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??資金鏈是房企的命脈，馬虎不得。在監管“三條紅線”新規逼近、融資環境再次收緊的當下，資本市場對于高負債行業會審慎甚至避而遠之，極端借助杠桿規模為王的地產游戲規則不再，降負債、保現金成為房企半年度業績會上最常見的字眼。

??據中國房地產報記者統計，標桿大房企手持現金流最為豐沃，如碧桂園在手現金1887.79億元，萬科緊隨其后擁有現金1881.4億元。

??不過，頭部房企中也有風險較高的現象。據中國房地產報記者獨家發布的50強房企短債償還能力榜單，有15家房企現金流遠不能覆蓋一年內即將到期的債務，其中泰禾、富力、華夏幸福的現金短債比均不足0.5，需要警惕風險穿越周期。

??“大財主”碧桂園，“現金王”萬科

??據中國房地產報記者統計，50強上市房企現金總額約2.45萬億元。碧桂園登頂，手持現金1887.79億元；萬科緊隨其后，手持現金1881.4億元；恒大居第三位，手持現金1407.47億元；保利發展、中海位列第4、5位，現金規模均在千億元之上。

??碧桂園首席財務官及副總裁伍碧君稱，目前碧桂園財務指標處于比較良性的狀態，凈借貸比58%，現金短債比為1.9倍；資產負債率從2019年底的83%降至今年中期的81.6%。

??穩健的業績表現和良好的信譽，進一步降低了碧桂園的融資成本。截至6月末，碧桂園融資成本5.85%，相較去年底下降了49個基點。Wind數據顯示，今年上半年內地房企發行海外債融資平均成本為8.41%，碧桂園遠低于行業水平。

??上半年碧桂園實現歸屬股東權益的合同銷售金額2669.5億元，穩居行業第一。而快速銷售回款才能保障充足的現金流，進而大大提高公司抵御風險的能力。“要持續對回款目標強考核。”碧桂園總裁莫斌表示。

??萬科總裁、首席執行官祝九勝說，“保持現金為王。”

??現金為王下，萬科在土地市場作風略顯保守。上半年新獲土地儲備總規劃建筑面積980.2萬平方米，同比減少28.6%，權益地價總額321.3 億元，同比減少50.6%。

??萬科財務負責人韓慧華表示，萬科不會放大杠桿謀發展，而是在一個安全、穩健的水平發展業務。萬科財務管理一直堅持“凈負債率保持在40%以下”原則。

??截至6月底，萬科經營性現金流余額226.06億元。韓慧華稱，因為內部堅守“現金為王、手有余糧”的策略。現金流是一個企業的生命線，手握現金才能對未來捕捉業務發展提供有利機會。

??15家短債償還能力不足

??房企能不能新增舉債，監管部門設置了三條紅線，其中之一則是現金短債比小于1，即房企手中現金應能覆蓋一年內到期債務。

??據中國房地產報記者統計，上半年50強上市房企現金總額2.45萬億元，短期債務合計約2.27萬億元，平均現金短債比為1.07倍，即50強房企整體現金流僅剛夠償還短期負債。相比2019年50強房企平均現金短債比1.64倍，以及2018年的1.93倍，繼續下降。

??具體來看，50強上市房企中，有15家現金短債比小于1，即面臨違約風險。泰禾集團的資金鏈一直最危險，截至6月30日手握現金43.05億元，短期債務達682.37億元，現金短債比僅0.06。

??9月8日，泰禾集團因未支付2017年度第二期中期票據付息兌付資金（應還本息金額21.5億元），構成違約。這已經是泰禾集團今年以來第六筆債務違約，累計違約未還本息超400億元。萬科能否援救泰禾成功，尚不可知。

??富力地產則是頭部房企中債務風險最高的。截至6月30日，富力地產持有現金179.02億元，短期債務為748.03億元，現金短債比僅0.24。

??不過，富力正在加緊降負債。今年上半年，公司總負債減少了94億元，凈資產負債率從2019年末的199%降至上半年末的176.66%，下降了22%。

??富力董事長李思廉表示，2020年到2021年，富力地產仍舊會繼續減輕負債。同時，將謹慎參與土地招拍掛，原則上不參與熱點土地拍賣，“大型的100多億元的我們盡量不參與，大多數招拍掛都是控制在10億金額左右。”

??今年3月31日，恒大在2019年度業績發布會上首次將“高增長、控規模、降負債”提上2020年發展戰略的高度，恒大稱“降負債”是要把有息負債每年平均下降1500億元，到2022年將總負債降到4000億元以下。根據這些目標，恒大的償債能力還需繼續加強。截至6月30日，恒大擁有現金1407.47億元，但一年內要償付的債務不算小。

??為加快現金流回收，緩解資金壓力，恒大一直走在積極打折賣房前端。9月6日晚，恒大董事局主席許家印下達了新的營銷“軍令”：“金九銀十”兩個月每月銷售目標1000億元，累計實現銷售額2000億元。為此，恒大給出更大的優惠力度：“金九銀十”期間，全國所有樓盤七折銷售。同時加大推新貨力度，全國新推40多個新項目。有媒體報道稱，許家印還給予了總部和地區公司負責人以上領導額外9.6折簽批權限。

??在50強房企中，現金短債比不足1的房企還有華夏幸福（現金短債比0.47）、金融街（0.55）、中國金茂（0.6）、融創中國（0.6）、合生創展（0.63）、綠地控股（0.72）、藍光發展（0.75）、雅居樂（0.95）、招商蛇口（0.97）、榮盛發展（0.97）等。

??融創中國在業內一直以高負債、高杠桿和高發展著稱。財報顯示，截至上半年末，融創中國凈負債率為149%，雖然同比下降了23.3個百分點，但仍遠高于“三道紅線”中凈負債率小于100%的規定。

??與高負債相伴而來的是高企的財務成本和不斷減少的現金。融創中國上半年財務費用15.9億元，同比大增159.38%。其中，財務成本24.51億元，較上年翻番，財務收入8.61億元，同比增長38.87%。融創中國手持現金852.29億元，短期債務達1406.23億元。

??房地產傳統降負債的辦法包括“賣賣賣”和減少拿地。今年上半年，融創中國在這兩方面均有所動作。

??“加快推進杠桿率的降低作為重要措施將會落實在未來三年規劃里，目前融創的凈負債率是149%，爭取在今年年底有更大幅度的下降，目標是明年將凈負債率控制到100%以下。”融創中國行政總裁汪孟德在中期業績會上表示。

??雅居樂集團董事局主席兼總裁陳卓林則稱，下半年保留現金尋找合適的收并購機會，如果沒有合適項目，保留現金到明年再進行。

??值得注意的是，雖然部分房企短期償債暫時無憂，但不代表財務沒有風險之虞。如陽光城現金短債比為1.28倍，但剔除預收款及合同負債后的負債總規模為1987.11億元，剔除預收賬款后的資產負債率為78.17%，凈負債率為109.66%，仍超過“兩條紅線”。

??現金流“模范生”：龍湖、中海

??房地產是資金密集型行業，但其中不乏現金流優等生，典型者如龍湖集團、中海地產等。

??截至6月30日，龍湖集團保持了平均借貸成本4.5%的低位，平均貸款年限6.45年，凈負債率51.4%，在手現金784.0億元，現金短債比為4.55倍，一系列指標均維持在行業內較高水準。

??“我們的每一筆貸款都沒有展期，要么及時還要么提前還，在這個資本密集的行業，這給龍湖集團帶來了巨大紅利。”龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼表示。

??下一步仍要堅持財務自律，做好穩健發展的準備。”在龍湖集團2020年中期業績說明會上，龍湖集團董事長吳亞軍表示。

??今年上半年，中海地產的銷售回款錄得927.9億元，境內外債務資金流入達319.1億元，共計流入資金總額1247億元。而中海地產今年上半年須歸還到期債務164.5億元，資本支出為746.5億元，稅務費用、分銷費用、行政費用和財務費用的支付金額為240.9億元，流出資金總額1154.9億元。

??截至6月30日，公司持有現金1113.8億元，一年內到期的有息負債為334.4億元，現金短債比達到3.33倍。資產負債率為59.77%，扣除預售賬款后的凈負債率為57.8%，凈借貸比率為32.95%，均處于安全地帶。

??業績會上，中海地產主席兼執行董事顏建國表示，中海地產一直堅持穩健審慎的財務策略，保持合理的負債率和充裕的現金。“中海地產曾經歷了1997年的金融風暴，當時因為加杠桿高速擴張，曾經面臨資金鏈斷裂、甚至破產的風險，教訓極為深刻。自此之后，公司經營‘穩’字當頭。在內部設立了關于負債率、現金占比等幾條紅線。”

??貝殼研究院融資監測報告稱，2020年9月至12月房企到期債務規模約3603億元，較2019年同期2149億元規模大幅增長68%。隨著監管層對房企設置的“三道紅線”逐步落地，融資收緊已為房企敲起警鐘，降低負債率確保公司安全運營和發展，應是下半年的主旋律。