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??隨著存量房時代的到來，物管行業(yè)逐漸成為資本市場的新寵，不僅有遠(yuǎn)超房地產(chǎn)幾倍甚至幾十倍的市盈率，還有輕負(fù)債、穩(wěn)收入等優(yōu)勢。

??頭部房企覬覦這個萬億級物業(yè)藍海的野心也逐漸顯露，分拆物業(yè)板塊上市，便是他們在物業(yè)資本市場掘金的第一步。

??截止目前，A+H股上市物企達31家，據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計，至少還有13家物企已遞交招股書，排隊等待上市。

??在遞交招股書的名單中，第一服務(wù)、卓越商企、世茂服務(wù)、合景悠活已于近日紛紛通過港交所聆訊，這給其他備戰(zhàn)上市的物企再次增添了信心。

??通過聆訊的物企也為后來者提供了多個參考樣本。房企分拆物業(yè)板塊上市，有著天然優(yōu)勢，可以為物業(yè)公司輸送大量的管理面積。不過，相對于這一優(yōu)勢，資本市場似乎更看重企業(yè)的獨立性和外拓能力。

??母公司依賴也成了大多數(shù)脫胎于房企的物業(yè)公司所具有的特性。于是，在上市前夜突擊收并購，便成了各家物企不謀而合的最大默契。

??世茂服務(wù)耗資12億元并購

??近日，世茂服務(wù)通過港交所聆訊，其業(yè)績表現(xiàn)尤為突出，2020年上半年營收為15.65億元，去年同期僅為8.45億元；上半年利潤達2.55億元，去年同期為1.09億元。

??利潤的大幅增長離不開規(guī)模的擴張，截至2020年6月30日，世茂服務(wù)共管理293項物業(yè)，總在管建筑面積為8572萬平方米，比去年年底增加1755萬平方米。

??此外，世茂服務(wù)第三方物業(yè)管理面積占比也從2018年的0.81%，到2019年的25.52%，再到2020年上半年的37.88%，逐漸降低對母公司的依賴性。

??世茂服務(wù)通過一系列的收并購，實現(xiàn)了第三方物業(yè)管理面積的快速增長。

??從2019年到2020年8月，世茂服務(wù)先后收購了海亮物業(yè)、泉州三遠(yuǎn)、廣州粵泰、福晟生活服務(wù)、成都信誼、北京冠城、浙大新宇等物業(yè)管理公司的不同股權(quán)?？傇诠苊娣e達4485萬平方米，相當(dāng)于世茂服務(wù)上半年服務(wù)體量的一半，總耗資約12.22億元。

??合景悠活2個月收購5家

??相比世茂服務(wù)，剛剛通過港交所聆訊的合景悠活規(guī)模并不算大。

??截止2019年底，合景悠活住宅部分在管面積1830萬平方米，合約建筑面積2940萬平方米；商業(yè)部分在管面積330萬平方米，合約建筑面積450萬平方米。

??截止2020年4月30日，合景悠活總在管建筑面積為2214.8萬平方米，在31家已上市物企中，規(guī)模排名較后。

??合景悠活絕大部分物業(yè)管理收入均來自關(guān)聯(lián)公司。2017年至2019年，來自合景泰富及其關(guān)聯(lián)公司的物業(yè)管理服務(wù)收入分別占合景悠活物業(yè)管理服務(wù)總收入的100%、100%及91.8%。

??直到2019年，通過1.97億元收購罡昱企業(yè)后，才獲得第三方物業(yè)管理面積。截止2020年4月30日，來自第三方物業(yè)管理面積達到了477.1萬平方米，占比總在管面積的21.5%。

??就在通過聆訊前夕，合景悠活又斥資6736萬元，于8月份和9月份先后收購了5家物業(yè)公司。

??第一服務(wù)的重組加法

??與上市物企相比，同屬小規(guī)模的第一服務(wù)于近日也通過了聆訊，擬于10月22日正式掛牌上市。

??在2017-2019年，第一服務(wù)在管面積分別為731.8萬平方米、1062.6萬平方米、1354.3萬平方米，到2020年4月30日才增至1500萬平方米。

??來自第三方物業(yè)的在管面積從2017年的91.4萬平方米提升至2020年4月30日的411.8萬平方米，第三方物業(yè)在管面積比例達27.4%，依舊存在母公司依賴性。

??無法拼規(guī)模的第一服務(wù)，選擇另辟蹊徑，他為資本市場講了一個“好故事”，即主打綠色人居。

??上市前當(dāng)代置業(yè)董事局主席張雷將第一物業(yè)和第一人居進行了一系列重組。第一人居主要從事提供綠色人居解決方案，這也為第一服務(wù)找到了新的利潤增長點。

??2020年2月，第一物業(yè)收購第一人居72.1%股權(quán)，兩家公司合二為一。隨后，第一資產(chǎn)、張雷分別將持有第一物業(yè)的64.6%及4.2%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予第一服務(wù)，緊接著第一資產(chǎn)再度轉(zhuǎn)讓第一物業(yè)31.2%股權(quán)。

??至此，第一人居成為第一物業(yè)子公司，同時第一物業(yè)成為了第一服務(wù)控股(香港)的全資子公司。

??招股書顯示，2019年，第一服務(wù)錄得物業(yè)管理服務(wù)收入2.73億元，占總收入的43.7%；綠色人居解決方案收入1.56億元、增值服務(wù)1.97億元，分別占比24.7%、31.6%。

??顯然，在營收方面，綠色人居解決方案貢獻不小的力量，且毛利率也要高于基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)。

??第三方物業(yè)收購方面，據(jù)招股書披露，于2020年3月，收購一家于中國江蘇省成立的物業(yè)管理公司的45%股權(quán)，總代價為人民幣2,519,000元，此外并無其他關(guān)于收購方面的信息。

??卓越商企一年投標(biāo)139次

??擬于10月19日掛牌上市的卓越商企，截至2020年5月31日，在34個城市擁有331個在管項目，總面積為2580萬平方米。

??跟其他多數(shù)依賴母公司的物企不同，卓越商企到2019年，來自第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)在管面積占比已過半。

??截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年5月31日，卓越集團開發(fā)的物業(yè)分別占在管總面積的65.3%、58.7%、43.2%及41.6%；同期，第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)分別占在管總面積的34.7%、41.3%、56.8%及58.4%。

??第三方物業(yè)管理面的增長自然也少不了收并購的功勞。2019年，卓越商企收購了武漢雨陽、浙江港灣及武漢環(huán)貿(mào)。通過該等收購，截至2020年5月31日卓越商企獲得的在管總面積約為390萬平方米，收購總代價約為3.56億元。

??除了通過收購獲得第三方物業(yè)管理規(guī)模外，卓越商企在競標(biāo)上也下了苦功夫。

??于2017年、2018年及2019年以及截至2020年5月31日止五個月，卓越商企就第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)分別合共投標(biāo)87次、139次、120次及76次，同期中標(biāo)率分別為44.8%、52.5%、40.8%及57.9%。

??盡管收并購是擴大規(guī)模和擺脫母公司依賴最快捷的方式，但大規(guī)模的收并購隨之而來的債務(wù)壓力、人員管理及服務(wù)質(zhì)量等問題都將給企業(yè)帶來不小的風(fēng)險。物企也終將要為上市前夕的并購狂歡而買單。