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??發展共有產權住房是未來中國保障性住房體系的重要部分。這意味著人口凈流入的城市住房產權制度將發生較大變化。

??日前，國家發展改革委等21部門聯合印發《“十四五”公共服務規劃》（以下簡稱《規劃》），《規劃》提出“人口凈流入的大城市要大力發展保障性租賃住房”。《規劃》的出臺，則是建立與健全中國城市保障性住房體系一個重大的嘗試。

??從現代房地產市場出現開始，各國政府都會出臺保障性住房政策，以保證中低收入民眾的基本居住需求。比如美國、英國、德國等皆是如此。而保障性住房政策比較極端的是中國香港和新加坡。新加坡的保障性祖屋占整個居民住房比重達86%以上，中國香港保障性住房的公屋則占居民住房比重超過50%。前20多年，中國內地的房地產市場發展在仿效中國香港的房地產發展模式時，開始只是強調土地交易及商品房交易的市場化，在保障性住房方面直到2009年才開始啟動。而中國香港的保障性住房體系花近70年的時間還是困難重重，所以，近10年中國內地保障性住房要想大步向前是不易的事情。

??從《規劃》的宗旨來看，目的是改善人口凈流入城市居民的基本居住條件。《規劃》明確規定，人口凈流入的大城市要大力發展保障性租賃住房，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。也就是說，這些保障性住房發展主要方面是以保障性租賃住房為主體，并給出租賃性住房面積及租金價格限制。這與中國香港的保障性住房公屋和新加坡的保障性住房祖屋有比較大的差別，中國香港和新加坡的保障性住房更強調的是持有而不是租賃。

??不過，有許多問題需要探討。首先，保障性租賃住房誰來建造，是政府還是企業或由其他方式。如果是由政府來建造，那么政府有多少財政來源來保證，占政府年財政預算比重有多大，如果比重過高，政府有沒有能力和意愿來建造更多的保障性租賃住房。其次是用集體土地來建造保障性租賃住房。這看上去是一項重大土地市場的制度改革，但是集體土地基本上持有在村民手上（或新社區居民手上），而這些大量人口流入的城市的房價都比較高，如果村民用大量集體土地建造保障性租賃住房，沒有較高的財政補貼，而保障性租賃住房租金又限定在較低的水平上，那么村民根本就沒有多少意愿去建造保障性租賃住房，而是寧可讓這些土地交由政府在市場上拍賣。再次，《規劃》規定保障性租賃住房的“租金低于同地段同品質市場租賃住房租金”。其實，租金價格管制是一個十分模糊的概念。不僅在于市場住房租金的動態性，還在于當前人口凈流入城市的房價租金比看上去很低，住房租賃的投資收益率低，從而導致村民投資建造保障性租賃住房意愿降低，但更為關鍵的問題在于這些城市房價過高。在這種情況下，這種“低于同地段同品質市場租賃住房租金”對于低收入居民來說，仍然是處于較高的水準上，使其保障性租賃住房的效應會減弱。如果再加上在租賃住房租金年漲幅也在管制的情況下，這些問題可能會更加突出。

??所以，德國的保障性租賃住房政策體系有許多方面是值得借鑒的。一是德國保障性租賃住房基本上是由企業建造，政府只是在財政、土地及稅收優惠上給予支持。二是德國建立了一個普惠全民保障性租賃住房補貼法律制度。在德國，無論是誰，無論是不是德國公民，只要在德國租賃住房，就可獲得德國政府相應補貼，并設有專業的機構和組織來保護住房租賃者各方面的利益。所以，德國居民租賃住房的比重達60%。三是德國的保障性租賃住房體系是建立在住房為消費品而不是投資品的基礎上。所以，中國內地的保障性租賃住房體系建立還有很長的路要走。

??《規劃》確定，人口凈流入的大城市因地制宜發展共有產權住房，以中小戶型為主，供應范圍以面向戶籍人口為主，逐步擴大到常住人口。也就是說，發展共有產權住房是未來中國保障性住房體系的重要部分。這意味著人口凈流入的城市住房產權制度將發生較大變化。這將會對這些房價頂在天花板上城市的房價會起到重要的遏制作用，也使中國房地產市場逐漸轉向“只住不炒”。這20多年來，國內絕大多數一線二線城市的房價快速飆升，房價只漲不跌，與住房消費的供求沒有多少關系，完全是利用銀行金融杠桿過度炒作的結果。比如，北京天通苑的經濟適用房之所以能夠由2001年的每平方米2650元漲到現在每平方米近5萬元，完全就在于這些住房可能以一般商品房在市場炒作交易。如果住房是共有產權持有，不是一般商品住房，那么這些住房就無法成為投資品，其價格就無法用投資來炒作。

??現在問題是，保障性共有產權住房所占比重會有多高。如果就指定供應范圍以面向戶籍人口為主的情況下，其需求量不會太大。因為，就大城市原住民來說，多數居民基本的居住條件都不是問題，特別是在計劃生育期間，多數家庭都是三口之家。如果家庭先由政府分配一套住房，自己再購買一套，一個家庭有兩套住房是十分普遍的事情，所以城市的原住民應該不是發展保障性共有產權住房的主要對象，可能更多是針對常住人口。常住人口人群對保障性共有產權住房的需求肯定會很大，但是同樣存在建造這類保障性共有產權住房的意愿與財力問題。如果既要讓現有的住房價格仍然頂在天花板，又想依賴房地產擴張來保證經濟增長，這可能是政府增加保障性共有產權住房建造的動力。就此而言，不應低估一線等人口凈流入城市共有產權住房發展。不過，保障性共有產權住房制度設計一定要限定，只可用于居住消費不可用于投資的原則。

??《規劃》還規定全面推進城鎮老舊小區改造，重點改造完善小區配套和市政基礎設施，擴大住房公積金制度覆蓋范圍，做好城鎮住房和收入困難家庭公租房保障，實行實物保障和貨幣補貼并舉，合理確定實物公租房保有量，對城鎮戶籍低保、低收入住房困難家庭依申請應保盡保。即針對城市中保障性住房的特殊事件及特殊群體有具體規定。這些都有利于城市弱勢群體的居住條件得以改善。

??總之，中國保障性住房體系建立，重點是在人口凈流入城市建立更為廣泛的保障性租賃住房體系，這是問題的核心。而該體系建立的基點是讓整個中國房地產市場回到“只住不炒”的市場定位上來，沒有這個基點，估計很難建立一個惠及廣泛的城市居民保障性住房體系。