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??根據七普人口數據，我國人口老齡化進一步加劇，60歲及以上人口占比達到18.70%，其中65歲及以上人口占比達到13.50%。中國人口老齡化日益凸顯已經成為不可避免的社會性問題，同時面臨生育率持續下降現實問題，低生育率與高老齡化形成鮮明的“剪刀差”，中國人口老齡化問題迫在眉睫。

??過去一年，關于養老方面的政策，國家和地方出臺超過300條，核心產業、知識產業、輔助產業各個方面出臺了大量落地性的政策，養老產業化特征凸顯。

??從企業布局的角度來看，基于養老上下游產業鏈，企業投資領域趨于多元化，整體來看聚集七大投資模式，涉及21條醫康養產品線，但養老產業壁壘仍然存在，行業仍然還有很長的路要走。

??01政策加速落地，客戶接受度提升

??2021年作為十四五規劃首年，養老產業由政策養老加速向產業養老轉變。

??為破解養老產業的資金難題，國家層面出臺多項扶持政策，如養老補貼、專項資金扶持計劃、長護險試點、稅費減免、高齡老年人津貼等等。2021年7月30日，銀保監會明確發文，依法合規支持康養特色產業園區REITs試點;2021年12月31日，民政部、國家開發銀行印發通知，部署“十四五”期間利用開發性金融支持養老服務體系建設，對滿足授信條件的項目，給予不高于總投資額80%、原則上不超過25年貸款期限的貸款金額，并明確貸款利率、還款方式等優惠支持條件。

??一方面解決企業在籌建過程中的成本大、回收周期長、盈利能力難等問題;另一方面，是逐步疏通社會剛需老年客戶的支付難題。

??值得注意的是，目前優質的康養類住區備受青睞，它們往往擁有高溢價、去化快的特征，比如宜興雅達健康生態產業園·松下社區、常州茅山頤園醫養小鎮較周邊同品質項目溢價率均在40%以上。此外，優質CCRC社區更受退休長者認可。

??近年來，養老客群的消費習慣發生了比較大的改變，客戶接受度不斷提升，并開始開始接受一線高押金、二線城市高月費的養老項目，據克而瑞漾美調研，一線城市受訪者對養老機構月費可承受范圍在8000-10000元/月比例最高，達到31%，而二線城市普遍可承受范圍在6000-8000元/月，占比達到30%。

??此外，客戶也表現出核心區高齡養老和近郊低齡康養的特征。據克而瑞漾美調研，對養老機構位置偏好中，城市核心區占比最高，達到38%，而城市近郊則位列第二位，占比達到29.21%。

??02護理型需求持續攀升

??綜合各地方“十四五”規劃，護理型床位供給是未來五年重要發展目標之一，護理型需求已經成為養老的剛需。

??克而瑞漾美數據顯示，2020年，我國失能人群總人數達到了4375萬人，其中輕度失能人數達到2961萬人，中度失能人群也有869萬人。反觀護理型床位數量，2020年，養老護理型床位總量只有394萬張。

??實際上，失能人口與護理型床位存在巨大缺口。這一形勢未來會更加嚴峻，根據克而瑞漾美測算，到2025年，失能人口總量將攀升至5044萬人。

??受此影響，專業和服務力強的失能失智照護機構備受青睞。以天津東站椿萱茂老年公寓為例，該項目主打失智照護特色，床位數只有132個，開業兩年入住率達到100%。

??03支付能力不足仍是關鍵問題

??當下養老市場的支付能力制約了養老產業發展。

??目前，養老市場的消費群體已經開始向多樣化轉變，但養老市場主流群體仍為30后、40后(高齡老年人群)和50后(未富先老人群)，其收入和家庭交媾難以支撐，消費水平和購買力較低，給當下養老行業帶來支付難題。

??此外，養老產業還面臨醫療資源匹配問題，機構養老供需矛盾，“一床難求”與高空置率并存，護理人員短缺，高職培育護理型人才欠缺等。

??從全國養老機構入住率來看，2020年民政部第三季度例行新聞發布會上公開一組數據，全國養老機構入住率僅為50%，市場表現并不樂觀。

??因此，加快推進養老結構性變革勢在必行，全面激活養老市場消費迫在眉睫，如何整合“醫、護、康、養、娛”等資源，為老年人提供多元化、多層次、高品質的養老照護至關重要。

??但養老產業也迎來最大的亮點之一，隨著60后人群開始進入退休，養老消費將迎來變革。2022年，將正式迎來60后人群的退休高峰，低齡老人年均新增2360萬人，五年累計增加1.18億人，未來低齡康養消費市場將被激活。

??04企業布局聚焦七類投資模式

??基于養老上下游產業鏈，企業投資領域開啟多元化——聚集7大投資模式，涉及21條醫康養產品線，貫穿養老上下游產業鏈。

??圖：七類養老投資模式解析

數據來源：CRIC康養產業數據庫、克而瑞漾美

??2021年企業養老投資探索進入深水期，投資類型涵蓋7大方向，分別為社區居家養老、機構養老、綜合養老、旅居養老、醫護產業、支持產業、輔助產業。

??其中，涉及醫康養產業多達20余條，如居家養老服務中心(HC)、社區嵌入式長者中心(CC)、持續退休養老社區(CCRC)、城市養老公寓(CB)、城市養老綜合體、康養度假小鎮、全齡化康養社區、旅居基地/酒店、康復醫院、護理院、護理站等等;涵蓋養老核心產業、支持產業和輔助產業等全產業鏈條。

??表：養老產業投資模式與醫康養產品線對應關系

數據來源：CRIC康養產業數據庫、克而瑞漾美

??聚集養老產業細分領域，挖掘內在潛力價值。近年來各類企業紛紛布局養老領域，借助企業所在的行業優勢布局康養細分領域，如房企聚焦“養老照護+老年醫療+產業配套”三大產業，深度布局康養藍海賽道，如全齡化康養社區、CCRC養老社區、城市養老公寓、社區嵌入式微型照護機構等，堅守長期主義，為康養產業發展賦能;險資企業構建“保險+醫養服務”模式大有可為;運營商重點聚焦失能失智硬剛需服務，對外輸出運營管理服務;而其他企業通過“社區居家、醫療照護、適老化改造、智能智慧、互利網”等養老方式，實現康養產業鏈深度融合。

??實際上，養老產業空間很大，而且發展正在不斷提速。基于2013-2025年養老相關宏觀與產業數據結合動力學模型，預計2025年養老產業規模將突破12萬億元，其中涉及房地產相關規模超3萬億，市場空間可觀。

??目前來看，養老產業壁壘仍然存在，行業還有很長的路要走，其中涉及醫養融合難、融資難、以及康養運營和護理人才仍然短缺等仍是行業突出問題，養老行業還需要進一步完善。預計未來五年，養老產業將提前完成產業培育期正式邁入產業爆發期。