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??中房網(wǎng)訊（曲濤/文）一場(chǎng)疫情，讓百?gòu)?qiáng)房企2月份的銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)下了最近幾年單月銷售的最低記錄。

??克而瑞研究中心近日發(fā)布的報(bào)告顯示，TOP100房企2月單月實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額3243.3億元，環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%。從1-2月的累計(jì)銷售金額來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企整體的業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低23.8%。在土地市場(chǎng)方面，受疫情影響，2月份多個(gè)城市土地出讓暫緩，全國(guó)土地市場(chǎng)成交體量大幅回落，降至近一年來(lái)的最低水平。

??按照樂(lè)觀的預(yù)計(jì)，如果近期除湖北以外的疫情能夠基本得到緩解，隨著市場(chǎng)秩序和購(gòu)房需求的慢慢恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在二季度望恢復(fù)正常的銷售節(jié)奏，疫情過(guò)后的土地市場(chǎng)也將迎來(lái)拿地“小陽(yáng)春”。但值得關(guān)注的是，盡管市場(chǎng)還未恢復(fù)，仍有一些企業(yè)已經(jīng)逆勢(shì)啟動(dòng)了“搶地”的按鍵。

??8成百?gòu)?qiáng)房企單月和累計(jì)業(yè)績(jī)現(xiàn)同比“雙降”

??2020年開(kāi)局，受新冠肺炎疫情的影響，線下售樓處紛紛關(guān)閉、各大房企延遲復(fù)工。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，截至2月末全國(guó)仍有近六成售樓處尚未開(kāi)放，各地建筑工地也大多處于暫停開(kāi)工狀態(tài)。

??毫無(wú)疑問(wèn)，疫情對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響是巨大，這也直接在銷售數(shù)據(jù)上得到證實(shí)。

??根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2020年1-2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》，2月單月TOP100房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額3243.3億元，環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%。2月份的銷售業(yè)績(jī)，更是創(chuàng)下了最近幾年以來(lái)單月銷售的最低記錄。另外，從1-2月的累計(jì)銷售金額來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企整體的業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低23.8%。在這其中，大概有8成的百?gòu)?qiáng)房企單月和累計(jì)業(yè)績(jī)出現(xiàn)了同比“雙降”態(tài)勢(shì)。另外，從全口徑數(shù)據(jù)看，前兩月銷售金額超過(guò)百億元的房企數(shù)量為22家，而去年這一數(shù)量為31家，相比去年同期減少了近三成。

??從城市供求數(shù)據(jù)來(lái)看，在克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，2月多數(shù)城市零供應(yīng)，重點(diǎn)一二線城市成交量同比下降77%，廣州、寧波、重慶、西安、南寧、大連、武漢等城市單月成交量的同比跌幅均大于90%。

??從政策層面看，偏風(fēng)頻吹。2月份以來(lái)，全國(guó)多地分別在供給和需求端都有針對(duì)房地產(chǎn)“定向?qū)捤伞钡姆龀中哉叱雠_(tái)。政策大致涵蓋了放寬預(yù)售條件和分期或延期繳納土地出讓金，以及購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、調(diào)降首付比例等舉措。

??而2月份百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門檻也出現(xiàn)同比降低。根據(jù)報(bào)告，截至2月末TOP50和TOP100房企銷售操盤金額的入榜門檻為36.5億元和12.3億元，分別同比降低35.6%和37.1%。TOP20和TOP30房企銷售操盤金額的入榜門檻也分別同比降低近30%至101億元和65.4億元，降幅均較1月進(jìn)一步擴(kuò)大。

??土地成交量創(chuàng)一年新低，三類房企逆勢(shì)拿地

??土地市場(chǎng)方面，受疫情影響，2月份多個(gè)城市土地出讓暫緩，全國(guó)土地市場(chǎng)成交體量大幅回落，降至近一年來(lái)的最低水平。

??各能級(jí)城市中，僅一線城市成交量有所上漲。其中，北京、上海等熱點(diǎn)城市也加大了優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)力度，助推本月地價(jià)大幅走高，達(dá)到近一年最高點(diǎn)，而二三線城市的成交量均較上月減少了五成左右。

??從克而瑞研究中心發(fā)布的《2020年1-2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》來(lái)看，新增貨值TOP100總量超萬(wàn)億，門檻值為23.8億，較上月提升8%。其中，僅半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企上榜。

??整體看，開(kāi)年以來(lái)投資整體較為謹(jǐn)慎，不足二成房企貨值超過(guò)200億。TOP10房企整體新增貨值3470.9億元，其中，僅綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地和綠地控股三家房企新增貨值突破400億，分列貨值榜前三。

??此外，規(guī)模房企投資優(yōu)勢(shì)依舊顯著。根據(jù)測(cè)算，約有66%以上的貨值被銷售TOP30企業(yè)所獲。

??百?gòu)?qiáng)房企投資力度出現(xiàn)大幅下滑，還表現(xiàn)在有接近三成的企業(yè)開(kāi)年以來(lái)尚未拿地，包括祥生在內(nèi)的部分房地產(chǎn)企業(yè)，2月份沒(méi)有新增土地儲(chǔ)備，而上榜企業(yè)中超過(guò)三成來(lái)地方性企業(yè)。拿地金額上，百?gòu)?qiáng)房企2020年前2月同比下滑超15%，其中銷售TOP10企業(yè)1-2月新增拿地近800億元，較2019年同期降幅50%。

??非常時(shí)期下，百?gòu)?qiáng)房企主要精力均集中在線上銷售、加緊復(fù)工上，絕大多數(shù)企業(yè)投資幾乎“暫停“，單月拿地金額超過(guò)10億的企業(yè)不足3成。

??但值得關(guān)注的是，盡管市場(chǎng)低迷，但2月份仍有三類房企在逆勢(shì)“搶地”。

??第一類，資金充裕、融資成本較低的央企、國(guó)企積極拿地。以中交集團(tuán)、華潤(rùn)置地、首開(kāi)股份為代表的房企，2月份拿地金額超過(guò)150億，遠(yuǎn)高于其1-2月的操盤金額。

??第二類，區(qū)域型房企逆勢(shì)加倉(cāng)。最為強(qiáng)勢(shì)的是綠城，其2019年拿地金額近900億，同比增長(zhǎng)57%。2020年開(kāi)始，仍然延續(xù)了積極態(tài)勢(shì)，在北京和浙江增加土地儲(chǔ)備，單月拿地金額271億元，位列百?gòu)?qiáng)之首。此外，龍光、中駿等前2月拿地銷售比高于1。

??第三類，地方性企業(yè)和聚焦區(qū)域深耕的中小房企。例如湖南建共、德信等。開(kāi)年以來(lái)德信接連在溫州補(bǔ)倉(cāng)，市區(qū)拿下三宗宅地。考慮到一季度拿地能夠在年內(nèi)上市形成銷售，配合疫情結(jié)束后市場(chǎng)報(bào)復(fù)反彈的可能性，會(huì)對(duì)今年的業(yè)績(jī)形成一定支撐。

??另外，從2月份百?gòu)?qiáng)房企拿地分布來(lái)看，一線城市占比上升4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到6.1%。二線城市成交占比大幅縮減至36.9%，一方面由于出讓“大戶”武漢受疫情影響2月份無(wú)成交，另一方面也是部分一二線地塊延遲出讓所致。而三四線占比達(dá)52.16%，重回一半以上。

??調(diào)整戰(zhàn)略布局，重新審視城市發(fā)展周期

??分析認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)歷此次疫情，市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整。在此期間，房企應(yīng)該積極對(duì)產(chǎn)品需求結(jié)構(gòu)和區(qū)域需求結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)研，根據(jù)需求做出判斷，并相應(yīng)調(diào)整戰(zhàn)略布局，有利于更加準(zhǔn)確抓住疫情后的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

??就目前而言，2月以來(lái)隨著疫情不斷發(fā)酵、各大房企延期復(fù)工，保守估計(jì)今年整體開(kāi)工起碼要延后一個(gè)月。受項(xiàng)目施工進(jìn)度影響，房企補(bǔ)貨受限，市場(chǎng)新推貨值上市也將延緩，房企推盤節(jié)奏普遍受到影響。短期內(nèi)，市場(chǎng)供給很大一部分將依賴企業(yè)去年留存的貨值。

??對(duì)于如何抓住新增供應(yīng)空檔期，盤點(diǎn)庫(kù)存，制定有針對(duì)性的營(yíng)銷策略。有效地將留存貨值轉(zhuǎn)化為業(yè)績(jī)，這也更加考驗(yàn)企業(yè)的市場(chǎng)預(yù)判、資源整合和營(yíng)銷能力。

??對(duì)此，克而瑞研究中心建議，在城市選擇上企業(yè)需要重新審視城市發(fā)展周期，疫情或?qū)⒓涌焓袌?chǎng)調(diào)整期結(jié)束，建議聚焦關(guān)注二線城市，以及城市圈紅利下基本面良好，且有產(chǎn)業(yè)和人口支撐的三四線。

??雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨一定困難，但在克而瑞研究中心看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)因短期疫情壓力而出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，“房住不炒”和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”仍然是房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào)。