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??3月31日，上海北外灘迎來一宗純住宅地塊拍賣，對于寸土寸金的一線城市上海而言，這一核心地段優質地塊已經非常稀缺。它的出讓引來了中海、萬科、華潤、招商、綠城、平安6家企業參與。

??按照上海當時土地出讓規則，通過資格審核的有效申請人數為3人及以上的，地塊采用競價招標方式出讓。有效投標文件達到6-10份，則排名順序前三位為入圍競標人。排名順序則根據房企綜合因素打分得出。

??按照此規則，中海、萬科、華潤為打分最高的3家企業分別為第一、第二、第三順位競標人。但巧合的是，在競標環節3家企業報價均為地塊底價，最終地塊由第一順位候選人中海競得。

??一位熟悉上海土地市場的人士表示，“該地塊拍出10%溢價率也可能是正常的，但零溢價成交肯定不正常。”

??4月9日晚，消息傳出，上海普陀區人大代表、中海地產上海公司總經理崔帥已被上海市公安局經偵隊采取刑事強制措施，并已處于被調查階段。外界猜測，崔帥被調查或與3月31日參與競拍上海虹口一宗地塊有關，最終競得者中海則被曝涉嫌與同場競標的萬科、華潤“圍標”。

??截至目前，此事仍在調查階段。據一財報道，華潤置地副總裁兼華東大區總經理陳剛被帶走配合調查。在上海土地市場網站上，該涉事地塊當前交易狀態仍顯示為“交易中”。

??有業內人士認為，此次圍標事件被曝出是當事人在錯誤的土地、錯誤的時機用錯誤的價格做了一件錯誤的事情。

??公開的“秘密”與出讓方失落

??3月31日，中海發展、萬科企業和華潤置地就上述地塊進行投標，3家企業均給出了起始價34.3億元。按照出讓規則，順利通過中標候選人公示后，第一順位人將成為中標人，也因此中海發展以底價摘得虹口區嘉興路街道HK271-01地塊。4月9日，因一則通告，上述涉嫌“圍標”事件被牽出。

??此次事件引出一個鮮少被公開提及的現象——“圍標”。

??什么是“圍標”？百度百科查詢“圍標”是這樣解釋的，即幾個投標人之間相互約定，一致抬高或壓低投標報價進行投標，通過限制競爭，排擠其他投標人，使某個利益相關者中標，從而謀取利益。圍標行為的發起者稱為“圍標人”，參與圍標行為的投標人稱為“陪標人”。

??中海、萬科、華潤3家涉事企業到底誰是圍標人，誰又是陪標人，目前還未官宣不得而知。

??為何出現圍標事件？這要從房企聯合拿地說起。實際上，房企聯合拿地由來已久，2016年-2018年，隨著土地價格飆升，土地出讓條件越來越嚴苛，單一房企拿地成本太高，因此行業內聯合體拿地成為新的手段，既能節省成本又能分散風險，彼時業內人士就預計這種聯合拿地在未來會成為常態。

??隨著近兩年房地產調控政策愈發嚴格，限價、限售等政策在房企頭頂施壓，土地價格升高使得房地產企業利潤空間愈發受到擠壓，房企為了保證持續穩定的盈利增長，無不花心思開源節流，有些聯合拿地開始“變質”，圍標也是在這樣的背景下逐漸成為行業內公開秘密。

??值得注意的是，中海、華潤、萬科3家房企既是頭部房企也是盈利能力較為出色的房企。2019年，中海依然蟬聯規模50強房企中盈利能力最強企業名頭，成為房企中的“利潤王”，華潤主營業務利潤率是38.77%，在標桿房企中也名列前茅；萬科作為龍頭房企，盈利能力也有目共睹。

??最會賺錢的房企對于各項成本都會管控到極致，對土地成本也如此。

??有業內人士預測，如果此次事件沒被曝出，那么中海拿下該地塊后，后續萬科、華潤大概率將以股權形式參與其中。

??如果在房企中這種手法并不鮮見，為何此次卻“失手”？

??原因還出在零溢價率方面。實際上，政府在這塊土地出讓上讓出了很大誠意。這塊地是虹口區近3年來首次推出的純住宅用地，除了地理位置極具優勢外，在配建條件上沒有苛刻的15%租賃住房自持要求。

??本以為優質地塊疊加寬松條件會有個不錯的價格，但最終政府希望落空，底價成交。

??有業內人士認為，此次圍標事件被曝出是當事人在錯誤的土地、錯誤的時機用錯誤的價格做了一件錯誤的事情。

??可能的處罰

??實際上，不少房地產人士都表示，“圍標在業內并不是一件稀罕事。”

??據知情人士透露，去年廣州某資產包地塊出讓前，參與的房企還曾開過閉門會議。而土地出讓前一天觥籌交錯、折沖口舌更是各地投資圈心照不宣的潛規則。

??雖然很多拿地事件并未被公開認定為“圍標”事件，但在性質上有些相像之處。

??公開可追溯的類似事件是2016年旭輝在一次土地投標中因遲到失去招標資格，且被罰沒收3.7億元保證金。當時該事件并未被認定為圍標事件，但旭輝卻因此賠了夫人又折兵，不僅損失了保證金，其違約行為還被列入誠信檔案，且3年內不得在上海拿地。

??據一位律師介紹，如果此次北外灘地塊被確認為圍標，那么不僅中標資格會失效，參與圍標的個人甚至單位都要受到相應處罰。參考旭輝事件，則此次圍標相關涉事方很可能也將面臨保證金被沒收的處罰，且極有可能在2-3年內無法在上海拿地。

??這對于中海、萬科、華潤意味著什么？

??中海這幾年在上海加速布局有目共睹，2018年拿下紅旗村舊改地塊，今年年初以聯合體形式拿下上海真如板塊超40萬平方米綜合體項目，再加上此次涉事的北外灘地塊，中海有意加大上海的投資力度。同樣是不久前，華潤華東大區才放出了長三角尋地的官宣海報，作為長三角最重要城市，華潤在上海的發展之心眾人皆知。上海之于萬科的重要性更不言而喻。如若因為圍標事件而喪失三年在上海拿地資格，對3家企業來說都是巨大打擊。更何況，三年不能拿地意味著三家企業的城市公司將面臨大調整。

??博弈

??土地出讓是房企與房企之間的競爭，但何嘗不是房企與政府間博弈？

??為了穩定地價，尤其是一線城市，土地出讓條件嚴苛，能夠滿足條件的不是央企國企就是有實力的頭部房企，中小型房企基本已喪失一線城市玩家資格，也正是這樣，這些央企、國企乃至頭部企業擁有了更多話語權和空間。為了自身利益最大化，圍標事件自然而然就發生了。

??但是，圍標串標本身就是一種違法違規行為。

??“這是一種很惡劣的表現。首先侵害了土地出讓方利益，同時對于其他競拍人也不公平，涉事方理應受到處罰?！鄙鲜鋈耸勘硎?。

??然而，一時的處罰并不能杜絕違規行為的發生。

??或許意識到這樣的問題，上海土地出讓規則已經悄然生變。在4月10日出讓的兩幅松江宅地中出讓規則已經發生了變化。即：有效申請人數不足6人的，地塊直接采用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”；有效申請人數為6人及以上的，本地塊采用有競價招標方式出讓，有效申請人即為“投標人”。而此前的地塊出讓規則中，對于人數要求是以3人為界限劃分。

??一位長期關注上海土地市場的分析師認為，此次規則改變將會給更多房企機會參與拿地，也將對圍標行為有一定阻斷作用。

??但同時其也指出，雖然規則改變可以讓更多房企參與其中，但由于上海本身地價較高，中小房企入局門檻依舊存在，另一方面，如果出讓規則放寬，則未來競地可能愈發激烈，高溢價地塊隨時可能出現，如何維穩或許也是游戲規則制定者該思考的問題。