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??“今天會議主題非常好，我認為中國房地產上市公司和中國整個房地產行業未來中長期發展主題就是行穩致遠。” 6月25日，連平在北京出席以“行穩致遠”為主題的“2021年中國上市房地產企業綜合競爭力研究與評估成果發布會”上表示。

??連平現任植信投資首席經濟學家兼研究院院長、中國首席經濟學家論壇理事長、國家發展改革委員會價格監測中心特聘專家。2007～2019年，曾任交通銀行首席經濟學家，享受政府特殊津貼。作為國內宏觀經濟領域的一位權威專家與學者，連平屢次受邀參加國務院舉辦的經濟形勢座談會，向最高層建言獻策。

??2021年以來，“三道紅線”融資新規疊加“兩道紅線”房貸集中度管理，房企融資供需兩端均受限，融資環境可謂全線收緊。

??連平呼吁，金融行業給予房企適當合理的融資支持，尤其是加大房地產行業建設“后半段”金融支持力度，滿足其開發建設過程中基本資金需求，“這對于未來增加住房供給、改變現有庫存不足狀況、有效控制下一階段房價上漲壓力是有必要的，也是可以嘗試的。”

??本次活動由中國房地產報、中房智庫、中國房地產上市公司指數研究課題組主辦，中房同創文化傳媒股份有限公司承辦，中國社會科學院城市與競爭力研究中心提供學術支持。

??居民杠桿率增速較高但實際風險較低

??連平先是談了當前中國居民部門杠桿率過高問題。他說，當前居民住房信貸擴張確實較快，杠桿率水平明顯提升，但相比歷史高點尚屬溫和。

??央行數據顯示，截至2021年5月末，居民部門中長期信貸新增2.91萬億元，同比增長34.6%。與過往10年類似的住房金融周期對比發現，當前擴張速度遠不及2013年上半年（同比超過150%）和2016年下半年（同比超過90%）水平，但階段性增速仍偏高。

??“縱向看，最近6年我國居民部門杠桿率年均增長約4.4個百分點，參照歷史上著名的幾次地產泡沫破裂案例，增速是較高的。但鑒于中國居民首付比例和多套房貸款比例在全球范圍內處于較高水平，起到了一個很好的安全墊作用，因此實際風險較低，是可控的。”連平說。

??他引用數據稱，我國居民部門整體杠桿水平為62%，主要發達國家以及亞洲幾個國家居民杠桿率都是比較高的，有的超過了100%。因此，房地產行業風險不在于居民部門的杠桿水平，在于房地產企業。

??房企流動負債增速超過營收增速，這很危險

??在“集中供地”新政下，財務狀況良好的優質龍頭和大型房企成土拍“贏家”，但大部分中小房企存在營業收入增速放緩、現金流不足、債務壓力上升等問題，“中小房企可能不是買不買地的問題，是債務如何歸還問題。”連平說。

??他指出，從融資三道紅線來看，目前踩中紅線公司確實不少。2020年報表顯示，樣本房企真實負債率（剔除預收款）超過70%紅線的占比接近40%，且涵蓋各類大小類型房企；約四分之一房企凈負債率超過100%水平，這表明無論是短期債務風險還是企業長期償債能力都值得關注。

??從房企融資渠道看，當前房企融資主要還是依靠間接渠道，股權融資幾乎消失。

??截至2021年上半年，在房企資金來源結構中，個人按揭和銀行貸款仍是房地產企業最重要資金獲得方式，占比約30%；債券境內外融資也提供了不小增量。

??從趨勢上看，開發貸增速持續大幅放緩，房地產開發貸余額占金融機構貸款余額比例從2019年一季度末的7.6%降至今年一季度末的6.9%；國內債券融資規模也有所下降，境外融資規模雖處于高位，但“下一個階段，若看不到人民幣有明顯貶值趨勢或壓力，恐怕境外融資依然還是會在高位徘徊，甚至還會有所回落。”連平說。

??在2015～2017年間發展較快的房地產信托融資和股權融資，近兩年則呈現衰退跡象。2021年以來，通過IPO、定增或者可交換債等形式的股權融資行為基本消失。盡管股權融資在房地產開發企業融資結構中占比不高，但也曾在2015～2016年期間，借助私募股權基金規模快速擴張時期，達到過階段性頂峰。

??一句話，房企融資渠道在收窄，但負債卻在攀升。

??“2020年，除大型房企外，一些龍頭和中小型房企流動負債增速超過了營收增速；短期負債增量超過收入水平是個比較危險的信號。尤其是小型房企有息負債增速并不像大中型房企有所下降，反而進一步擴大，償債壓力與日俱增、壓縮債務能力偏弱。未來如果不能有效改善，行業整體運行是會存在風險的。” 連平說。

??因此，他認為，房地產行業風險主要來源房地產企業，房地產企業風險和壓力源于三個方面，一是融資環境收緊，二是營業收入下降，三是債務負擔增大。

??“欠錢要還錢，要還本付息，這是企業必須要做的。營業收入下降，企業也沒有很有效手段來扭轉局面。現在唯一能得到改善的就是融資環境收緊狀況，能不能有所調整、有所改善，以此來減輕整個房地產行業目前所遇到的壓力。”他說。

??建議加大房地產建設“后半段”金融支持

??“住房金融應該提供結構性和保障性支持。所謂結構性就是要重點支持其中一部分該支持領域，保障性就是通過金融支持使得行業運行比較平穩，不要出現風險，尤其不要出現系統性風險。”這是連平給出的建議。

??“還要注意平衡好房地產行業金融風險與整個宏觀經濟平穩運行的健康發展。”他說，從政策角度講，有兩個底線要守住，一是防止出現系統性金融風險，二是房住不炒。具體而言，就是要控制住房價，但房價并不是全國一盤棋地所有城市都在上漲，而是少數大城市和所謂新一線城市及部分二線城市，以及在一些發展特別好的都市圈范圍內的中小城市，房價才出現上漲。

??在連平看來，那些房價上漲較快的一線城市和二線城市，主要問題在于市場短期供給和需求之間的不平衡。這時，只能是一方面控制需求，如適當放緩按揭貸款增速等；另一方面增加供給，要增加供給就得支持房企拍地、造房子，而且造房子的速度應該要更快一些。只有這樣，才有助于控制局部地區房價上漲，同時也有助于控制系統性金融風險。

??因此，“無論是從控制整體風險角度，還是從支持部分地區保持房地產供需平衡角度來看，都應該給予房企適當合理的金融支持。”

??他進一步建議，從貨幣金融政策來看，要保持整體流動性合理充裕，在合理充裕的基礎之下，有關金融行業給予房企融資支持，以控制風險并增加有效住房供給。

??在房地產開發建設全過程中，連平認為應加大對房地產建設“后半段”的金融支持。

??他說，由于過往開發貸、個人按揭貸款金融支持更側重于對房地產建設周期中的“前半段”支持，導致當前整體新開工和施工面積體量較大。然而，過了一個階段后，可能由于資金接不上，整個過程就被拖累下來，導致整體竣工面積一直處于相對較低水平，特別是住宅市場呈現供給不足狀況。長期現房庫存不足問題，也是推升房價較快上漲動因之一。因此，建議加大房地產建設“后半段”金融支持力度。

??“如果我們的金融能夠針對性地對于這種狀況的房企施以援手，滿足其建設過程中基本資金需求，對于未來增加住房供給、改變現有庫存不足狀況、有效控制下一階段房價上漲壓力是有必要的，也是可以嘗試的。”連平說。