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??正值深圳經濟特區成立40周年之際，10月11日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》（以下簡稱“方案”），將支持深圳在土地管理制度上深化探索。

??其中，方案指出將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準。支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地。

??同時，方案還支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制。深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革。支持依托公共資源交易平臺建設自然資源資產交易市場，完善一二級市場聯動的土地市場服務監管體系。試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度。

??針對方案中提出的深圳土地制度改革，中國房地產報對佳兆業集團副總裁、首席經濟學家劉策進行了采訪。

??中國房地產報：方案發布的背景是什么？當前，深圳市的土地管理制度存在哪些不足？

??劉策：方案發布的背景有兩個方面，一方面，深圳建設中國特色社會主義先行示范區的政策發布滿一年，推動深圳盡快做出標桿示范；另一方面，今年以來中央先后發布金融支持大灣區、農用地審批權下放到省、完善要素市場配置等系列政策，新政策更需要深圳為全國和大灣區先行先試。

??目前，深圳市的土地制度主要有三點問題。一是總量控制嚴。新增供應少，大量土地供應依賴城市更新；二是供應節奏慢。城市更新難度大、推進慢，嚴重影響供地節奏；三是用途管制嚴格。近年為防范土地住宅化，留足產業發展空間，“工改”項目用途不斷收緊，但實際工業用地需求不及預期，在土地利用結構的市場化調節受限的情況下，“工改工”項目利用效率偏低。

??中國房地產報：方案中提出將“農用地轉為建設用地審批事項委托給深圳市政府批準”，有市場人士認為深圳農用地極少，因此這條政策對深圳影響不大，你對此怎么看？

??劉策：這條政策對房地產市場的影響可能有限，但對深圳影響并不小。

??一方面，雖然深圳農用地少，但實際上農用地條件更好，區位更優，價值更高，更適合開發建設；另一方面，也要考慮深汕合作區，甚至未來該模式向東莞、惠州等地擴展后的影響，方案里也明確提到“深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革。”

??中國房地產報：方案還提到推進二三產業混合用地，盤活存量工業工地以及深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革等，你覺得這些政策，對解決深圳土地市場的問題以及推進當前深圳土地市場的良性發展能起到多大的作用？

??劉策：方案多方努力去解決深圳土地供應緊缺現狀，綜合效果應該不錯。

??一是有利于突破規模上限，為深圳開發率提升做鋪墊。今年7月份，住建部座談時有房企提到，深圳問題實際是土地開發率的問題，深圳開發率為46%左右，對比東京都市圈60%的開發率仍有極大提升空間；二是進一步加快供地節奏，盡快滿足項目建設需求。農用地審批權限4月下放到省，10月下放到深圳，根據過往的經驗，涉及農用地的建設項目審批至少能快半年；三是放寬用途管制，優化土地利用結構。過去幾年“工改工”政策從寬松到不斷收緊，實際上弱化了市場對土地利用的調節優化作用。

??中國房地產報：方案的發布，對在深房企而言，有沒有一些新的機遇誕生？

??劉策：新機遇談不上，用適當松綁來形容可能更貼切。2017年底起，深圳“工改工”政策不斷收緊，實質壓縮了深圳類住宅產品的供應，也給開發企業投資變現和產業運營帶來巨大壓力。

??方案“二三類用地混合”給深圳工改商、工改居和商改租等帶來較好政策預期，適當松綁“工改工”項目限制，提高存量項目投資收益預期，有利于加速項目推進，也將給堅持深耕深圳的本土房企帶來切實的經濟回報。