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??這一兩年來，與高周轉房企接二連三爆雷形成鮮明對照的是，物業管理成為了房企的寵兒或說是救命稻草。大型房企紛紛拆分物業單獨上市，房企大量資金轉投到物業拓展和支撐物管的數智科技領域。

??近期房地產業界引起關注的是，3月21日，萬科旗下的萬科物業以“萬物云空間科技服務股份有限公司”名稱在港交所遞交了招股書。不甘于“物業服務”的萬科萬物云打出“科技”這張牌，以“空間科技服務”的概念IPO，力圖以倍增的估值對沖近一年物業資本市場進入寒冬對上市的市值影響。

??對于最早喊出“社區是金礦”的萬科來說，此話后面還有未說出的半句“金礦在云里”。

??“通過社區、樓宇等所有物業空間實施智慧化，以所獲得的業主和租戶數據為依托實施服務，進而達到降本增收入目的。‘萬物云’之名乃最為契合，‘科技’概念IPO所獲得的估值遠遠高于‘物管服務’”，專門研究地產和物管企業上市的一位分析師這樣說。“開發商之所以現在都拆分物業單獨上市，一是因為房企很難融資了，二是增量發展已經走到了盡頭。以后是物業運營的時代，智慧化是必走的道路。”

??隨著國內房地產整個行業發展邏輯的根本性轉變，依托智慧科技轉型是地產行業大勢所趨，數智化科技更成為行業新寵，成為替代土地和資金的核心生產資料。智慧住建、智慧節能、智慧康養、智慧運管服務正在成為房企最熱衷做的事情。

??綜合消息來看，截止2021年末，中國物管上市企業接近70家。而其中絕大多數包裝了智慧科技的概念，都開發有自己2C或2B應用的App平臺。業內所關注的預上市的房企物管三巨頭——萬科、龍湖、金地也都在磨刀霍霍，都投入有過千人規模IT團隊，潛心專注于科技在物管上的應用研發，期待以物管科技為題材包裝上市。

??但令業內人士感到不解的是，現在房企投入巨資的數智化拓展，整個行業領域卻完全是一種“野蠻生長”狀態。無標準評判、頂層設計缺失、跨系統互聯互通難以真正實現等普遍存在，認知不夠導致被廠商綁架、技術選項錯誤更是普遍存的現象，乃至是全行業的痛點。

??而從近一、兩年國家對互聯網信息化行業不斷趨于強監管的數據安全角度去看，包括所有頭部房企在內所實施的房地產智慧化項目，數據信息安全問題更令人擔憂。“個人信息保護和數據安全現狀，非常令人擔憂”。中國信通院泰爾實驗室相關領域的負責人這樣評價地產行業數智化的現狀。

??數智化：夢中情人，卻娶不進家門

??“數字產業化，產業數字化”。在所有傳統行業都不得不向數智化轉型的今天，與多數傳統企業一樣，房企想要的數智化并非想像的那樣易得，可隨手拈來。大部分房企和物管企業所實施的智慧化還都停留于表面，僅僅是為了上市做些包裝。數科技術能夠帶來商業模式的還是寥寥無幾，幾乎沒有看到。

??綜合地產全行業實施數智化的現狀來看，內地房地產行業數智化在實施層面有“兩大方向”，但同時也存在著“三大誤區”：

??■數智化轉型“兩大方向”：自研和外部合作

??易居研究院發布的數據顯示，房企數智化總體研發框架上，超過八成的TOP50房企采用自研架構；數智化應用研發上，超八成頭部房企采用“共建共創”的模式。

??業內人士分析認為，房企自研架構的終極目的是支撐戰略發展需要，期待實現自延擴展和商業模式；在應用層面上采取“共建共創”方式的，實則是想借助外部供應商已實現的能力盡快“為我所用”，并據此證明自己數智化轉型成功。

??從推進成果來看，房企智慧化自研架構由于需要組織龐大的科研團隊和持續投入巨額資金，特別是傳統行業對于數智科技認知不夠而導致決策失誤，最終實現目標的可謂是鳳毛麟角。但是“肥水不流外人田”的心態讓大多數房企很難對數智化實施持開放心態，“砌磚頭的被逼著去寫代碼”其糾結與苦痛可想而知。

??■“砌磚頭的變碼農”容易有的三大誤區

??其一，認知不夠，導致決策方向錯誤。

??如同許多智慧城市項目半途而廢的原因相類似，許多房企高層決策時，自認為“一是自己有錢、二是自己擁有客戶資源”，認為自己無所不能。殊不知，數科智慧化必須要有完整全的技術體系，認知不夠的人只知其一，不知其二，“投入無限期、投資無止限”最終就會無功而返。

??“認知不夠”最普遍的例證，就是決策人往往只將實力品牌作為委托合作方選擇的標準依據，認為只要是大廠就沒有問題，其結果就是被廠商綁架，或者采購了一堆終端設備。

??就數智化整體生態來看，房地產最大的價值在于其本身擁有所有的場景資源。“借助場景資源與技術廠商合作，形成合作生態，這樣才會價值最大化，也更有利于實現”。

??其二，頂層設計缺失是數智化轉型致命缺陷。

??某一線城市政府保障房項目按照市政府要求建智慧社區，并且給的目標是要“保持未來五年領先”。這對于從未有過實施經驗的項目負責人來說，倍感壓力負責重大。為此，專門找到我本人和幾位專家進行咨詢，我們給出的建議就是組織專家團隊，就項目進行專業咨詢，幫助先做頂層設計，之后再推進項目。

??數智化頂層設計涉及到技術架構搭建、組織保障體系、業務梳理、標準化體系等眾多系統性的內容。數字化轉型不是對企業的零散修補，而是全方位的深度變革，涉及企業全生命周期的所有內容。如果缺乏頂層設計，在轉型過程中也就將缺少目標指引和制度保障，從而拖慢企業數字化轉型的步伐，甚至會走向失敗。

??許多業內人士認為，現在頭部房企多數都已上市，對于頂層設計都已經有過經歷，不會不懂。殊不知，數字科技頂層設計與地產的完全不同。地產的在于撐控資源，實現贏利；數字科技頂層設計則在于基于技術前瞻的長遠戰略制定，任何一知半解、半路子出家老板的“大刀破斧”，都終將會折戟沉沙。

??其三，忽略咨詢重要性，導致項目“拼盤化”。

??數智化的技術特點決定了數字化項目模塊式建設的特征，但模塊化絕非“拼盤化”。華為集團副總裁蘇寶華2019年在深圳舉辦的首屆房地產智慧化論壇演講時說“任何企業實施數字化，必須要有咨詢機構提供第三方服務”。他說截止到2018年，華為在全球顧請的專業咨詢機構合計還多達18家。

??從無數成敗經驗來看，傳統行業數智化轉型最大的障礙和阻力來自于認知不足，所有失敗的案例都有一個共同特點——自以為是。自以為是的表現，就是認為自己能干，或者找錯了人。所以，第三方咨詢至關重要。

??數據“私有化”悖論

??對于管理著社會絕大部分人生活和工作空間的物管企業說，數智化的實施意味著數據的管理與應用是其核心。既是“黃金”，也是隨時可能觸發的炸雷。無論是滴滴還是螞蟻金服事件都印證了國家對數據強監管，包括對房企平臺數據監管會逾加嚴格。

??萬物云CEO朱保全在IPO之前接受“獵云網”采訪時有個表態，他說“萬物云不是云計算或者云服務，但從城市到園區，從寫字樓到家，皆為空間，空間科技服務的范疇比物業服務更大，在空間(Space)里的設施、設備、資產、人及商業活動皆可通過技術(Tech)連接。”

??萬科的確不是云服務商，但是所謂的“空間的技術接連”歸根結底還是基于云的服務。從另一角度去看，房企強調不是云服務商，或許也是刻意回避其“數據安全”和“互聯互通”兩大困惑，而這也正是當下房企物業智慧化實施過程中，無法繞過去的最大技術難點。

??實事上，大部分有過數智化實施經驗的房企都對與第三方公司合作智慧化項目心存忌憚，唯恐自己的數據被別人侵占，或者系統被別人綁架。

??“社區是金礦，金礦在云里”。在智能終端無處不在的當今社會，開發商實施智慧化的真實用意，無不在于基于社區、園區物管維度，將管理的業主、租戶數據進行采集，進而實現有商業模式的物管服務。

??“客戶數據是最重要的財富資產”基于這樣的認知，房企或物管企業在實施數智化過程中，都非常在意數據的歸屬問題。但是“肥水不流外人田”的心態一是技術封閉的心態會影響實施效率，二是用戶數據基于即使再大的宇宙房企和物管公司，其量值規模在數據商業價值角度去看，也還是分文價值，還不要說這兩年國家對數據管控的加強，數據歸屬以及數據安全問題是絕非地產商自家所能了斷。

??“房地產物業公司平臺系統數據漏洞是一般業主老百姓所想像不到的，大部分都存在非常大的安全隱患”互聯網信息安全創新中心的一位專家和本人交流時曾經這樣說。

??“有實力的開發商一般會認為自己不差錢，業主客戶又全在自己管理的轄區之內，物業數據當然要全在自己的掌控之中”一位五、六年前從IT行業進入房企，負責整個集團智慧化實施的高管在談到行業發展現狀和瓶頸問題時，這樣總結自己所經歷智慧化項目過程。“老板對我們的要求是，自己必須要有系統主控權，不管多大品牌廠商，我們必須要自己掌控，數據必須要歸我們自己所有。”

??IOT“互聯互通”真的難以實現嗎？

??除了上述的數據私有的私心之外，對于甲方思維根深蒂固的開發商來說，數智化實施其實還有一個繞不過的難題就是——如何解決系統平臺的互聯互通？

??眾所周知，數智化實施的基礎是“萬物互聯”，而所謂的萬物互聯的基礎和前提必須是不同廠商、品牌之間實現協議標準的統一，才可實現互聯互通。從技術角度講，基于同一系統之上打通廠商之間的協議并非難事，但瓶頸在于基于一個項目上的協議打通可以做到，但是可復制性卻幾乎為零。如此，商業價值也就不復存在。

??為地產業界人士所不關注的是，為了打破IOT“互聯互通”瓶頸，包括我們國家在內的世界各國都在為此不余遺力的加大投入進行整合。2020年底由知名院士倪光南牽頭合計24位院士和包括阿里、百度、京東、小米、華為、海爾、中國移動、中國電信等作為發起單位，65家國內頭部企業發起成立的“開放智聯OLA聯盟”發起組建，并且由國家ICT領域標準化制定單位——中國信息通信研究院牽頭，并作為支撐單位。這對于我國在IOT領域實現互聯互通是具有里程碑意義的事件。OLA聯盟由原工信部原部長李毅中親任首席顧問，包括地產行業領先央企中海地產在內的華為、小米、阿里共計65家頭部企業共同發起成立，其規格之高，跨界之廣都是前所未有。

??OLA聯盟秘書長胡才勇在青島高峰論壇上提出聯盟的三項使命之最重要的，就是要打造生態，以智能家居為起點，以統一連接標準為基礎，打造跨行業、跨領域的互聯互通產業生態，“標準制定、開源開發、測試論證、業務示范到最終實現智能互聯”。

??同時，OLA聯盟的成立除在物聯網標準化技術方面具備了根本性的推動勢力之外，也在深層上解決信息數據安全問題提供了保障。

??對房地產行業數智化更直接的影響，就是OLA聯盟還專門成立了以地產領域智慧化專家為核心組成的“需求與應用工作組”。目的是通過組織地產智慧化領域在實施經驗的數科專家對智慧社區和園區進行需求場景的研究，來帶動聯盟標準化技術研發，最終實現互聯互通。

??“社區治理”和“公共服務”已確定是未來智慧社區建設的重要環節，頻繁出現在各類政策法規中，并且以工信部主導的信息化技術標準頂層設計層面也在同步支撐其體系建設。OLA開放智聯聯盟以支撐房地產行業數智化需求與應用展開工作，不亞于是給整個行業注入了新鮮血液。 

??過去難以實現廠商之間的統一協議，彼此之間商業關系導致不兼容甚至相互排斥。但是房產空間是IOT硬件最集中的場景，房企和物管企業并對應用有迫切的需求。現在OLA聯盟攜手中國信通院這樣的標準化制定機構推動IOT“實現統一”，顯然已得到廠商前所未有的認可支持，在技術產品端得到了支撐。而需求端的房企和物管企業能夠主動迎接“互聯互通”，如此，萬物互聯將指日可待。

??地產開發商昔日發展只要掌控兩個生產資料——土地和資金，就可以開疆破土行走天下。但在這波前所未有的調控政策下，土地和資金都趨緊，維系發展的生產資料，科技無疑是最重要的核心。

??近兩年同屬地產行業的兩家公司貝殼和明源云上市，對整個行業的影響和刺激巨大。依托于鏈家二手房交易和房產銷售軟件起家的這兩家非地產開發公司，上市之后的貝殼市值最高達到了6000億，超過了萬科和保利市值之和；明源云最高市值也過千億。

??無疑，這是市場給出的對于科技企業的估值。其與傳統開發商和普通的物管企業估值不可同日而語。

??不可否認，房地產業內大部分企業已看到并認可這樣的發展趨勢，把巨額資金投入到這個領域方向。但如以上分析，由于認知和技術掌控能力受限，以及數據云管控等一列問題的存在，房地產行業的數智化推進整體上還處于初期交學費階段。

??“且更大的問題是，地產全行業都在做投入巨資做智慧社區、智慧園區，但是究竟做到什么程度，到底哪家做得好與不好，完全沒有標準可以評判，現在行業完全還是處于野蠻生長時期。”前面提到的那位分析師坦承這是他眼前工作最為困惑的地方。

??對于這個問題，已知的是OLA聯盟正在與全聯房地產商會，還有住建部相關智慧住區標準制定單位、中國建研院等相關組織和標準化機構合作，共同推進一項針對房地產數智化的分級評測的工作。由于有中國信通院泰爾實驗室提供技術支撐，作為智慧家居、智慧社區“互聯互通”標準化推進的平臺組織，現正在組織相關專家針對地產行業智慧住建領域實施現狀，進行深入系統研究，結合以健康、節能、安全等不同場景，基于需求推進標準化技術工作。

??“產業數字化，數字產業化”已是國策，任何傳統產業想要實現數字化，無不需要從芯到云，再到AI人工智能等一個完全閉環的技術體系支撐方可實現。房地產行業從開發轉入資管運營時代，數智科技的掌控和運用將決定其發展的快慢，甚至是生死存活。

??根據明源云公布的數據，預計2024年中國房地產SaaS產品市場規模將達到197億元，2020年到2024年CAGR（年復合增長率）或將達到49.0%。在資金投入上，約 七成以上房企數字化投入規模持續增加， 平均年投入均過億元；在人力投入上，近年來頭部房企在行業面臨低谷，不得不大規模縮減裁員的情況下，IT人員規模數量則不減反升，頭部房企的IT人員數量都已過百，萬科等頭部企業的數科IT人員數量甚至多達千人以上。

??華為的董事、CIO陶景文認為“數字化是一個非常復雜的系統工程，在這個過程中很容易迷失方向，或者說很容易急用先行，所以企業要認真地規劃數字化的路徑。”業內人士的共識則是，一個成功的頂層設計應當具有“長短結合”的特征：既要有長期的目標，又要在短期能為企業帶來改變，進而樹立企業數字化轉型的信心

??“社區基層治理體系和公共服務體系為核心，利用新一代信息技術，滿足居民的日常生活需求”這既是國家戰略，實際上也為房地產行業轉型升級指明了方向。

??作者簡介：

    資深房地產專家  樓市傳媒創辦人

    CCTV央視財經評論員

    清華大學公共管理學院社會創新與鄉村振興研究中心咨詢委員會委員

    全聯房地產商會數字社區分會發起人

??2015年媒體轉型投資物聯網行業，現為開放智聯OLA聯盟需求與應用工作組負責人