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??中房網訊 3月29日，由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院聯合主辦的“2022房地產TOP500測評成果發布會暨房地產發展高峰論壇”舉行。備受關注的“2022房地產開發企業綜合實力TOP500“、“TOP500首選供應商服務商品牌”等系列測評成果揭曉。這項由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作，已連續開展14年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發企業綜合實力及行業地位的重要標準。

申萬宏源證券首席經濟學家 楊成長

??會上，申萬宏源證券首席經濟學家楊成長表示，房地產行業總體保持了穩定健康的發展，但是確實也面臨巨大壓力。房地產行業能否穩健健康科學有序地轉型，既關系到中國經濟能否持續穩定發展，也關系到中國金融市場能否保持持久穩定。特別是在當前全球大變局，處于急劇動蕩的情況下，也關系中國房地產財產安全，是全國上下高度關注的話題。

??中央經濟工作會議去年底提到守住風險底，疫情期間房地產和資產價格因為流動性影響都出現了上漲，疫情之后風險開始顯現。如果把房地產問題僅僅歸到政府，這是嚴重不科學的，一定要認識到行業的發展一定有其自身客觀規律。

??關于房地產，一是堅持“房住不炒”，降低房地產金融屬性和資本屬性，提高房地產實業屬性。這是中國房地產，特別是居民住宅的基本方向。二是從長期來看，強化所有權，淡化使用權是必然方向，由此導致的是房地產市場的重構。中國土地制度改革和城市化以及城市群的建設對房地產起著至關重要的方向作用，中國土地制度改革和城市群的發展模式起到關鍵作用，所以房地產很多問題不能從房地產自身比較。

??中國房地產市場不管后面怎么變，從直接房地產消費到房地產聯動消費的轉變是不可改變的。無論現在政策松與緊，房地產企業的轉型都是必然的。但是這個轉型要側重兩個點：一是，房地產未來仍然是中國最重要也是規模最大的產業之一，在老百姓消費中占第一位的，而且將來這個趨勢也不會改變的；二是，住房和住房相關的消費，從過去增量向存量，從出售到使用，從數量向結構的轉變。

??以下為文字實錄：

??楊成長：

??大家下午好！各位線上線下朋友們大家下午好！

??首先熱烈祝賀TOP500測評成果的發布，我們房地產行業總體保持了穩定健康的發展，但是確實也面臨巨大的壓力，房地產市場，房地產行業能否穩健、健康、科學有序地轉型，既關系到中國經濟能否持續穩定地發展，也關系到中國的金融市場能否保持持久穩定，特別是在當下全球大變局，處于急劇動蕩的情況下，也關系中國房地產財產安全，是全國上下高度關注的話題。

??“兩會”對今年全年工作、政策方方面面都有了安排，作為全國政協委員我參加了“兩會”，今年“兩會”中總書記提到了全國農業和社會保障，總書記在這個時期特別關心的是糧食安全、蔬菜安全、鄉村振興、社會保障，這幾天上海抗疫就可以看出總書記關心的恰恰是當下最重要的問題，盡管我們有大量各種各樣的需求，小區封閉幾天的時候需求就降低到了買菜米面油能不能得到有效保障的問題。李克強總理今年到了經濟委員會組，跟大家交流了經濟形勢和方方面面的看法，結合“兩會”中《政府工作報告》，克強總理在全國政協經濟委員會上的講話精神給大家做個解讀，為了方便信號通暢，我就關掉視頻了。

??今年“兩會”盡管時間比較短，會期7天，但是會議開得非常成功。關于今年“兩會”精神，特別是政府政策目標、宏觀調控的安排，在這樣的宏觀調控下怎么樣理解房地產今年、后面幾年發展的大環境，我想利用較短的時間簡要說一下。

??我的題目是《又到爬坡過坎時》，意味著爬坡過坎要完成今年各項任務和目標是非常艱難，2015年、2016年爬坡過坎，那時候中國經濟跌破7，想保6.5爬坡過坎，實行了供給側結構性改革，“三去一降一補”。2018年第二季度之后由于中美貿易摩擦加劇，經濟又面臨下行壓力，再次爬坡過坎，這次爬坡過坎要頂住下線是6，能不能穩在6-7之間。2019年采取一系列措施，取得一些成效。2020年、2021年由于疫情起來，這輪爬坡過坎整體還不是穩定的周期，因為疫情起來之后，所有人比較經濟的坐標變了，橫向、縱向、環比、同比都不對了，形成了國與國之間的比較，2020年疫情最重的那年取得2.3%增長率，是全球唯一保持正增長。去年完成了8.1%的增長，在全球主要經濟體中居于高位，這兩年坦率說盡管面臨巨大防控疫情，恢復增長的任務，但是經濟增長的壓力并不高，去年《政府工作報告》中經濟增長目標設在6%以上，實際完成8.1%。但是今年為什么又提爬坡過坎？說明要完成今年的任務可不像去年那樣，所以我想主要就四個方面給大家做個介紹：一是為什么說今年又是爬坡過坎期？二是爬坡過坎這么困難的時期，為什么經濟指標5.5%左右，相對偏高。三是怎么樣完成這個相對偏高的指標，房地產今年一些政策的微調也是基于這點，要完成今年5.5%，必須要各項政策動員起來才能完成相對比較艱巨的任務，其中也包括了房地產。四是完成今年這樣的指標必須要有托底的工程，怎么托住今年的底，今年的底是什么，也跟房地產有很大關系。

??為什么說今年又是爬坡過坎？基于三條理由：

??一是去年所有金融機構、研究機構、境外機構對中國經濟預測經濟增長，沒有一家低于8%，認為去年中國經濟增長在8%-10%的水平，最悲觀的也是8%。但是我們設計目標是6%以上，克強總理很清楚說我們去年目標大家覺得低了，但為什么去年設了比社會預期低很多的指標？當然不是中國經濟增長高點不好，而是去年重要任務，設6%以上，是說政策力度在6%以上使勁，也就是說，去年主要政策不是推動經濟過高增長，而是把2021年過寬的政策、過松的貨幣、過寬的流動性投放慢慢地收回來，所以去年任務是慢轉彎、轉慢彎、托好底。今年幾乎沒有一家研究機構認為中國經濟增長可以超過6%，樂觀一點認為中國經濟今年增長率6%，中性點5左右，悲觀點4上下或者5以下。所以我們設定5.5，一定是社會預期的上區。一般政府設指標總是比社會一般預測要略低一點，留有余地，完成今年的任務跟完成去年任務的基期是不一樣的。

??二是今年我們是面臨去年的三個高峰，去年GDP增長十年多來的高峰。中國企業利潤，特別是國有企業利潤恐怕也是這十多年的高峰，規上企業利潤6萬多億上升到8萬多億，整體國有企業利潤包括上市公司利潤是歷史高點，而且是相當高的高點，增幅達到34%-36%。三是去年也是我國財政收入的高點，增長10%以上。財政收入、企業利潤、GDP是高峰，今年要完成指標即使看數量比去年下降不少，但是仍然在高峰下爬。

??三是去年下半年，乃至今年一月份對中國發展環境的預測，沒有想到碰到這么復雜的環境。首先，俄羅斯和烏克蘭之爭，這是去年年底沒有想到的，引起全球經濟、金融、資本市場的動蕩。這是西方大國美國、歐盟和俄羅斯戰略長期博弈結果，不是短期就能有截然的界限簡單化解的，所以這個影響我們還是要充分估計。二是我們防控疫情形勢嚴峻復雜，當然我堅定擁護中央政治局關于目前我們必須堅持動態清零的防疫策略，任何時候都必須要把人民的生命健康安全放在第一位，這是完全正確的。但是也要看到防控疫情的形勢嚴峻對我們經濟和生活帶來的沖擊。三是由于國際形勢的變化，使得中國經濟其他方面因素也比去年下半年情況要變得復雜一些。這兩年中國經濟增長中突出問題幾個：總需求尤其內需增長不足，前兩年消費、投資增長率低于GDP增長率，大大影響到了經濟的穩定。剛才我們講房地產去年出現下行，重要原因主要是銷售收入或者是銷售面積，盡管有所增長，但是增速放緩，大大下降了，所以同樣內需下降，也使得所有企業銷售收入下降。二是出現了結構性短缺，這是這幾年甚至十多年中國經濟沒有出現的情況，我們一直相對處于過剩狀態，但是從去年開始缺煤、缺電，最近缺芯片、缺集裝箱（柜）、結構性缺勞動力，缺勞動力問題在東南沿海經濟發達地區還比較突出，農民工回鄉了，看到防控疫情壓力那么大就近就業就引起了缺工，中國經濟一方面是過剩，一方面是短缺，一方面是解決就業問題，一方面出現了嚴重的結構性用工短缺。三是成本抬高，去年工業企業效益好，主要原因是短期出現價格大幅度上漲，由于工業品特別是上游能源資源品價格大幅度上漲，必然就漲價，短期價格上漲必然轉化為利潤，持續上漲就有成本的推動，去年特別是上半年以至于前三季度我們享受的是漲價的紅利，房子突然漲價，其他成本沒有增加，那肯定就增加了。但如果持續漲價就變成中下游的成本了，從第四季度開始成本壓力增加，下游成本壓力、中小企業成本壓力增加，價格傳導下去的行業壓力增加，這個情況今年不但沒有化解，局部甚至加劇，去年沒有多少人預測油價100美元以上，最近最高140美金，現在在110多美金，由于油價帶來工業品、能源價格上漲，在全球出現嚴重通脹，在中國成為一個非常重要的成本推動。還有其他方面，比如中小微企業、個體工商戶連續三年的抗疫遠超預期，影響了發展，有金融風險的顯現，房地產風險、金融風險等等的。搞房地產要理解當下中國經濟增長所面臨的環境，今年的確異常復雜，很多因素是最近才發生，需要我們認真思考。說現在是爬坡過坎期是名副其實。

??既然情況如此嚴峻負責，當然我們有信心，為什么我們要定一個比市場預期還略微高一點的指標，為什么不能是5左右，而必須是5.5左右呢？主要基于三點：

??一是前兩年中國經濟增長率盡管是波動較大，兩年平均5.1，前兩年疫情最嚴峻的時候，現在防疫任務比較重，但是全球疫情來講我們屬于中后期。前兩年平均5以上，平滑下來今年沒有理由低于5以下，這是我們確定經濟指標的一個方向，前幾年增長的移動平均平滑。

??二是今年面臨這幾年都沒有的就業壓力，前幾年大學生、研究生七八百萬，今年高校畢業生達到1000萬，幾十萬退役軍人，再加上每年總有農民工的事，而且現在積極推動常住居住的市民化，解決新增的農民工問題。加起來就業壓力就在1300萬上下，甚至更高。有些研究機構，GDP增長一個百分點可以解決200萬就業，也就是說，1300億新增城鎮就業必須有5-6的增長作為托底，所以中國經濟發展跟就業的壓力是高度正相關的。

??三是中國長期增長目標已確定，去年“十四五”規劃2035年增長目標，2035年GDP增一倍，15年增一倍指標看起來壓力是相對保守的，但是現在看起來15年增長一倍的指標也不是輕而易舉可以完成的，測算下來每年平均增長率如果到2035年GDP增一倍，每年大概4.7%左右，就是靠近5，沒有理由在2035年中長期目標起步階段GDP就掉在5%以下。

??三方面一結合就可以看出現在經濟增長率定在5.5左右恐怕是必然選擇，也就是我個人理解5.5左右重要含義，短期我們恐怕不認為中國經濟增長在5以下是個特點，合理的區間應該在5以上。這個指標是我們市場預測的中上線，所以克強總理在《政府工作報告》也說得很清楚，完成這個指標和完成去年指標完成不同，這個指標設立體現了主動作為，需要付出艱苦努力才能實現。

??那怎么樣完成這個偏高的指標？這恐怕是最關鍵的。指標設得相對偏高，在這樣情況下，怎么保證今年指標？當然還有其他7個子指標，我不展開了。中國推動經濟增長，從《政府工作報告》來講，由短期到長期有四個層面的措施：

??一個層面是最直接的宏觀調控政策，2018年開始把就業優先作為跟貨幣財政并行的宏觀調控政策，現在講三大政策：財政、貨幣、就業優先政策，因為中國現在，乃至于在可預見的未來十年八年，盡管總勞動力數量在下降，但是每年城鎮新增就業1000萬人以上，我感覺這個壓力不會松，所以就業優先作為與財政、貨幣并行的宏觀政策完全必要。

??二是要完成今年的任務必須要怎么樣擴大內需。不是外需不重要，外需可能有為的余地不大，今年外貿怎么樣，很多人調高預期，后面怎么樣變化，我們能左右的，當然我們需要積極有為，但是可為的東西不是特別多。所以關鍵怎么樣擴大消費和投資的需求，至少保持在長期合理的增長軌道。

??三是怎么樣通過制度改革，體制改革，推進經濟增長。這是中國特有的手段，西方國家談推進經濟增長，促進體制改革，我們制度釋放的紅利依然存在。這個制度改革能推動經濟增長的效益是緩慢的過程，特別是過去那些能直接拉動推動的經濟增長的制度改革，這樣的改革相對比較少，我們土地制度開始改革，早期的國有企業改革等等，包括鄉鎮企業的發展，現在這些改革作用也有，但是它是長期持久的問題。

??四是更長久的怎么樣讓中國經濟發展的新動力更好地發揮作用。我覺得中國經濟增長新東西是科技創新、數字經濟、生態綠色，房地產怎么樣向科技創新、數字化、綠色轉型，怎么樣讓這些問題發揮作用。

??這是我覺得保證今年5.5的四個層面的政策，后面時間有限，就簡短提。財政政策要積極有為，政策財政今年三方面發力非常突出，很有特色，要求財政赤字率繼續下降，同時要求財政積極擴張，赤字率下降，財政擴張政策，財政赤字率要擴大財政才能擴張，赤字率下降怎么財政擴張呢？這是中國特有的。赤字率下降，2020年為了防疫需要，增發了1萬億赤字債，抗疫債，赤字率達到3.6，高于警戒線。去年緩慢下降了3.1，3.1是比較安全的，但是總理說不夠。今年在去年基礎上再下降一點，到2.8，少發2000億國債赤字收入，2.8無論什么標準看都是安全的。也就是說，中國經濟如果能增長5.5%的話，我們在赤字率下降的絕對安全的2.8，通脹率控制在相對比較低的水平，去年不到1，同時實現充分就業。西方國家現在增長率可能不低，但是通脹壓力大，赤字大幅度上。我們把赤字率降下來，也體現了出當下我們的信心，赤字率降下來，關鍵要擴大財政支出，今年要在去年基礎上擴大200億。赤字率下降，財政收入增長下降，怎么才能擴張200億？財力從何而來？有三個方面：一是去年財政收入增長靠預期，財政支出按計劃，去年就有財政結余，結余方式各種各樣。二是今年動用一筆特別資金，這幾年國家外匯投資收益的1萬億人民幣，國家外匯儲備3萬多億美金，2萬多億在人民銀行賬戶上，國家外匯據運作。還有不到1億投資收益不錯，今年外匯投資收益的1萬億可以動用。克強總理特別講，今年之所以赤字率下降還能夠做到財政擴張，恰恰是因為2020年目標很低，政策大幅度收，去年收的情況下，GDP增長是8.1，所以去年和前年政策，前年是擴張的，去年是收攏的，今年財政做到既收攏又擴張，支出是擴張的。

??二是今年特別強調中央財政對地方加大支持。中國現在突出問題不是財政收支平衡問題，而是地方財政差距的問題，跟房地產市場一樣，現在房地產市場主要是冷熱不均，熱的幾塊，冷的一大片。同樣財政上的差異，東、中、西、東北差距有點大，東部省份某一些城市主要是有財力有錢沒有好項目，東北有項目沒有錢，部分地方確實出現了經常收支的困難，甚至部分地方連工資都發不出來。我們現在講財政預算內收支，去年財政收入20萬億，財政支出24萬億，今年應該達到26萬億。對各地政府來講，房地產土地收入6萬多億，整個國家9萬多億。財政收入當中這樣占了將近一半，土地各地差距是非常大的，東、中、西地價差距很大，所以財力拉得更大。還有地方政府對社會保障收支現在總的來講，差距拉得也很大，每年要跟社會保障支出貢獻2-3萬億，而今年社會保障收入已經靠近10萬億。還有專項債的收入，東北和西部地區，很多地方發債受制。這幾塊加起來幾乎相當于預算內收支，那幾塊差距拉得太大，財政預算內中央通過轉移支付七八萬億，規模已經很大了，但是如果總盤子四五十萬億，都需要中央和地方平衡的手指項目，我們現在面臨的突出問題就是各地財力差別很大，所以中央決定加大轉移支付增長18%。

??進一步減稅降費，這是今年積極體現在什么方面。我們今年之所以說有底氣完成是因為去年、前年政策安排給今年留下了政策空間和赤字空間。整個社會融資額、貸款量、通脹壓力總體是處于相對比較低的水平，在這樣情況下，我們政策儲備和財力儲備是有的。

??貨幣政策今年總體特別強調貨幣供給和需求雙方發力，貨幣政策比較多地看什么時候降準、降息了，什么時候基礎貨幣擴大，貸款規模擴張了，都是供給端。我們現在碰到突出問題是怎么樣形成有效的資金需求，現在銀行說我不是沒有錢，我沒有好項目、好企業，房地產企業關鍵是不敢貸，企業發債發不出去，我們沒有好企業好項目發股票，可上市的上市資源數量有限，這都是需求端的問題。所以怎么樣把供給和需求量者結合起來考慮。強調貨幣結構的政策效應。

??關于就業政策，不多講了。

??今年《政府工作報告》特別強調怎么擴大內需，特別提到擴大投資和消費。工業投資去年出現相對比較好的局面，對工業企業中長期貸款增長15%，制造業中長期投資增速加快。當然有的說去年工業企業投資增加是利潤增加了，利潤大，第二年就投資增加，因為利潤也不能發，特別是國企、央企。當然也不排除去年結構性投資熱點起來了，房地產投資我們面講，最起碼我們目前房地產投資仍然是維系整個投資的關鍵。基礎設施投資，只靠新基建恐怕是不行的，所以今年《政府工作報告》中突出強調基礎設施建設投資，特別是傳統基礎設施投資的重要性。房地產投資和工業投資政府沒辦法左右，基礎設施投資是政府投資，從過去幾十年中國經濟發展中看，經濟熱的時候基礎設施投資是冷一冷，很自如地收放。2008年以后基礎設施掉到個位數以后，這幾年一直沒有被拉起來。基礎設施投資從現在看四方面因素：資金來源問題，基礎設施投資重要資金來源是專項債，今年專項債3.5萬億，基礎設施規模整個14萬億，預算內資金安排6400億。專項債確實規模不小，原來專項債沒有想搞這么大規模，現在已經成為地方最大的債務，比地方一般債還大。基礎設施資金仍然是不夠的，專項債使用范圍受限，必須有現金流的項目才能使用。現金流的項目在基礎設施當中是少部分，保障房建設不見得有利潤，但是可以保本。這些東西不一定需要政府發債，政府要解決高校、幼兒園、博物館等等的，所以專項債發擠掉了國開行該干的事情，另外房地產有一個問題就是很多西部、中西部省份，三四線城市保障房比例過高，三四線城市房地產市場剛剛起步，房價幾千塊錢，需要那么多的保障房嗎？但是因為它用到專項債，專項債用于保障房建設很多項目可以批，所以很多保障房建設有的是比重過大，從而沖擊了正常市場。

??現在比較突出的是能夠起帶動作用的大項目很少，我們怎么樣把大項目規劃好。

??地方政府積極性問題。基礎設施中地方政府沒有積極性，一個是資金不到位，一個是土地項目平衡壓力大，大項目能耗高，這幾年對這些問題做了解決。房地產REITs沒有搞起來。在消費上今年特別強調穩定房地產，推動家電建材，穩定大宗消費。

??三大改革今年突出的是要素改革，要素改革對房地產極其重要，土地制度改革、人口流向改革、數字改革、技術改革，這些改革對房地產意義都是特別大，特別是關于土地成本改革。

??營商環境改革、市場主體改革，盡管推進緩慢，但是長期發展非常必要。

??最后還是要持續發揮科技創新、數字經濟、低碳綠色。數字經濟，特別是我們國家數字經濟的“十四五”規劃，西數東算的安排，以及數字經濟通過房地產市場，以及房屋使用，怎么樣推它的應用場景，這方面大量工作可以做。“雙碳”綠色不能只看負面效應，更要強調“雙碳”綠色推動的形成新的需求，很重要的是居住需求，我們生活方式的重大改變，這些東西都是長期持續的推力。

??中央經濟工作會議去年年底講到了守住風險底，疫情期間房地產和資產價格因為受到流動性的影響都出現了上漲，疫情之后很多風險就顯現了。現在很多把房地產問題僅僅歸到政府，這是嚴重不科學的。一定要認識到大行業的發展一定有其自身客觀規律，金融風險、房地產風險、全球產業鏈風險、煤電油運保障風險結合起來。

??關于房地產，一是堅持“房住不炒”，降低房地產金融屬性和資本屬性，提高房地產實業屬性。這是中國房地產，特別是居民住宅的基本方向。二是從長期來看，強化所有權，淡化實用權是必然方向，由此導致的是房地產市場的重構。我們現在房地產市場就是以房地產金融屬性、資本屬性建構的一級市場、二級市場、汽車印花稅等等，20%固定的所得稅等等的設置。中國土地制度改革和城市化以及城市群的建設對我們房地產起著至關重要的方向作用，中國土地制度改革和城市群的發展模式對我們起著關鍵作用，所以房地產很多問題不能從房地產自身比較。

??中國房地產市場不管后面怎么變，從增量向存量，從數量向質量，從直接房地產消費到房地產聯動消費的轉變是不可改變的。

??不管現在政策松與緊，房地產企業的轉型都是必然的。但是這個轉型要側重兩個觀點：一是房地產未來仍然是中國最重要也是規模最大的產業之一，在老百姓消費中占第一位的而且將來這個趨勢也不會改變；二是一定是住房和住房相關的消費，從過去增量向存量，從出售到使用，從數量向結構的轉變。

??科技、數字、綠色三大動力怎么樣在房地產行業使用和推廣，仍然很重要。

??當下情況，中國房地產市場，中國房地產企業的轉型時期，轉型時期怎么把政策搭配好，讓它穩步推進，中間不出現過大波動，一點波動沒有不可能，做好很好的融資工具、融資方式、新制度的創新。

??謝謝大家！