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??曾被自家老板喻為“小學(xué)生”的弘陽(yáng)如今也是各路明星高管加持。

??3月26日，弘陽(yáng)舉行線上發(fā)布會(huì)，除了管理層老班子執(zhí)行董事及董事會(huì)主席曾煥沙、執(zhí)行董事及行政總裁何捷、首席財(cái)務(wù)官申廣平，一同出席發(fā)布會(huì)的還有新加入的聯(lián)席總裁袁春以及執(zhí)行董事及副總裁雷偉彬。

??在弘陽(yáng)管理層看來(lái)，之所以能引來(lái)眾多明星職業(yè)經(jīng)理人加入，依靠的就是簡(jiǎn)單透明的企業(yè)文化和好的機(jī)制。

??雖然神仙齊聚，但發(fā)聲似乎略顯短暫，整個(gè)業(yè)績(jī)發(fā)布持續(xù)不到一小時(shí)。而在短暫的匯報(bào)時(shí)間里，弘陽(yáng)管理層卻多次強(qiáng)調(diào)幾個(gè)關(guān)鍵詞，“高量級(jí)”和“提質(zhì)增效”。

??高量級(jí)人才和布局助業(yè)績(jī)

??在管理層看來(lái)，眾多明星高管加入，是弘陽(yáng)第一個(gè)高量級(jí)，即人才高量級(jí)，除此之外，弘陽(yáng)的另一個(gè)高量級(jí)即布局的項(xiàng)目所在城市均是高量級(jí)城市。

??眾所周知，弘陽(yáng)發(fā)跡于江蘇，做透大江蘇、深耕長(zhǎng)三角、布局都市圈是其發(fā)展戰(zhàn)略。但從2019年起，弘陽(yáng)基本完成了從區(qū)域性房企向全國(guó)化布局的轉(zhuǎn)變。2019年，公司共獲取57塊新地，新進(jìn)入濟(jì)南、青島、西安、長(zhǎng)沙、溫州、鄭州等17個(gè)城市，土儲(chǔ)面積達(dá)1693萬(wàn)平方米，同比增加30%。其中81%位于一、二線城市。

??“這些城市都是高量級(jí)城市，都是一二線城市或強(qiáng)三線城市。從進(jìn)入城市的規(guī)模來(lái)看，完全能覆蓋未來(lái)三年的發(fā)展。”管理層表示。

??得益于全國(guó)化的戰(zhàn)略布局，2019年弘陽(yáng)的規(guī)模有了進(jìn)一步提升。

??2019年初，弘陽(yáng)制定了年度600億元目標(biāo)，經(jīng)過(guò)一年的努力，弘陽(yáng)最終完成銷售額651億元，同比增長(zhǎng)38%，在行業(yè)不景氣時(shí)保持了高于同業(yè)平均水平的增幅，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到70%。同時(shí)公司簽約回款率提升4%至94%。

??隨著銷售業(yè)績(jī)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，營(yíng)收、凈利也水漲船高。數(shù)據(jù)顯示，弘陽(yáng)2019年全年?duì)I收達(dá)到151.7億人民幣，同比增長(zhǎng)64.2%，毛利率25.1%，凈利潤(rùn)人民幣16.4億元，同比增長(zhǎng)23.6%，凈利率達(dá)10.8%。

??從收入的地區(qū)構(gòu)成來(lái)看，也與弘陽(yáng)布局戰(zhàn)略一致。弘陽(yáng)所深耕的長(zhǎng)三角地區(qū)2019年貢獻(xiàn)了全年合約銷售的82%，其中大本營(yíng)大江蘇的銷售份額達(dá)到73%。

??雙輪驅(qū)動(dòng)漸成熟

??如今，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展同質(zhì)化嚴(yán)重，如何走出差異化才是制勝關(guān)鍵。對(duì)于弘陽(yáng)來(lái)說(shuō)，最大的差異化競(jìng)爭(zhēng)能力就是“雙輪驅(qū)動(dòng)”，即發(fā)揮地產(chǎn)和商業(yè)的協(xié)同效應(yīng)，相互賦能，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

??2019年，弘陽(yáng)商業(yè)繼續(xù)拓展，期內(nèi)南京弘陽(yáng)廣場(chǎng)、煙臺(tái)弘陽(yáng)廣場(chǎng)、滕州弘陽(yáng)廣場(chǎng)相繼開業(yè)。

??“在規(guī)模房企和商業(yè)地產(chǎn)商當(dāng)中，這樣的樣本是相當(dāng)稀缺的。”執(zhí)行董事及行政總裁何捷表示：“我們通過(guò)聯(lián)合拿地，底價(jià)拿地，提升我們毛利率，同時(shí)綜合體又能很好提升我們溢價(jià)率，我們的雙Mall+游樂秀場(chǎng)的IP，是弘陽(yáng)特色的商業(yè)模式，通過(guò)不斷創(chuàng)新與迭代，已經(jīng)非常成熟，并成功落地安慶，形成可復(fù)制的未來(lái)發(fā)展的潛力。”

??例如常州名利天下錦項(xiàng)目，含有紡織博覽文化建筑群15萬(wàn)平方米，項(xiàng)目住宅銷售毛利率46%；安慶弘陽(yáng)廣場(chǎng)項(xiàng)目是弘陽(yáng)雙Mall+游樂演藝產(chǎn)城融合模式成功實(shí)現(xiàn)外拓落地，據(jù)何捷預(yù)計(jì)，該項(xiàng)目未來(lái)銷售毛利率會(huì)高于30%。

??毫無(wú)疑問，雙輪驅(qū)動(dòng)已經(jīng)成為弘陽(yáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

??提質(zhì)增效 毛利率退步待解

??當(dāng)然，弘陽(yáng)并非十全十美，在有眾多明星高管加盟的情況下，如何分工發(fā)展是弘陽(yáng)接下來(lái)面臨的問題。而在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，對(duì)于此問題，管理層并未做多解釋，僅概括稱目前大家均聚焦于為公司提質(zhì)增效。

??實(shí)際上，提質(zhì)增效也是弘陽(yáng)2020年主題。

??曾煥沙表示，未來(lái)弘陽(yáng)在加強(qiáng)區(qū)域深耕的同時(shí)，將更注重提升產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量，提升經(jīng)營(yíng)效力，實(shí)現(xiàn)雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展以更好的業(yè)績(jī)回饋每一位股東和消費(fèi)者。

??對(duì)于弘陽(yáng)來(lái)說(shuō)，提質(zhì)增效首先要解決的就是利潤(rùn)率下降問題。

??2019年弘陽(yáng)毛利率25.1%，去年同期為31.2%，略有下降，凈利潤(rùn)率和核心凈利潤(rùn)率均不同程度有所下降。

??弘陽(yáng)管理層認(rèn)為，25%的毛利率也處于行業(yè)平均水平，同時(shí)目前毛利率是結(jié)構(gòu)性問題，由于銷售項(xiàng)目和銷售城市不一樣，結(jié)構(gòu)上有一些影響，同時(shí)也有行業(yè)的影響，比如限價(jià)等因素都會(huì)造成毛利率受損。

??針對(duì)未來(lái)如何改善毛利率，弘陽(yáng)管理層提出三點(diǎn)優(yōu)化方式，首先就是公司目前商業(yè)和地產(chǎn)聯(lián)動(dòng)模式已經(jīng)成熟，未來(lái)依靠低成本獲取的項(xiàng)目，毛利率非常可觀；隨著城市深耕、品牌影響力提升，預(yù)計(jì)后續(xù)毛利率也會(huì)有所提升；此外，弘陽(yáng)正在進(jìn)行產(chǎn)品全面升級(jí)，借助產(chǎn)品溢價(jià)，未來(lái)毛利率將有所保障。

??2020年，弘陽(yáng)制定了750億元的銷售目標(biāo)，目標(biāo)增速15%。且管理層表示，2020年將會(huì)拿出回款40%-50%進(jìn)行投資。