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??頭頂“旭輝”光環(huán)的晨曦基金，內(nèi)部有一個“避嫌”的明文規(guī)定：不投旭輝操盤的項目。

??在晨曦基金總裁周昕宇看來，“因為我們是一個地產(chǎn)基金管理人，所以與大股東之間產(chǎn)生利益沖突的時候，投資人的利益和大股東的利益，在沒有辦法取舍的時候，我們會選擇投資人的利益。”

??雖然晨曦基金不愿意“沾染”旭輝項目，但并不代表它與旭輝沒有交集，甚至依靠于旭輝和林氏三兄弟的強大朋友圈，其做到了中國房地產(chǎn)私募基金領(lǐng)軍者的寶座位置。

??私募基金“撤退”

??10月15日，晨曦基金退出北京永昌安泰貿(mào)易有限公司，由浙江旭輝企業(yè)管理有限公司100%接盤。后者由旭輝（00884.HK）全資子公司旭輝集團股份有限公司（簡稱“旭輝中國”）和共青城常盛投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）分別持股99%和1%。

??晨曦基金將旗下子公司股權(quán)騰挪至旭輝，并非首次。

??8月28日，晨曦基金將其持有上海延瞰企業(yè)管理有限公司（簡稱“上海延瞰”）的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予蘇州旭輝盛昌企業(yè)管理有限公司；更早之前的5月18日，晨曦基金還將其持上海間空商務(wù)咨詢有限公司（簡稱“上海間空”）的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予重慶和彰企業(yè)管理咨詢有限公司。

??穿透可知，蘇州旭輝盛昌和重慶和彰均由旭輝中國持股超過99%。

??此舉目的究竟是什么？IP Global 中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜分析道，私募基金負責(zé)項目前期風(fēng)險較高的孵化，項目相對成熟后再交給上市公司來收購，私募基金在溢價退出的過程中獲得較高收益，上市公司則獲得比較成熟且穩(wěn)定的項目，兩者各得其所，并不是所謂的“表外融資，并表收益”。

??以晨曦基金與上海延瞰為例。2018年，上海延瞰旗下子公司蘇州昌哲商務(wù)咨詢有限公司（簡稱“蘇州昌哲”）一舉競得江陰成交4宗地塊，成交面積12.63萬方，成交金額15.66億元。

??隨后，由晨曦基金設(shè)立愛建共贏·旭輝江陰府股權(quán)投資集合資金信托計劃，規(guī)模4.95億元，基金以股+資本公積的形式投資上海延瞰，上海延瞰以股+股東借款的形式，與旭輝集團同比例投資至蘇州昌哲，后續(xù)投資到江陰昌鋒置業(yè)有限公司。

??歷時兩年多，待項目成熟后，晨曦基金將上海延瞰交由上市公司旭輝，成功實現(xiàn)退出，形成完整的閉環(huán)。

??換而言之，地產(chǎn)私募基金掙的是從土地到房子的錢，土地成本加上建安成本，包括費用、稅金、財務(wù)費用減去未來的售價。

??30家地產(chǎn)伙伴是誰？

??在地產(chǎn)圈，晨曦基金（全稱“上海晨曦股權(quán)投資基金管理有限公司”）是一支自帶網(wǎng)紅光環(huán)的地產(chǎn)系基金管理人，成立于2016年10月28日，注冊資本1億元，次年便完成私募基金管理人備案登記（登記號P1062335）。

??穿透可知，晨曦基金由林峰和上海旭輝企業(yè)發(fā)展有限公司分別持股51%和49%，后者又由林中、林峰和林偉三兄弟分別持股50%、25%和25%。

??盡管股權(quán)關(guān)系上與旭輝集團毫無關(guān)聯(lián)，但背靠林氏兄弟，晨曦基金與旭輝集團的關(guān)系天然地密切。同時，在林氏兄弟和旭輝集團資源加持下，晨曦基金在短短4年里發(fā)展了不少知名地產(chǎn)“朋友”。

??截止今年8月，周昕宇透露，晨曦基金整個規(guī)模達400億，已在全國28座城市有投資，覆蓋長三角、華南、華北、中西部各個區(qū)域，主要合作的房企達30家。

??在這些合作伙伴中，近兩年往來相對較頻繁的是正榮地產(chǎn)。

??2019年4月，正榮地產(chǎn)旗下南京正榮正升置業(yè)發(fā)展有限公司，將其全資子公司南京正浦置業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱“南京正浦”）49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了晨曦基金。同時，其自身所持有的南京正浦部分股權(quán)也被出質(zhì)給晨曦基金。不過今年5月，晨曦基金已退出該公司的投資。

??南京項目之后，這一模式被復(fù)制在正榮天津項目上。2019年6月，正榮（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將旗下榮基（天津）置業(yè)發(fā)展有限公司70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給晨曦基金。兩個月后，它又將自己持有的30%股權(quán)質(zhì)押給晨曦基金，并獲得了1500萬元資金。與之前不同的是，這次為了融資，正榮讓出了項目公司大股東的地位。

??2020年2月，正榮旗下正升（廣州）置業(yè)發(fā)展有限公司的股東序列，再次出現(xiàn)晨曦基金。變更后，晨曦基金擁有該公司45.5%股權(quán)。同樣，其原股東正榮（廣州）置業(yè)發(fā)展有限公司和平潭匯和投資發(fā)展有限公司也向晨曦基金出質(zhì)了部分股權(quán)。

??此外，公開資料顯示，晨曦基金目前對外投資36家企業(yè)，其中地產(chǎn)類企業(yè)背后不乏融創(chuàng)、新力、弘陽、花樣年、大唐地產(chǎn)等房企的身影。

??這與晨曦基金的投資策略有關(guān)。周昕宇此前透露，晨曦基金主要投資Top50企業(yè)開發(fā)的一二線城市土地。其邏輯在于中國的城鎮(zhèn)化率尚有值得期待的空間，“我們堅定看好未來10年中國增量市場，一二線城市的城鎮(zhèn)化率在60%-85%之間，還有一個黃金周期，我們可以分享其中的利潤。”

??目前，晨曦基金的房企朋友圈作用已初步顯現(xiàn)。2019年12月以來，晨曦基金已退出多個地產(chǎn)項目投資，這些項目均分布在上海、杭州、南京等長三角區(qū)域，背后股東包括綠城、中南建設(shè)、宋都、銀城地產(chǎn)等。

??周昕宇的說法也印證了這一點，“從投資的房企表現(xiàn)來看，長三角區(qū)域是相對最好的，其次是華南，再是華北，最后是中西部部分節(jié)點性城市。”