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???正商集團(tuán)又被法院列為被執(zhí)行人。

??8月6日，河南正商置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“正商集團(tuán)”）同日4次被鄭州市金水區(qū)人民法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的合計(jì)為726347元。這并非它首次被列為被執(zhí)行人，其于7月21日和7月17日被鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的分別為594914元和503822元。

??8月13日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者就上述事宜致電正商集團(tuán)總部詢(xún)問(wèn)，但截至發(fā)稿電話未接通。

??正商集團(tuán)被視為“河南房企一哥”，發(fā)展較為迅猛。就在今年上半年正商集團(tuán)還在鄭州市域拿下16塊地，擴(kuò)張意圖明顯。但中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，伴隨著它的發(fā)展除了規(guī)模外，還有質(zhì)量問(wèn)題、管控漏洞、盈利下行和高負(fù)債率等問(wèn)題縈繞。

??記者通過(guò)企查查平臺(tái)了解到，正商集團(tuán)創(chuàng)始人是張敬國(guó)。2018年，該公司法人變更為張國(guó)強(qiáng)。后張國(guó)強(qiáng)因關(guān)聯(lián)企業(yè)未履行法定義務(wù)已被限制高消費(fèi)。

??不過(guò)，透過(guò)股權(quán)關(guān)系來(lái)看，張敬國(guó)及其女兒張惠琪牢牢掌控著正商集團(tuán)，其中張惠琪屬于絕對(duì)控股。

??張惠琪生于1989年，系北京大學(xué)-美國(guó)CBC大學(xué)國(guó)際金融Ph.D博士學(xué)位班2016年秋季班學(xué)員。2017年7月，她曾以正商集團(tuán)董事身份，出面接待來(lái)正商集團(tuán)參訪的30位企業(yè)家同學(xué)。

??這位年輕的接班人將如何引導(dǎo)正商集團(tuán)走出發(fā)展陣痛期，值得期待。

??知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，近兩年被列為被執(zhí)行人的負(fù)面輿情很容易被擴(kuò)大，影響也隨之變大。該企業(yè)應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)，并就此對(duì)投資者進(jìn)行解釋。

??“河南房企一哥”失速

??在河南本土，正商集團(tuán)一直被視為“房企一哥”。

??正商集團(tuán)官網(wǎng)顯示，該公司1995年創(chuàng)立于鄭州，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、實(shí)業(yè)兩大板塊，是集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理、工程建設(shè)、酒店管理、醫(yī)院管理、精細(xì)化工、環(huán)保、投資和信托基金管理于一體的跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)。截至2020年6月，相繼開(kāi)發(fā)100余個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)開(kāi)發(fā)建筑面積3500萬(wàn)平方米。2019年正商地產(chǎn)銷(xiāo)售額518.7億元，銷(xiāo)售面積448.4萬(wàn)平方米，連續(xù)8年銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積位居鄭州第一名。2019年度納稅33.45億元，位居河南省前列。

??盛況之下，亦有隱憂(yōu)。

??2018年中國(guó)民企500強(qiáng)榜單榜單中，正商集團(tuán)排第289名，對(duì)應(yīng)營(yíng)收為257.22億元。到2019年，該榜單上正商集團(tuán)排名下滑106名至395位，對(duì)應(yīng)營(yíng)收為220.74億元

??今年2月，現(xiàn)金流放緩的問(wèn)題也使國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將正商集團(tuán)及其在香港上市的子公司正商實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“正商實(shí)業(yè)”)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

??對(duì)于此次評(píng)級(jí)，穆迪助理副總裁兼分析師Celine Yang表示：“展望調(diào)整為‘負(fù)面’反映了我們的預(yù)期，即在未來(lái)6-12個(gè)月，正商集團(tuán)的信用指標(biāo)可能會(huì)惡化至目前評(píng)級(jí)疲弱的水平。主要由于對(duì)正商集團(tuán)現(xiàn)金流放緩（主要是現(xiàn)金回收周期延長(zhǎng)的結(jié)果）存在擔(dān)憂(yōu)，以及該公司實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)計(jì)劃的能力受到限制。”

??穆迪還估計(jì)，正商集團(tuán)的土地儲(chǔ)備（不包括安置房用地）從2018年底的674萬(wàn)平方米降至2019年底的540萬(wàn)-570萬(wàn)平方米，部分原因是鄭州市某些地區(qū)地方政府城市規(guī)劃改變，以及該公司延遲收購(gòu)鄭州市的某些土地。這樣的土地儲(chǔ)備規(guī)模，只能支撐正商集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售不到兩年，為了支持業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，公司將不得不在未來(lái)6-12個(gè)月加速收購(gòu)?fù)恋兀M(jìn)而增加其債務(wù)融資需求。

??如今，穆迪的預(yù)判得到印證。上半年以來(lái)，正商集團(tuán)不斷攻城略地正商集團(tuán)最終控股公，進(jìn)入瘋狂拿地模式。

??7月份，子公司正商實(shí)業(yè)公布，6月份在河南省通過(guò)掛牌出售程序共收購(gòu)11幅土地，合計(jì)土地面積約43.53萬(wàn)平方米，涉資約8.63億元人民幣。截至6月30日，集團(tuán)已收購(gòu)共31幅土地，總占地面積約129.67萬(wàn)平方米。

??據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，在鄭州市域今年上半年正商集團(tuán)拿下16塊地。頻繁拿地或可改善正商集團(tuán)的土地狀況，但財(cái)務(wù)狀況卻不容樂(lè)觀。

??借殼上市5年 子公司負(fù)債高企

??值得一提的還有正商集團(tuán)與子公司正商實(shí)業(yè)間的關(guān)系。

??2015年，正商集團(tuán)敗走IPO后，通過(guò)收購(gòu)恒輝企業(yè)完成了曲線上市。上市后，恒輝企業(yè)更名為正恒國(guó)際，2019年正式更名正商實(shí)業(yè)。同時(shí)，正商集團(tuán)陸續(xù)向這個(gè)上市平臺(tái)注入資產(chǎn)，這家“小房企”開(kāi)始加速拿地、融資，逐步走上規(guī)模發(fā)展快車(chē)道。

??數(shù)據(jù)顯示，2019年正商實(shí)業(yè)收入88.87億元，同比增長(zhǎng)約1378%，公司擁有人應(yīng)占溢利約為11.52億元，同比增長(zhǎng)約3742%。

??在業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)的背后，正商實(shí)業(yè)毛利率則大幅下滑。數(shù)據(jù)顯示，2019年全年，正商實(shí)業(yè)錄得年度毛利為22.87億元，較2018年增長(zhǎng)約731%；年度毛利率為25.73%，較2018年同期的45.74%，同比下降20個(gè)百分點(diǎn)。

??正商實(shí)業(yè)的負(fù)債率和現(xiàn)金流也值得關(guān)注。

??據(jù)年報(bào)顯示，4年來(lái)，正商實(shí)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率整體走高，2016年-2019年分別為68.71%、93.83%、97.17%和92.81%。

??同時(shí)，負(fù)債總額從2017年的208.96億元猛增至482.05億元，其中，短期債項(xiàng)錄得144.51億元、同比增長(zhǎng)295%，長(zhǎng)期債項(xiàng)錄得132.82億元，同比增長(zhǎng)51.92%。具體到即期債務(wù)，其一年內(nèi)到期的銀行及其他借貸為69.6億元，較2018年的36.6億元同比翻了近一倍；年末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物結(jié)余32億元，明顯無(wú)法覆蓋年內(nèi)到期債務(wù)。

??與此同時(shí)，正商實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)4年為負(fù)，也表明了正商實(shí)業(yè)目前還不具備自我造血能力。

??梳理發(fā)現(xiàn)，在正商實(shí)業(yè)年報(bào)中，有一筆來(lái)自關(guān)聯(lián)公司貸款，2019年達(dá)到74.9億元，而2018這一數(shù)字為12.8億元。值得注意的是，這筆貸款屬于無(wú)息無(wú)抵押貸款，2018年所支付利息僅為64.6萬(wàn)元，2019年直接免息。

??正商實(shí)業(yè)在財(cái)報(bào)中寫(xiě)到：“本集團(tuán)與關(guān)連公司河南正商置業(yè)有限公司 （「正商置業(yè)」，由Huang女士最終控制之公司） 簽訂貸款協(xié)議，據(jù)此，正商置業(yè)將提供無(wú)抵押貸款。該等金額為無(wú)抵押、免息及須按要求償還。由于正商置業(yè)有酌情權(quán)可要求實(shí)時(shí)還款，故該等款項(xiàng)已列作流動(dòng)負(fù)債。”

??多次資產(chǎn)注入加上擴(kuò)張策略實(shí)行，正商實(shí)業(yè)總資產(chǎn)有明顯增長(zhǎng)。

??旗下項(xiàng)目投訴維權(quán)高發(fā)

??此外，2018年以來(lái)正商集團(tuán)旗下項(xiàng)目投訴維權(quán)高發(fā)。

??據(jù)媒體報(bào)道，鄭州正商?百合里小區(qū)多名業(yè)主投訴，稱(chēng)開(kāi)發(fā)商蓋了房子就跑，前期承諾沒(méi)有兌現(xiàn)，后期服務(wù)不到位。主要存在的問(wèn)題是房產(chǎn)證難辦理、小區(qū)地下室出現(xiàn)裂縫和下沉、房屋頂部不平等質(zhì)量問(wèn)題。

??另一邊，正商河峪洲在今年5月被近200名業(yè)主維權(quán)，直指該樓盤(pán)存在虛假宣傳、裝修減配等問(wèn)題。據(jù)業(yè)主投訴稱(chēng)，該項(xiàng)目前期宣傳引進(jìn)省實(shí)驗(yàn)/外國(guó)語(yǔ)，后期宣傳引進(jìn)北師大附中/附小、鄭州一中，最后竟然變成了嶺軍峪小學(xué)，僅僅是北師大培訓(xùn)中心合作辦學(xué)。

??公司管理方面輿情也不妙，一度傳出“正商集團(tuán)強(qiáng)制員工以扣除基本工資的方式購(gòu)買(mǎi)公司公寓產(chǎn)品”的消息。對(duì)此，正商集團(tuán)曾辟謠表示，其并未強(qiáng)制要求員工購(gòu)買(mǎi)公寓，購(gòu)買(mǎi)公寓屬于員工自愿行為。但發(fā)布后不久正商集團(tuán)又刪除了該聲明。

??消息真?zhèn)螞](méi)有定論，可以確定的是公寓項(xiàng)目的確給正商集團(tuán)帶來(lái)了非正面影響。

??2015年河南全面實(shí)施“棚改”政策，鄭州樓市便火速升溫。為了更好的推行棚戶(hù)區(qū)改造，諸多城中村項(xiàng)目均被改成公寓，2017年全國(guó)房地產(chǎn)限購(gòu)政策收緊之后，鄭州公寓市場(chǎng)因?yàn)椴皇芟拶?gòu)政策影響，成為了市場(chǎng)香餑餑，正商集團(tuán)也在此時(shí)重陣布局公寓市場(chǎng)。然而進(jìn)入2018年，房地產(chǎn)政策調(diào)控持續(xù)不放松，鄭州的公寓市場(chǎng)也迅速冷卻，供應(yīng)量和成交量均大幅跌落。在鄭州公寓市場(chǎng)成交慘淡的情況下，正商集團(tuán)必然受到波及。

??到2020年，正商集團(tuán)多次被列為被執(zhí)行人，再次引發(fā)負(fù)面輿論。

??記者通過(guò)企查查平臺(tái)了解到，正商集團(tuán)創(chuàng)始人是張敬國(guó)。2018年，該公司法人變更為張國(guó)強(qiáng)。張國(guó)強(qiáng)因關(guān)聯(lián)企業(yè)未履行法定義務(wù)已被限制高消費(fèi)。

??不過(guò)，從股權(quán)關(guān)系看，正商集團(tuán)更像是一家家族制企業(yè)。根據(jù)2018年資料顯示，集團(tuán)股東分別為張敬國(guó)、其女兒張惠琪以及北京祥誠(chéng)投資有限公司。其中，張惠琪直接持股9%，還通過(guò)其持股98%的北京祥誠(chéng)投資有限公司持有正商集團(tuán)90%的股份，屬于絕對(duì)控股股東。

??2020年，股權(quán)關(guān)系發(fā)生變化。

??記者通過(guò)企查查股權(quán)穿透發(fā)現(xiàn)，正商集團(tuán)最終控股公司為HQ Nepyune Investments Limited，這家公司的法人、股東等具體信息不詳。但相關(guān)旗下公司的相關(guān)法人、股東都涉及張敬國(guó)及其女兒張惠琪。

??這位年輕的繼任者將如何引導(dǎo)正商集團(tuán)走出發(fā)展陣痛期，值得期待。