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??2011年，綠地董事長張玉良跟幾個高管一起去了韓國濟州島度假。

??大批中國游客在這個素有“韓國夏威夷”之稱的地方觀光旅游，把一派火熱景象看在眼里的張老板靈光一現，踏破鐵鞋無覓處，得來全不費工夫，這不就是綠地一直在尋找的海外熱土么？

??判斷來自于，從上海到這個韓國第一大島，飛行路程僅為去海南島的大約一半。更為關鍵的是，這里的地價比國內便宜不少，買房還不限購。

??郎有情妾有意。巧的是，濟州島政府也正需要一個能充門面的大項目，雙方一拍即合。

??一年后，綠地首個自主開發的海外地產項目在此落地了，總投資60億元，現在的項目名叫綠地韓國漢拿山小鎮。

??在被視為綠地海外擴張元年的2012年，它還迎來了成立20周年。雄心勃勃的張老板說，第一個十年做上海的綠地，第二個十年做中國的綠地，第三個十年要做世界的綠地。

??怎么做世界的綠地？首先是成為房地產行業的全球化經營領跑者，把在中國做舊改、超高層、城市綜合體的經驗復制到國外去，建好的房子再賣給中國人。

??一晃8年過去了，先人一步的國際化步伐迸發出巨大能量。綠地官網顯示，已在海外廣泛布局，遍布四大洲九國十三城，海外開發項目達15個之多，海外投資累計已達1240億元。

??過往的高光時刻依然閃現眼前，然而，出海注定是一條風高浪急的航途，似乎逃脫不了戛然而止的命運。

??有朋友說，步萬達、泛海等后塵，綠地最近也在悄悄跟海外中介接觸，盤算如何處置那些海外地產項目。但鑒于目前海外地產市場低迷，綠地的項目又大多為住宅，處理起來很困難，當然，主要還是價格問題，不少項目的市場價已經低于收購價。

??要知道這些海外項目幾乎都是張老板親自過問、實地調研過的。當初有多看好，如今割舍的心情就有多糾結。綠地終究還是沒能成為夢想中“世界的綠地”。

??壹

??張玉良可能是那個出海夢做得最早，一度做得最大，也做得最好的人之一。

??據聞早在1992年創業之初，他就萌生了出海的夢想。當時舍棄了上海市農委住宅辦主任的鐵飯碗，張老板拿著上海市政府劃撥的2000萬元下海，帶著十幾個年輕人，成立了綠地開發總公司。在這一年，他曾試圖在澳大利亞組建海外公司，還派人去調研了兩三年，當時探索的業務范圍便包括了銷售房屋。由于經驗不足，這一次的出海試水鎩羽而歸。

??2004年，綠地得到了一個機會，參與中俄合作的典型工程——圣彼得堡波羅的海明珠項目，這個項目涵蓋城市基建、辦公、會展、酒店、餐飲和住宅等業態，一度是中國對俄羅斯最大的直接投資項目。綠地是5個參建企業中唯一的房企，最后承擔了項目建設重任。

??這個項目最終成為了張老板揚帆出海的奠基石。2007年，綠地制定了《加快推進國際化戰略若干意見》，并決定成立海外事業部。參與波羅的海明珠項目的員工日后都成為了綠地海外項目的負責人和骨干。

??真正讓出海夢想落地，并照進現實的是2011年那次韓國濟州島度假之旅。

??第一步邁出去了，以后的步子就越走越快。不到三年時間，綠地的足跡就遍布澳大利亞、美國、英國、馬來西亞、泰國、加拿大等地，成為中國在海外投資最大的房企。

??貳

??孫宏斌曾說過看不懂為什么這么多房企要走出去。張玉良有自己的小算盤。

??理由是，既然那么多中國的投資者、移民群體、留學生有在海外置業的需求，為什么不能把市場從國內延伸出去，由中國的房企繼續為他們提供服務呢？

??他說，這怎么算都是一門好生意，不做的是傻瓜。

??所以，綠地的海外商業模式總結起來就是一句話，利用中國市場資源實施全球化戰略。比如說，韓國漢拿山小鎮大概有2000多套住宅，70%打算賣給中國人。

??有人歸納了綠地海外項目的幾個特點：首選抗風險能力較強的市中心板塊；項目的規模必須超過五萬平方米；最快要在六個月內可實現開工或銷售。

??綜合起來，就是主打市中心、以住宅為主的大型綜合體，通過高周轉快速回籠資金。跟綠地在國內的開發套路如出一轍。

??當然，綠地喜歡建地標的愛好也復制到了海外市場，張老板看中的項目，要么大，要么高。比如，紐約布魯克林大西洋廣場項目，總建筑面積60萬平方米，總投資達332億元，是紐約20年多來最大規模房地產單體項目，也是中國房企在美最大投資項目。

??這是紐約的一個社區改造項目，由于體量大，改造難度高，原項目開發商Forest City做得很吃力，在轉讓70%股權給綠地前，就承認項目已投資了5億美元，預計要虧損2.5億美元至3.5億美元。

??擅長啃硬骨頭的張老板卻信心十足，在項目奠基時放出豪言，稱將加速開發，把大西洋廣場項目打造成紐約市的住宅項目楷模。

??他還曾跟王健林在倫敦展開一場住宅最高樓的競賽。2013年，萬達宣布要投資7億英鎊在倫敦開發住宅最高樓，名為“倫敦ONE”，高約203米。一年后，綠地來了，買了倫敦金絲雀碼頭金融區西北角的一個地塊，準備建設一座241米高的綜合大樓，比萬達高38米。這就是后來的倫敦綠地中心項目，號稱英國最高的高檔公寓。

??叁

??對于海外市場空間，張玉良一開始畫了很大一張餅。如今再沒人提起了。

??去年綠地并未披露海外的具體銷售數據。可供參考的是，2014年綠地有高管曾透露，國內銷售與海外銷售的最佳比例為3：1。對照2019年綠地3880億元的銷售額，按這一比例，海外應該有近1000億元的銷售貢獻。但從收入表現來看，現實還是很骨感的。2019年，綠地海外地區的收入僅為33.6億元，毛利率8.46%。

??收入少，利潤率低，很多項目還虧了不少錢。2019年，綠地計提了23.31億元的存貨跌價損失，海外項目占了11.01億元。例如，位于洛杉磯的美國大都會二期、三期項目，計提了2.9億元。原因是，2019年洛杉磯銷售公寓市場銷量出現大幅下降，全年該項目只交付了30套，而2018年7月~12月交付了91套。去化時間的延長使得項目剩余房源折現到2019年年底的價值低于成本。

??再比如，位于倫敦西南Wandsworth區的綠地蘭姆公館項目二期。這個以住宅為主包含商鋪、保障房、公共配套設施等的綜合體項目，目前尚未正式開工建設。但受脫歐結果不確定性影響，倫敦房地產市場低迷，量價齊跌。第三方機構評估，該項目要虧2.5億元。

??會虧錢的核心是銷售周期和開發周期比預期要長。海外的開發商評價說，中國開發商都是奔著高周轉的目標來，希望4~5年完成拿地、賣樓的動作，但這是不可能的。尤其是，中國房企扎堆涌入，項目一多，分包的資源也就是施工隊就不夠用了，要么加錢要么把開工時間往后推，大家的進度都受影響。

??在美國操盤地產項目的朋友說：中國房企都想著把美國的房子賣給中國人，是極其不現實的。一來，中國人的購買力畢竟有限，還有大量房源需要本地消化。二來，本地人不喜歡中國人買了房子就空著，空置率很影響樓盤估值。這里存在一個死循環。

??還有就是經驗主義導致的市場錯判。基于在中國的開發經驗，中國房企在海外也喜歡投資住宅項目，但海外住宅項目的不確定性很大，反而不如寫字樓的估值穩定。

??相對其他中國房企，綠地在海外的攤子鋪的非常開，而且是由總部來驅動開發，本土化程度低，非常自信，在沒有當地團隊的前提下就敢投資，也不用顧問機構，投了后也不按市場常規來，很少和本地企業合作，一套模式就想打遍全世界。

??肆

??2018年開始，綠地的海外投資策略發生了明顯轉變，對現有的海外房地產項目，加快銷售去化和商業模式轉型。調整產品定位和銷售策略，主攻海外當地客群，并運用大單銷售、資本運作等方式加快項目去化，著力探索輕資產業務模式。

??一年前，綠地還強調要積極開展海外房地產項目并購，獲取土地資源，將公司打造成具有領先優勢的本土跨國公司，努力從“中國的綠地”轉變為“世界的綠地”。

??也是在2018年，綠地開始出售海外地產項目，在6月份出售了美國舊金山半島北圣馬迪奧縣的生命科技產業園區，12月份又傳出要轉讓布魯克林項目部分資產的消息。

??據聞，綠地美國大都會項目的酒店已經在當地中介那里放過兩輪盤了，只是市場價跟成本價差得太遠了，一直沒法成交。綠地投入這個酒店的造價達到70萬美元/間，市場估值卻僅為40萬美元~50萬美元/間。

??朋友說，綠地目前還沒有任何項目正式委托出售，但都在尋求處置方案。該公司大部分海外住宅項目都已動工，處置比較困難，如果是土地還好賣些。而且現在海外的地產行業也不景氣，資產賣不起價格，國企處理國有資產還有很多顧慮。因此，最先轉讓的可能是那些未開發的項目。

??現在看來，通過在全球建房子打造“世界的綠地”的路子已經走不通了。

??張老板想必心有不甘。今年4月份，綠地酒店旅游集團海外運營中心揭牌。目前，綠地的住宿項目已經遍布澳大利亞、美國、加拿大、德國、日本、韓國、中國等全球5大洲14國100城，未來3年，規模計劃翻一番。

??也是，房子賣不了，能租出去也是好的。