老碼頭、外灘源、城隍廟；第三類，商業、辦公、酒店等自循環，形成生態的綜合體，如嘉里中心、太古匯、濱江金融城。第四類，配套齊全適合家庭消費的“大盒子”綜合體，如萬達廣場、八佰伴、日月光、南豐城。

??商業的邏輯是先要有人流才能做生意，然后有收入。有好的商場再有好的商家才有好的消費者，獲得好的收入，收回投資。有了現金流是轉讓還是資產證券化那是后期的金融操作了。

??商業地產首先是定位，基于使命的愿景設定。“你要到哪里去？”心中有目標，不畏路遠。想好了，掛圖作戰那是狙擊戰，現實執行過程中常常是遭遇戰，是耐住寂寞像狙擊手一樣堅守，還是迫于壓力干了再說？還是如港匯恒隆漸進再升級？這次疫情或會給我們實現目標的時間和空間。

??應對商業地產帶來的改變

??2003年SARS疫情下人員隔離，但一些消費行為通過網購、電商還是能夠完成，催生了淘寶、京東。這次新冠病毒疫情人被嚴格地隔離起來了，工人不能回到工廠上班，防疫的緊急物資需要生產的時候，通過社會動員創造地有了“共享員工”，如上海話劇藝術中心的演員們沒有了演出任務，就志愿到口罩生產線上當班生產口罩支援社會。人員被隔離了，活動范圍受到限制，商務人員面對這次疫情的改變，最有效的應對之策是居家辦公，遠程會議，這些硬件、軟件成為剛需。學生不能到學校上學，停課不能停學，老師網絡授課，在線教育成為了必需。不能復工的居家人員的活動范圍被壓縮到社區內，社區商業得到迅速發展。這些也許本來也是在快速增長的，但疫情起到加速器的作用。

??這次疫情人們對集中度高的大樓內的辦公室恐懼了，一定會反思有一種建筑形式更適合人在里面辦公，還有，就是科技方式解決單元式通風供暖問題，以及怎么樣更接近自然，更適合人與人交流的空間。對空氣質量的關心轉換為對物業的空調、新風系統的關注，更加健康、智能成為商業地產的硬核。

??在數字經濟時代，勞動力成本還是非常重要的決定因素。美國勞動力成本高，所以創新朝著替代勞動力方向發展，中國勞動力成本較低，用機器替代人的動力就相對較小。因為機器是全球競爭，機器人的價格在中國和美國差不多，但是勞動力成本有較大差異，所以有一些機器人在美國替代勞動力，它就有經濟效益。

??這次疫情影響，勞動力被隔離不能回到工廠上班了，即使來了成本也會上去了，倒逼創新朝著替代勞動力方向發展。機器既能替代人也能賦能人，或者說資本和勞動力的關系，既可以是替代也可以是互補的關系。比如說在線教育、居家辦公、遠程醫療，它并不能替代老師，不替代我們這些還在辦公的人，醫生也不是被替代，這就是賦能，就是互補。當然也有替代人的，這次疫情能被替代的都必須果斷撤離。

??行業加速變革、優勝劣汰

??商業地產是一個看長線的行業，需要具備穿越周期的能力。5G時代加上此次疫情加速了行業變革，優勝劣汰。此次疫情是一次提升管理和運營能力、深化數字化平臺發展的有利契機。首先，此次疫情讓大家重新認識了線上的重要性。商業地產商在疫情期間通過支持商家線上銷售，大牌餐飲店也做起外賣，幫助商家減輕疫情帶來的不利影響。商場和商家的關系是水和船的關系，用合作的陽光驅散疫情的陰霾，大家攜起手來，共渡難關。其次，加速了線上業務下沉，商業地產行業數字化的發展精準營銷，未來的商業零售模式，一定是線上線下充分融合的。有個現象值得引起關注，線上線下相結合的連鎖商家把實體店設計得很漂亮，進行高顏值的打造，使之成為拍照、打卡的網紅之地。線下旗艦店龐大的觸點是優質流量的重要來源和入口，它負責貌美如花。而在線上利用互聯網的便捷，批量的標準化的進行交易，負責賺錢養家。第三，對購物中心的運營提出了新的要求。如何幫助商家更好地連接線上和線下，如何進行場景創新，環境一定要宜人，美麗動人，顏值即正義。場景做好了，人留下來了，消費則是大概率隨機的。運營創新，緊緊抓住年輕人這個新生代消費群體，用“策展”的方式引導消費，用“店小二”的姿態做好服務。

??人類歷史上，大病疫情是可以改變歷史的進程。直面這次疫情，到了商業地產升級產品、服務的關口了，如何更好地滿足人們對美好生活的承載，更好地讓商業地產企業有豐富處理危機的經驗和預案，或將是一次洗禮，同時也是一次大洗牌，優勝劣汰。

??（作者劉琦系國際資產管理協會上海分會創始主席、  高級經濟師。）