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??五行理論是源自道家的我國古代物質(zhì)組成學(xué)說，以金、木、水、火、土五種基本元素的不斷運(yùn)行和循環(huán)描述事物的存在形式和轉(zhuǎn)換關(guān)系。古人在五行屬性的基礎(chǔ)上，依據(jù)生克制化的關(guān)系說明和解釋事物之間的相互聯(lián)系和變化。因此哲學(xué)、占卜、歷法、中醫(yī)、命理等都可用五行理論解釋。

??而其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要素也可用五行作比——金即金融及資金，木喻建筑設(shè)計(jì)和技術(shù)，水的流動(dòng)性恰如人事變化，火可與銷售掛鉤，土自然是土地。

??五行講究“相生相克”、平衡互通，以上五大房地產(chǎn)行業(yè)要素也是如此。它們的特征、功能、關(guān)系、表現(xiàn)，直接影響著一個(gè)企業(yè)的進(jìn)退、盈虧、優(yōu)劣甚至生死。

??如何使它們之間相互幫助，相互促進(jìn)地“相生”，而避免它們之間相互矛盾、相互牽絆地“相克”，是房企亟待修煉的內(nèi)功。中房網(wǎng)特此編撰集成一本“五行修煉手冊(cè)”，旨在為房企打通任督二脈，提升江湖排名。

??作為資金密集型產(chǎn)業(yè)代表的房地產(chǎn)，金融就是其命門。

??這個(gè)行業(yè)內(nèi)所言的“金融”，是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的總稱。地產(chǎn)與金融兩大主力行業(yè)的邊界與耦合中，從來都蘊(yùn)含著巨大的市場(chǎng)機(jī)遇。

??伴隨著地產(chǎn)金融化浪潮和全球經(jīng)濟(jì)去杠桿的趨勢(shì)，一方面，如開發(fā)貸、首付貸、中介性私募基金等傳統(tǒng)地產(chǎn)融資方式已不能適應(yīng)市場(chǎng)的需要和監(jiān)管的要求。另一方面，主流的土地抵押融資、信托和資管手段也無法滿足龍頭房企快速做大做強(qiáng)的資本需求。于是，高息債、資產(chǎn)證券化、REITs等創(chuàng)新方式開始興起。開發(fā)商轉(zhuǎn)型專業(yè)地產(chǎn)基金和全流程地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新漸成主流融資模式，也正在深入推動(dòng)著地產(chǎn)金融化的創(chuàng)變。

??在“地產(chǎn)金融化”的大時(shí)代背景下，要適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下地產(chǎn)行業(yè)新的“江湖格局”，建議修煉以下這些神功護(hù)體：

??招式一：并購基金（拿地基金）

??隨著企業(yè)規(guī)模的逐步擴(kuò)大及市場(chǎng)信用水平的上升，越來越多的開發(fā)商開始與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，研究和開發(fā)并購基金的模式。這種交易結(jié)構(gòu)一舉多得：對(duì)開發(fā)商來說，它是一個(gè)資金池；對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，它是一個(gè)項(xiàng)目池；之于投資人，它是一個(gè)可持續(xù)的投資模型和產(chǎn)品。各方角色定位清晰，互相聯(lián)動(dòng)卻并不沖突。

??但這一招基于雙方的長(zhǎng)期互信，以及需要一定的契合度。類似于令狐沖和岳靈珊合練的沖靈劍法和楊過同小龍女的雙劍合璧，得有同心同德、靈肉合一的伙伴才行。

??招式二：金融＋綠色建筑

??國家“十三五”規(guī)劃中及發(fā)改委和央行都有明文提倡推動(dòng)綠色金融的發(fā)展，國內(nèi)外綠色債券市場(chǎng)方興未艾。這對(duì)于在綠色建筑方面有經(jīng)驗(yàn)和建樹，并有綠色建筑項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的開發(fā)商來說是喜訊和機(jī)遇，中國的綠色金融信用體系已經(jīng)開始搭建。

??以當(dāng)代置業(yè)為例，去年其創(chuàng)新性地設(shè)立了“綠民投”產(chǎn)業(yè)鏈基金。以“互聯(lián)網(wǎng)+綠色產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈金融”為基礎(chǔ)，致力于通過產(chǎn)業(yè)合伙、資本合伙、模式創(chuàng)變和平臺(tái)孵化，整合產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)質(zhì)資源，建立新型房地產(chǎn)開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)+、傳統(tǒng)融資+、合作伙伴+、業(yè)務(wù)杠桿+的縱向一體化，而后最終合縱連橫。

??該招數(shù)實(shí)現(xiàn)了“三個(gè)結(jié)合”——即輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)相結(jié)合、綠色地產(chǎn)與綠色金融相結(jié)合、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與資本市場(chǎng)相結(jié)合；具備五大優(yōu)勢(shì)——杠桿優(yōu)勢(shì)、全產(chǎn)業(yè)鏈金融服務(wù)優(yōu)勢(shì)、全生命周期成本優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目與平臺(tái)互相促進(jìn)的優(yōu)勢(shì)以及良性循環(huán)生態(tài)圈的優(yōu)勢(shì)。但需要有較為豐富的綠色建筑方面的經(jīng)驗(yàn)，這非一朝一夕之功。

??換句話說，就是要有一定的武功底子。畢竟房地產(chǎn)業(yè)不是武俠小說，誤入仙境偶遇高人，七天就能修成別人要練三十年的功法。

??招式三：眾籌

??去年被稱為“房地產(chǎn)眾籌元年”。在“互聯(lián)網(wǎng)+”風(fēng)口下，其作為一種新的投資和運(yùn)作模式成為一些開發(fā)商去庫存的手段，包括綠地、萬達(dá)、萬科、遠(yuǎn)洋等在內(nèi)的大牌房企都有所涉及。比如綠地集團(tuán)與中籌網(wǎng)金發(fā)起武漢606綠地中心項(xiàng)目的眾籌計(jì)劃，總金額1億元；萬達(dá)通過快錢推出了眾籌建房項(xiàng)目“穩(wěn)賺1號(hào)”，項(xiàng)目總額50億元，投向5座在建的萬達(dá)廣場(chǎng)。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年一季度，國內(nèi)市場(chǎng)上涉及房地產(chǎn)眾籌的有30多家平臺(tái)，其中一半以上的業(yè)務(wù)范圍全部圍繞房地產(chǎn)，整體成交規(guī)模逾10億元。

??從類型上粗分，房地產(chǎn)眾籌主要有兩種目的：從企業(yè)端說為了營銷。以類似“團(tuán)購”的方式，在某種程度上實(shí)現(xiàn)了“類資產(chǎn)證券化”，加大不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性，有利于盤活資產(chǎn)；從消費(fèi)端講為了理財(cái)，投資人預(yù)先提供資金給項(xiàng)目，項(xiàng)目完成后連本帶利收獲，對(duì)個(gè)人來說拓寬了投資渠道、豐富了資產(chǎn)組合。

??盡管由于目前房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)還不夠成熟會(huì)衍生出一定金融風(fēng)險(xiǎn)，且市面上不少眾籌是打著幌子所以從這個(gè)角非法集資炒房，因而今年4月廣深兩市先后發(fā)布規(guī)定叫停各形式的房地產(chǎn)眾籌，P2P迎面受挫。但眾籌這個(gè)工具本身之于房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)是P2B，因?yàn)橛姓鎸?shí)交易為基礎(chǔ)，同時(shí)更好地聚集了精準(zhǔn)營銷、定制開發(fā)、線上互動(dòng)等內(nèi)容，應(yīng)該作為房地產(chǎn)行業(yè)的先進(jìn)生產(chǎn)力妥善和充分利用。

??可以說眾籌有點(diǎn)像一部威力和危險(xiǎn)并存的武功寶典，練好了揚(yáng)名立萬，練不好走火入魔。

??招式四：REITs

??既可以幫助開發(fā)商將旗下部分或全部商業(yè)地產(chǎn)打包上市提前變現(xiàn)，獲得更靈活的融資渠道；又可以為投資者提供在股票、債券、現(xiàn)金之外的“第四類資產(chǎn)”，讓中小投資者可以成為商業(yè)地產(chǎn)的股東，間接實(shí)現(xiàn)投資房地產(chǎn)業(yè)愿望的REITs，在“去庫存”的大背景下，以靈活、有效、輕資的特色愈發(fā)受到市場(chǎng)重視。

??但由于立法推進(jìn)遲滯、監(jiān)管重疊導(dǎo)致稅負(fù)過重等原因，REITs目前在我國的呼聲雖一浪高過一浪，但卻始終是“只聽樓梯響，不見人下來”。所幸有大量類REITs產(chǎn)品接連不斷地出現(xiàn)，投資者對(duì)該類金融產(chǎn)品已經(jīng)積累下了一定的認(rèn)識(shí)和認(rèn)可。可以預(yù)見一旦國內(nèi)真正的REITs落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)和證券市場(chǎng)都將開啟更多的天賦可能。

??打個(gè)比方，REITs這一招好像是秘籍心法中那被撕掉缺失的一頁，好多人心急如焚地想把它尋回補(bǔ)上，以便能更順暢地練成整套功夫。