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??8月28日，萬科企業股份有限公司（以下簡稱“萬科”）2020年中期業績發布會上，萬科董事會主席郁亮并未出現，萬科總裁祝九勝、首席運營官王海武、首席財務官慧華、董事會秘書朱旭悉數出席。

??缺少了郁亮的業績發布會，看上去似乎會缺少一些看點，但是恰恰相反，這份“成績單”卻有幾份驚喜。而以往，這些成績數字，并不會單獨出現在年報中，這也往往成為人們對萬科多元化業務發展的各種猜測，從各業務板塊貢獻利潤來看，除了物業傳統非開發業務外，其他多元化業務給萬科利潤的貢獻幾乎可以忽略，事實究竟怎樣？

??這次發布會上，萬科不僅回應了市場當前關注的拿地放緩、泰禾地產并購和TOD業務話題，也首次在業績發布會上披露多元化業務的“成績單”，集中呈現了物業、商業、長租公寓、物流、教育板塊的發展。

??郁亮曾說“要告別舊思維”，“當好農民，種好地”，也說過“沒有成功的企業，只有時代的企業”。

??萬科在創立初期就以多元化著稱，從1984年經營辦公設備起家開始，1988年進入房地產行業，上世紀90年代形成商貿、文化、房地產、文化傳播四大板塊，受到日本綜合商社的啟發，開啟“綜合商社”的發展模式，萬科早期多元化業務橫跨十大行業。

??直到 1993年，萬科在“主營業務”到底是什么的討論聲中，逐漸清晰選擇房地產住宅開發為公司的主營業務。

??萬科從多元化開始邁向專業化，使得資源更加集中，房地產業務的規模優勢迅速帶動萬科的業績大幅增長。

??進入本世紀之后，萬科再次乘勢校正方向開啟專業化“二次革命”——向精細化邁進。“專注住宅領域做到更專業、更優秀、更卓越，這是萬科的第二次專業化。” 王石說。

??萬科進入2014年，在第四個十年規劃之際，把“三好住宅供應商”的定位延展為“城市配套服務商”， 2018 年將這一定位進一步迭代升級為“城鄉建設與生活服務商”，并具體細化為四個角色：美好生活場景師、實體經濟生力軍、創新探索試驗田、和諧生態建設者。

??郁亮2019年在媒體見面會上說，萬科的多元化轉型，不是萬科干不下去要換個賽道，而是在開發業務增長放緩的情況下，尋找第二條增長曲線，不代表萬科活不下去。

??萬科總裁祝九勝曾總結萬科的發展，“35年前做了第一次創業，20多年前聚焦于房地產開發，現在是第三次創業。”他認為企業發展具有生命周期，第三次創業是萬科尋找第二條增長曲線，圍繞客戶尋求多元化業務。

??萬科多元化的探索始終伴隨萬科對房地產行業的洞察。萬科在致股東信中這樣寫道：“城鎮化過程逐漸進入第二階段，城市發展逐漸趨于成熟。無論從客戶需求端，還是土地供應端來看，增量都在趨于收斂，對存量價值的挖掘變得日益重要。”

??此外，從城市發展到城市圈發展，從消費主力結構到員工結構的變化，都在提示房地產市場面的環境變化。新一代年輕人正在成為主流，他們的價值觀和偏好更加多元化，企業無論產品服務方案，還是組織管理方法，都必須經歷一個從簡單到復雜的過程。產品和服務的打造，也出現了升維的趨勢，單一產品策劃的時代已經結束，綜合實力比拼的全面競爭年代已經來臨。

??“萬科是危機感驅動的公司，不是被危機驅動的公司。”郁亮說，房地產黃金時代的落幕，白銀時代開啟，單靠過去的單一業務不足以支撐企業有效發展，且有質量的發展就難以實現。從黃金時代到白銀時代的轉變，帶來了更多的挑戰，但也給了萬科提升競爭維度的機會。

??萬科多元化的思考走向成熟。首提“白銀時代”概念，指出“白銀時代已進入到深水區”，并全面描述黃金時代到白銀時代變化的主要特征：存量競爭是精益化的競爭，極化發展使競爭者的距離拉得更近，復雜模式帶來更多變數，全面競爭需要更全面的能力結構去覆蓋。

??祝九勝對萬科多元化的投資策略進行總結，多元化業務是客戶所需，必須要創造價值；多元化業務發展中團隊能力要得到提升，要“比過去做得好，比同行做得好，比市場的平均水平做得好”。

??從兩年前的“活下去”，“聚焦、收斂”，到如今“穩住基本盤”、多元化齊頭并進，并不是如媒體關注萬科多元化乏善可陳，只是在主營業務的光環下“失色”一些，相比同行業其他房企，幾番輾轉騰挪，萬科的多元化有其對產業的深刻洞察，也能夠使房企互鑒如何做好多元化。

??萬科物業：“三箭”齊發

??萬科物業是萬科多元化業務陣營的頭牌，與萬科地產板塊同步發展，三十多年中雖然“附屬”于地產業務，但是已然今非昔比。

??2020年萬科中報披露，萬科物業實現營業收入67億元，同比增長26.8%，其中55%來自于萬科以外的項目。萬科物業累計簽約建筑面積 6.8 億平方米，已經接管面積 5.2 億平方米。

??從營業收入比對來看，其他多元化業務收入15.1億，不到物業服務業務收入的四分之一。這也是中國物業管理規模紀錄保持者，連續十年位居物業公司規模第一。

??2020年5月13日，萬科合伙人、萬科物業首席執行官朱保全在內部公開信中表示，萬科物業由住宅商企“兩翼齊飛”升級為CS社區空間、BS商企空間、US城市空間“三駕馬車”的發展戰略。

??商企板塊，主要為客戶的寫字樓、綜合體、園區等商用不動產提供解決方案。萬科物業與戴德梁行的合資公司——萬物梁行——漸入佳境，成為萬科物業拉開與其他物業企業距離獨特的籌碼。

??物業城市，即城市空間服務，是萬科物業邁向縱深發展，具體由萬科物業承接當地的城市環境衛生、城市公共綠地養護、市政基礎設施養護、社區綜合治理、公共資源經營管理等城市管理業務。已拓展至 7 個城市。

??蟬聯中國物業百強榜首十年的萬科物業，在一眾物業公司赴港上市浪潮下，對資本市場不為所動。截至2020年6月30日，上市物業企業已經超過30家，整體收入達395億元，平均營收為13.16億元，其中碧桂園營收達到62億元。30家物企上半年整體凈利潤達74億元，平均凈利率為14.89%，超過四成物企凈利潤率超過行業平均水平。

??郁亮在2019年中期業績發布會上表達對于萬科物業的上市要求，“要等大家認同了萬科物業是物業服務商才能上市”。此外，郁亮還說，“沒有千億市值，萬科物業不會上市。”甚至有說，希望萬科物業能夠成為市值超越萬科的上市公司，這代表了向服務商轉型的成功。

??印力：萬科商業突出重圍

??萬科商業地產，在住宅開發為主航道的布局中存在感不強。郁亮2010年表示，萬科做商業并不是改變住宅為主業的定位，商業地產只是為了更好地做好住宅服務。

??伴隨房企拿地新要求，商業配套自持成為房企不得不面對的問題。2011年，萬科高調轉向商業地產，深圳市萬科商業管理有限公司成立。2013年，萬科集團商用地產管理部在北京成立,原北京萬科商業發展部總經理錢嘉出任總經理、萬科執行副總裁毛大慶擔任分管高級副總裁，萬科商業地產團隊此次搭建完畢。但是商業地產未來發展模式仍舊不清晰，時隔一年，2014年丁長峰接任毛大慶出任商業地產負責人，標志萬科戰略轉型“從住宅專業化向城市配套商轉型”發生新的變化。

??2016年8月21日，萬科從黑石手中收購印力集團，這對萬科商業地產來說，具有重大的意義。印力是僅次于萬達的商業地產運營企業，也預示萬科商業過去看好的輕資產模式迎來新的改變，從凱德輕資產模式向重資產持有模式轉型。在萬科商業和印力的合并中，雙方管理團隊進行整合外，產品線被重新梳理，除深圳和上海兩個城市的萬科廣場保留原名外，萬科其他的商業項目都被整合為印力產品線“印象”系列。

??近年來，商業地產迅速崛起，華潤置地、大悅城、龍湖集團、新城控股等房企，大有后來居上之勢。但是從資產運營來看，商業地產是長線戰場，印力自2003年進入商業地產并專注于此，萬科也借此進入商業地產頭部序列。

??截至2020年6月底，萬科商業地產累計開業的商業項目面積836萬平方米，同比增加 11.1%。報告期內商業(含非并表項目)業務營業收入30.5億元,同比增長 0.3%；整體出租率 90.6%，其中開業3年以上的商業項目出租率91.8%。規劃中和在建商業建筑面積 543 萬平方米。

??5月12日，印力實現上海三林印象城的推出，實現資本市場的退出，這從商業地產重資產模式來說，打通 了“投融管退”閉環。

??萬緯物流：五年做到行業第一

??物流地產作為萬科城市配套服務商的重點發展業務，自萬科2014年提出轉型之后，萬科成立物流地產公司——萬緯物流，并引入戰略合作方黑石集團。萬科集團合伙人張旭目前擔任物流業務負責人。

??根據萬緯物流披露，萬緯核心的業務聚焦全國六大城市群，覆蓋全國47個重要節點城市，擁有142個物流園，運營管理25個專業冷鏈物流園，倉儲規模超過千萬平方米。

??截至2020年中，高標庫開業582萬平方米，穩定期出租率 89.1%，收入5.7億元；冷庫開業34萬平方米，穩定期使用率 81.5%，收入2.6億元；規劃中和在建的物流倉儲建筑面積459萬平方米，其中高標庫建筑面積約 423 萬平方米；冷庫建筑面積約 36 萬平方米。

??通過五年時間快跑，高標倉規模位居中國第二，冷庫規模躍升中國第一。從服務客戶來看，物流倉儲合計服務客戶超過850家，涵蓋電商類、快遞快運類、制造業類、餐飲類、零售商超類等各個領域。

??2020年4月30日，基礎設施REITs試點方案落地，這對物流地產發展預示著資本市場可以完成退出。祝九勝表示，這對物流業務和長租公寓業務，以及重資產業務打開一道新機會。

??2020年6月，萬緯物流首期類REITs 產品“萬緯物流-易方達資產-物流倉儲 1期資產支持專項計劃”在深交所成功上市，朱旭表示萬緯物流也在積極爭取加入第一批公募REITs之中。

??此外，萬科在物流業務上，還持有物流巨頭普洛斯21.4%股份，普洛斯是全球物流地產、房地產、基礎設施投資公司，管理資產規模超過890億美元。

??泊寓：長租公寓“數一數二”

??萬科2014年啟動長租公寓業務，2016年整合旗下各分公司長租公寓項目推出泊寓品牌，進行統一管理。2019年升級為長租公寓事業部，萬科高級副總裁孫嘉擔任董事長和第一負責人。

??泊寓主要是以集中式長租公寓為主，運營模式具有輕資產和重資產兩種模式。截至2020年6月底，萬科在33個城市累計開業“泊寓”12.73萬間，累計服務客戶30萬人以上，已開業項目的整體出租率是88%，其中成熟期的項目的出租率達到93.7%，租賃住宅業務營業收入 10.5 億元。規劃和在建中泊寓尚有 5.77 萬間。根據克爾瑞發布的2020年長租公寓規模排行，泊寓是房企長租公寓的第一位，龍湖冠寓開業規模8萬間位居第二位。

??截至2020年6月底，萬科長租公寓業務基本上實現全國化布局，覆蓋33個主要城市，并且繼續堅持圍繞核心城市布局的戰略，聚焦北京、上海、深圳、廣州、杭州、天津、成都、廈門、青島、南京、蘇州、武漢、西安、濟南等14個核心城市。

??在長租公寓遭遇爆雷、租金貸、退租等負面因素影響下，泊寓保持了超高的出租率，但是對于長線重運營的長租公寓，盈利難是這個行業的難題。 “長租公寓賺不了大錢，但租購并舉是趨勢。”郁亮此前表示，在房地產領域，必須在租售并舉兩個領域做到數一數二、領先領跑，才是行業領先領跑的公司。

??萬科冰雪：體育+特色小鎮

??2017年冰雪事業部在北京設立，萬科高級副總裁丁長峰掌舵冰雪事業部，這也標志著萬科全面進軍冰雪產業，冰雪產業正式納入萬科事業部經營體制。

??萬科涉足冰雪產業可以追溯到2011年。當時萬科為了進入吉林市場，打造了松花湖度假村，而丁長峰是時任北京區域首席執行官。

??萬科冰雪事業部旗下現有萬科松花湖度假區（吉林松花湖）、萬科石京龍滑雪場（北京市延慶區）、北大壺滑雪度假區（吉林市永吉縣）三大雪場。

??丁長峰2017年在萬科冰雪戰略發布會上指出，萬科集團將把萬科冰雪打造成為中國冰雪產業第一品牌，形成以體育旅游加特色小鎮為主導的兩輪驅動商業模式，并在2022年冬奧會舉辦前，成為亞洲領先的滑雪和山地度假集團。

??2015年中國獲得2022年冬奧會主辦國，中國的滑雪場近乎每年都在爆發式增長。僅2018年、2019年，新開業的滑雪場有39家、28家，全國滑雪場達到770家。國內滑雪場的滑雪人次由2018年的1970萬，上升到2019年的2090萬，同比增幅為6.09%。

??但是有研究顯示全國僅有25家滑雪場接近西方標準，通常不具備住宿條件，且只有少數幾個可以被稱為真正的滑雪度假勝地。

??雖然疫情對2019-2020年滑雪影響較大，但是從疫情后室內滑雪的爆發增長勢頭來看，戶外滑雪在冬奧會之前，還會迎來持續增長。

??食品：萬科養豬并非追“風口”

??郁亮一直提到“當好農民，種好地”，希望做好產品、好項目、好服務。但是對于致力于“城鄉建設與生活服務商”而言，農業的板塊大有可為。

??2020年3月，萬科正式成立食品事業部（BU），主要布局生豬養殖、蔬菜種植、企業餐飲。萬科集團合伙人譚華杰將兼任食品事業部的首席合伙人。

??萬科食品事業部在一份招聘啟事上這樣解釋，2019年豬肉價格的大幅上漲，2020年年初新冠疫情給萬科客戶購置食品帶來的不便，公司認識到，以服務萬科現有客戶為起點，在“從農場到餐桌”的整個產業鏈條上，與各行業優秀伙伴共同努力，爭取“以普通家庭可支付的價格，為大眾提供安全健康的日常餐食”，是“美好生活場景師”的重要組成部分。

??據內部人士稱，食品事業部在招聘之前已有60人的規模，下設養殖、餐飲、蔬菜、水果、科技、職能六個部門。

??早在2017年，譚華杰組建食品團隊，嘗試用全新的商業思維去探索和發展國內農業現代化和產業化。對于農業食品板塊，萬科內部有意為“美好生活”構建發展閉環，完成供應鏈打造。