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??跨時六年，涉及資金1458億元，18份議案，480 萬平方米總建筑面積的土地資源，2019年末的這宗重大重組事件，讓招商蛇口的2020年充滿想象。

??2019年12月30日，在深圳蛇口那座外墻點綴著綠色植物的建筑里，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司2019年第四次臨時股東大會如期召開。此次股東會的19份議案中，18份與前海土地整備相關(guān)，所有議案悉數(shù)通過，其中包括《公司與深圳市前海開發(fā)投資控股有限公司共同增資深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司的方案》。

??在外界看來，此次重組議案通過對于招商蛇口來說意味著千億貨值前海土地儲備正式落袋，也意味著未來巨大紅利的釋放預期。但在許永軍看來遠不僅于此，“此次土地整備合作是一次重大創(chuàng)新，對于中國整個城市新發(fā)展起到示范和引領(lǐng)作用，但也面臨很多困難。怎樣發(fā)揮土地的集約、解決土地歷史遺留問題、解決土地升值后的利益分享、解決土地開發(fā)問題等，都面臨著法規(guī)、制度、規(guī)范等一系列的挑戰(zhàn)。”

??千億土地的“含金量”

??2019年12月9日，招商蛇口發(fā)布了重大資產(chǎn)重組公告：招商蛇口控股子公司招商前海實業(yè)以其持有的招商馳迪100%股權(quán)向合資公司進行增資，前海投控以其持有的前海鴻昱100%股權(quán)對合資公司進行增資。

??此次重組備受外界關(guān)注的是議案中所涉及土地資產(chǎn)：招商蛇口旗下招商馳迪擁有的深圳前海媽灣片區(qū)42.53萬平方米的土地使用權(quán)，計算容積率的建筑面積為212.9萬平方米；前海管理局旗下的前海鴻昱擁有38.09萬平方米土地使用權(quán)，計算容積率的建筑面積為267萬平方米。這些土地均位于前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)，是深圳蛇口前海自貿(mào)區(qū)核心土地，總建筑面積約480萬平方米。

??“前海面積14.92平方公里，招商局集團占3.9平方公里，其中2.42平方公里直接歸屬招商蛇口，可以說是建設(shè)開發(fā)前海蛇口自貿(mào)區(qū)的最大企業(yè)主體。但此前這2.42平方公里基本都是物流園區(qū)用地和工業(yè)用地。”深圳資深商業(yè)評論員朱文一在接受記者采訪時表示。在他看來，當年因為前海合作區(qū)規(guī)劃未定，所以招商蛇口在前海的土地用途一直無法確定，近幾年，招商局集團一直在為土地確權(quán)奔走，2019年才完成變更，粗略估計，招商局旗下2.42平方公里土地至少獲得900多億元增值，升值近1.5倍。

??2019年4月30日招商蛇口與前海管理局完成前海土地置換。招商馳迪獲42.53萬平方米的置換土地，前海鴻昱則獲用地面積約為50.14萬平方米。兩家企業(yè)總置換土地面積達92.67萬平方米，對應建筑面積約500萬平方米，如果用于商住用途開發(fā)，對應可售貨值逾4000億元。

??華創(chuàng)證券認為：“前海土地整備合資協(xié)議落地后，招商蛇口將增加前海片區(qū)優(yōu)質(zhì)土地資源，對應貨值超2200億元。另外，由于招商蛇口的土地多數(shù)是通過將工業(yè)用地置換成商業(yè)、住宅用地，所以土地增值較大，未來會拉高公司整體利潤率水平。”

??記者致電招商蛇口投資者熱線，對方表示：此次重組是前海土地整備的重要組成部分，可以進一步推進前海深港合作區(qū)開發(fā)、前海蛇口自貿(mào)片區(qū)創(chuàng)新發(fā)展，同時也可以解決包括土地變性與合資合作等創(chuàng)新合作模式在現(xiàn)有體制下存在的困難。也借助此次重組，將前海土地歸集到公司旗下，使招商蛇口在前海區(qū)域的土地權(quán)益進一步明確。

??對收益兌現(xiàn)充滿信心

??十年前，“招保萬金”被稱為地產(chǎn)界的四大天王，但如今，昔日的地產(chǎn)龍頭卻已被“碧萬恒融”所取代。

??“此次重組給招商的經(jīng)濟收益和盈利，在短期內(nèi)應該很難看到明顯的變化，但從長期來看，前海未來的發(fā)展空間會為招商蛇口帶來持續(xù)利好釋放。”中山大學自貿(mào)區(qū)綜合研究院一位研究員在接受記者采訪時表示。

??在本次股東大會上，有股東問及此次前海土地完成整備后，何時能兌現(xiàn)收益。前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理胡勇表示：招商蛇口在前海的發(fā)展時間規(guī)劃為六年分宗，十年開發(fā)。他指出，這并不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目，也不是常規(guī)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。公司未來主打兩個方面，一是數(shù)字化，二是生態(tài)。

??從具體業(yè)務來看，未來招商蛇口將聚焦三個層面：國際供應鏈、全球價值觀價值鏈以及跨國產(chǎn)業(yè)鏈，分別對應貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)以及科技創(chuàng)新等多方面內(nèi)容。關(guān)于效益，他表示此次交易均為貨物對貨物，實物對實物，涉及現(xiàn)金流較少，且公司過去項目的銷售情況火爆，讓公司對整個項目的未來效益水平還是充滿信心。