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??疫情對房企的開發、銷售、拿地有何影響，2020年房地產趨勢是什么?

??受疫情影響，房企的發展戰略與管理方向正在發生微妙的變化。

??恒大許家印開啟“新戰略”:高增長、控規模、降負債。萬科認為房地產“白銀時代”已進入深水區，2020年需要做好三件事:回歸商業邏輯、以不變應萬變，聚焦產品和服務能力，深化組織建設。郁亮表示，每一次危機過后，都能獲得一些發展機會。

??面對疫情，房地產專業人士與一線房企領導者，他們如何看待當前的現狀，如何審視2020年房地產行業的趨勢與機會?

??中房協馮俊：房企需要提高抗風險能力

??“毋庸置疑，疫情對房地產有較大的影響，今年前兩個月銷售大幅度減少，春節后項目開、復工停滯。但是我們必須認識到，房地產相比餐飲、住宿、旅游、運輸等這些即時消費的行業，房地產開發建設受到的沖擊還是要小一些?！?月18日，中國房地產業協會會長馮俊在“2020中國房地產500強測評成果發布會”上指出，房地產消費是一項長期消費，只要需求存在，并不會導致需求消失。疫情引發的是建設、銷售延遲，對房地產市場的恢復要有信心，不必抱以過度悲觀的情緒。

??馮俊指出，當前要堅持“房住不炒”的定位。有輿論認為，為了保持經濟增長，政府會放松房地產調控，再次刺激住房需求，馮俊認為這個觀點不符合政策的基本走勢。“‘房住不炒’是一項長期堅持的原則，而不是權宜之計，房企需要靜下心來，按這個定位去構思發展規劃和策略?！?/p>

??“當前，房企由于銷售延遲，回款減少而引起資金成本增多，房地產企業要提高抗風險的能力，把防風險放在重要位置上。”馮俊表示，不少房地產企業負債率過高，銷售稍一遲緩，現金流就阻塞，資金壓力就陡升。房企必須反思，靠加杠桿驅動的發展能不能持續，是不是符合綠色發展的原則。

??面對突如其來的疫情，房企開展各種線上方式、創新營銷，有力地支持了房企抗擊疫情。馮俊表示，伴隨著全國抗擊疫情形勢逐漸向好，很多城市的售樓處逐漸開放，但并不意味著新型的房地產營銷方式可以偃旗息鼓。從近幾個月的情況看，應當將房地產營銷方式改進并繼續推進下去，以互聯網和信息技術的應用，來提高營銷效率，簡化購房者的決策流程，減輕購房的勞頓。

??馮俊進一步指出，推進做好房地產線上交易:第一，線上賣房不是噱頭，而是房地產行業改善營銷服務的必要舉措。第二，線上賣房不是“忽悠”，要保證線上信息的客觀性、真實性。第三，線上不是孤立的系統，要與線下有機結合。第四，線上平臺不僅僅是信息平臺，還要提供買房輔導和法律服務。

??融創孫宏斌：今年是洗牌年

??“今年并購機會肯定比往年要大，今年是洗牌年，但好標的機會不多。”在融創中國2019年業績會上，融創中國董事局主席兼執行董事孫宏斌對宏觀經濟和房地產行業發表看法。“現在全球疫情比想象的嚴重，估計未來3個月對經濟影響依然嚴重，疫情還將持續一段時間。”孫宏斌說。針對房地產市場，孫宏斌指出，目前在房地產“房住不炒”的政策基調不變的情況下，房地產行業沒有大漲和大跌的邏輯。

??從不同區域市場來看，孫宏斌表示，2018和2019下半年，市場掉頭時候三四線波動也特別大，分化不平衡，有的城市風險大，有的城市沒風險。一二線城市中，房企如果拿地成本高了，銷量好但也會虧錢。

??“疫情對需求端影響沒那么大，整個疫情對中國影響整兩個月，供應這塊我覺得能趕回來一個月。”孫宏斌說，大家都在家里呆了兩個月，對住房體驗更深刻。疫情對低密度是利好，對度假型也是利好，所以疫情對需求是積極促進;不過，經濟下行會影響買房的購買力，但是刺激對沖貨幣可以對沖下行影響購買力。

??“面對這次疫情，綜合競爭力強的房企有優勢，均衡、穩健的公司有優勢?！睂O宏斌認為，融創今年要做好三件事，提高企業的綜合競爭力。第一，調融資結構，降低融資成本1到2個點，維持現在的融資規模，但是要調整融資結構，使融資結構更加合理，從而達到降負債的目的。第二，減少持有型物業，平衡資產結構。去年融創出售了酒店，今年還將繼續出售酒店資產，也不排除出售樂園。第三，謹慎拿地。目前地價還是偏高，要謹慎拿地，等待后面更好的機會。

??旭輝林峰：房企“活下去”是硬道理

??“這次疫情產生了蝴蝶效應,后續發展還是未知。這個‘蝴蝶’在海鮮市場煽動的翅膀在全球掀起了龍卷風，引發的金融風暴可能對全球經濟帶來影響，拖進大衰退期?！毙褫x控股CEO林峰在“中國房地產500強測評成果發布會”上指出，疫情的出現同時對房地產行業產生了一定沖擊。

??林峰指出，一季度房地產投資增速是近20年來的新低，表現在以下幾個方面:第一，銷售方面，一季度整體的銷售平均下降了50%，整體不容樂觀，百強企業情況相對好些。第二，從地產行業基本面看，自疫情發生以來，房企收入減少、成本增加，也增加了額外的防范措施成本。第三，商業地產方面，開發商減免商家租金，同時物業服務和支出加倍。第四，金融市場方面，金融市場余震引發的全球經濟衰退，可能對中國帶來更深層的連鎖性反應，由資本市場影響到制造業。第五，客戶的購買力受到沖擊，不確定性會使居民的消費信心受到影響。

??作為房地產企業的管理者，林峰提出三點思考，也代表旭輝在疫情之下的戰略調整。第一，資金為王。旭輝目前在千方百計收攏現金流，收縮開支，減少投資，確保在資本市場不能融資和銷售大幅度打折的情況下，企業還能活下去。活下去就是硬道理，現金流就是生命線。

??第二，加強能力建設，鍛煉好內功。如何做好產品和服務，提高精細化管理和價值成本，打造出符合客戶需求的產品和服務“價值包”至關重要。這個“價值包”要能夠為客戶創造增值價值，讓客戶愿意買單。未來每一個成本控制都很關鍵，但不能去掉客戶的價值成本，需要每一環都去挖掘管理，向管理要效益進行企業的核心建設。

??第三，關注質量，淡化規模。關注銷售背后的含金量——有回款和利潤的銷售才是健康良性的發展模式。林峰總結為:“廣積糧，高筑墻，緩稱王”，要追求利潤和質量的管理。

??新城控股王曉松：保持競爭力與快速反應能力

??“春節前后吾悅廣場都處于停業狀態，2月下旬開始恢復營業，目前所有營運區的吾悅廣場已經全部恢復營業，商戶有90%左右的比例恢復營業?！毙鲁强毓啥麻L兼總裁王曉松在2019業績發布會上說。

??新城控股旗下商業地產板塊成為受疫情影響較大的一個板塊。王曉松透漏，疫情期間吾悅廣場給予商戶67天的租金減免，綜合考量預計對2020年租金收入整體影響在5億元左右。不過，對于年55億元租金的收入目標，新城控股有信心確保該目標實現。

??王曉松介紹，新城控股目前復工和銷售情況，全國除了武漢以外，各地項目都已經復工復產，4月初工人基本100%到位，售樓處除武漢以外已全面開放。從全國來看，整體一、二線城市的銷售情況略優于三、四線城市。

??對于住宅市場的盈利，王曉松表示，行業的利潤率趨勢屬于平穩下滑的狀態，所以未來整個住宅的利潤率并不會非常高。

??針對2020年新城的發展方向，王曉松提出了四點:更加關注質量，包括前期拓展、產品質量、運營質量、服務質量、人才梯隊質量;關注對標，項目端對標市場，公司端對標同行企業，提升公司競爭力;在保證公司資金安全的前提下，保持對市場的快速反應，市場好的時候抓住機遇，保持增長量，市場不好的時候保持相應地位;保持雙輪驅動的中長期發展戰略不變。

??龍湖邵明曉：守住財務紀律

??“受疫情影響，商業地產影響更大一點，39個龍湖天街2月份關店近8成。3月份，39個全部開業，復工面積達到五六成?！饼埡瘓FCEO邵明曉在龍集團2019業績發布會上表示，疫情對地產開發和商業運營有影響，但是可控。商業恢復到正常水平，要觀察大學(4月上旬)、中小學的復學時間(4月20日左右)。

??邵明曉表示，地產開發層面，3月中旬除武漢外全部復工，影響可控，全年可以全部彌補;銷售層面，2月底大部分售樓處復工、3月除武漢外售樓處全部復工。土地儲備方面，過去兩個月是拿地的好時機，最近一些城市的地價已經開始提高，尤其是一些熱點城市。

??“龍湖財務總體比較穩健，現金相對充裕，在土地市場相對冷的時候可以多拿一些項目，如果土地市場非常熱，就會緩一緩。但前提是守住財務紀律，守住凈負債率?！鄙勖鲿哉f，拿地金額上，是以凈負債率倒推的，前提是保證50%-60%的凈負債率水平，預計今年的拿地金額會在去年的基礎上穩中有增。

??“融資方面，海外融資環境目前不是好的窗口期，但這是暫時的?！鄙勖鲿哉f，國內流動性比較寬松，但對房地產的定調沒有變化，房地產不作為短期經濟刺激的工具，高層將保持房地產調控政策的持續性、穩定性，不希望“大水漫灌”進入房地產市場。資金市場將會如何影響房企，他進一步指出，未來三個月需要融資來保證現金流穩定性的企業來說風險非常大，單一依賴海外融資的企業風險很大，多樣化融資的企業相對比較主動。

??龍湖將2020年的目標鎖定在2600億元，這與2019年未結算的合同銷售規模2535億元相比，增幅略顯保守。邵明曉解釋，之所以定下全年2600億元，是基于龍湖穩健增長的目標。

??建業胡葆森：今年市場有10%的下調影響

??建業地產2019年突破1000億元的規模大關。建業地產董事會主席胡葆森在2019年業績發布會上說，千億對房地產這個行業來說也不算什么新聞了，但這對業務聚焦在一個省的建業來講，是具有標志性意義的。

??這個標志意義是建立在三年增長四倍的基礎之上，建業地產從2016年200億元跨越到2019年1000億元，實現三年增長800億元的速度，建業地產高速增長無疑。但是建業地產也承認高速增長帶來的一些問題，如負債增加、盈利沒有實現與銷售的同步增長。

??胡葆森表示，未來2-3年是建業地產的“戰略鞏固期”，具體是指:鞏固過去三年快速成長的成果，同時要著力于降低負債率，提高盈利能力，提高自己的成本控制能力，從而在國際市場和國內市場還存在著不確定性的時候，把企業的發展安全性繼續提高。

??對于2020年房地產市場，胡葆森認為，金融政策和房地產調控政策，不會繼續收緊，也不會因為疫情突發的影響，突然把房地產市場從供應端、從消費端又放開，今年突出的還是一個“穩”字。

??“總的判斷，今年市場雖然受疫情影響，可能有10%左右的下調影響。好的企業對政策的依賴性不會那么高，反而生存狀態不好的企業，即使沒有疫情，在房地產市場格局的調整過程中也會逐步地出局，只不過因為疫情的影響他們出局的速度會加快。”胡葆森說。

??朗詩黃征：健康住宅是行業未來趨勢

??“這次疫情給很多行業帶來深刻的影響，房地產行業在短期內面臨著很多的挑戰，包括客戶需求的延后，銷售下降，現金流沉壓?！崩试姷禺a總裁黃征在“中國房地產500強測評成果發布會”表示，疫情給房企提供了一個反思機會，行業如何發展，企業如何提高自己的免疫力和精細化管理能力，產品如何更好滿足客戶的需求。

??“疫情使需求延后，但并沒有讓需求消失，包括改善型需求還在增加，人們從有房子住到住得好，還需要很長一段時間?！秉S征指出，疫情期間人們長時間待在家里，可能對住宅的需要有更深刻的體會，尤其對于住宅健康的關注。

??黃征指出，疫情重新讓房企思考如何打造健康、舒適的產品，更好地滿足用戶的需求。隨著消費升級、行業政策的調控，越來越多的房企強調綠色和環保，制造業的屬性愈發鮮明。

??疫情期間，朗詩的產品得到了業主的檢驗。由于朗詩在綠色建筑技術和高科技材料方面的投入，打造的綠色健康的概念和標準，在業內獨樹一幟。其開發的小區擁有獨立的新風系統，采取雙通道的設計，進風和排風相互獨立，有效保障了空氣的安全，這樣就避免了交叉感染，即使不開窗戶也可以保持空氣的清新。

??“在后疫情時代，住宅產品會更加強調健康，也會成為行業的大趨勢?！秉S征表示，相信健康住宅將不再只是營銷的口號，希望越來越多的企業加入進來，推動房地產行業更加健康、綠色的發展。

??東原集團楊永席：后疫情時代的社區運營之路

??“疫情發生以來，大家可以看到物業管理公司在整個疫情當中作出了很多不凡的貢獻。同時也看到，武漢不同的社區之間，不同的產品以及不同的物業管理之間，社區感染新型冠狀肺炎和家庭感染的頻次和數量也不同。”東原集團總裁楊永席在“中國房地產500強測評成果發布會”上針對“疫情時代的社區運營”發表他的看法。

??不同的社區有不同的管理方式，也體現了不一樣的結果。隨著城市化進程的推進，社區不僅賦予了每個人美好生活的期許，更成為承載各種生活服務的平臺。

??如何打造一個好社區，楊永席認為，無論是健康住宅打造，還是社區運營，要在產品定義階段，擁要有社區運營的思維、做好后期運營規劃。以東原集團為例，在產品的定義和客戶定位上，首先考慮到了社區的會客廳，業主和老年人及兒童的活動場所、健身場所、社交場所以及園林場所。

??楊永席認為，健康住宅不僅注重戶型，還要從多個維度去考慮，比如風向的流動，日照、采光，社區空間的打造，以及后勤通道的設計，這些都是健康住宅很重要的一部分。

??社區的運營也是關鍵一環。楊永席稱，東原始終倡導線上線下相結合的方式，疫情期間線上發揮了重要的作用。疫情期間東原云劇場舉行了56位業主線上不見面演唱會，很多業主得到了鼓舞。楊永席認為，搭建人與人之間的鏈接，業主和業主之間的鏈接，這才是社區運營的本質。