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??半年前從佳兆業(yè)執(zhí)行總裁任上離職的翁昊，將擔任金地置地東部區(qū)域副總裁兼江蘇公司總經(jīng)理；

??而龍光集團上海區(qū)域公司前總經(jīng)理鮑軼群的新職位是金地置地華東區(qū)域副總裁兼環(huán)滬公司總經(jīng)理。

??看起來，這兩位來自TOP30房企的高管，加盟排名遠在上一家公司之后的金地商置，職位沒升反降了。

??當然有原因。金地商置的“含金量”遠非單純的銷售額所能涵蓋，它可是地產(chǎn)四大天王之一金地集團精心培育才孵化出來的“蛋”。

??大樹底下好乘涼，含著金鑰匙出生的金地商置，在金地集團各種優(yōu)質(zhì)資源的堆積下，成立才6年就取得了600多億元的銷售額，增長速度、盈利水平等都遠超金地集團。年初的時候，他們還宣稱未來3年要沖千億，翁昊和鮑軼群想必也是因此奔赴而來。

??在強援加盟之前，金地商置的管理層已經(jīng)完成了一個重要的動作，上半年行使了在公司成立之初就被授予的購股權(quán)，真正實現(xiàn)與股東利益的高度捆綁。4位高管目前的持股比例達到了3.24%，羨煞同行。關鍵是，他們都來自金地集團，身居高位，共持有金地集團0.17%的股份。

??短短數(shù)年時間，他們游走于兩家上市公司、左右逢源，還在大樹底下圈出了一片足以棲身的“自留地”，給諸多職業(yè)經(jīng)理人趟出了一條新路。

??壹

??故事得從8年前說起，2012年9月，金地集團以16.54億港元收購在香港上市的星獅地產(chǎn)56.05%股份，成為控股股東。次年12月，星獅地產(chǎn)正式更名為金地商置。

??更名沒多久，金地集團就遭遇了野蠻人入侵，生命人壽、安邦財險輪番舉牌，意圖搶奪控制權(quán)。在資本的大浪面前，以凌克為首的管理層幾無還手之力，除了對內(nèi)穩(wěn)定員工、對外穩(wěn)定投資者，能做的就是給自己找條后路。金地商置這個上市平臺的出現(xiàn)恰逢其時，凸顯了重大的戰(zhàn)略儲備意義。

??2013~2014年間，金地商置授出了高達11億份的購股權(quán)，占當時總股本的12.3%。其中，凌克、黃俊燦、韋傳軍和徐家俊4位執(zhí)行董事獲得的購股權(quán)將近5.5億股，占比總股本約5.96%。就連兩位獨董都分別有500萬股、800萬股的購股權(quán)。

??當時，這個異常慷慨的股權(quán)激勵方案引起了業(yè)內(nèi)的轟動，該公司淪為金地集團高管們后花園的論調(diào)也是那個時候興起的。

??當然，高管們也有一套邏輯自洽的說辭，說是回應投資者的需要，如果沒有股權(quán)激勵，香港的投資者會認為管理層的利益無法和股東的利益捆綁，投資者的利益得不到保證。

??金地商置跟金地集團的高管們都是一撥人。金地集團董事長凌克、總裁黃俊燦、高級副總裁徐家俊、高級副總裁及財務總監(jiān)韋傳軍分別是金地商置的執(zhí)行董事、董事會主席、行政總裁、財務總裁。其中，黃俊燦是凌克合作多年的默契拍檔，徐家俊和韋傳軍這兩個年輕人也深受凌克器重。

??為了跟股東們的利益綁得更緊一些，金地管理層持股的翰領環(huán)球還曾經(jīng)嘗試認購金地商置7.77億股股份，最終只成功認購了1.55億股。據(jù)聞，凌克、黃俊燦、韋傳軍及徐家俊共持有翰領環(huán)球超過30%的股權(quán)。

??而且，為避免金地集團股權(quán)復雜、管理層地位不穩(wěn)的戲碼在金地商置重演，凌克等將金地商置的董事會整理得干干凈凈、明明白白，引入的財務投資者均不占席位，4位執(zhí)行董事全部來自金地集團。

??貳

??在利益高度捆綁后，金地集團開始不遺余力的向金地商置輸送優(yōu)質(zhì)項目和低成本資金。

??2013年，金地商置以10億元的對價收購了金地集團在一二線城市凈現(xiàn)值超過44億元的6個住宅項目，當年即收獲42億元的銷售額。第二年便突破100億元。2015~2016年，金地商置快馬加鞭，新增土地儲備面積占金地集團總新增面積近50%。

??經(jīng)過這幾年的積累，金地商置的土儲結(jié)構(gòu)要比一般的百億級房企好上太多。截至去年年底，土儲達1500多萬平方米，20%位于一線城市，另外80%都分布在南京、天津、濟南、杭州、青島、武漢、長沙、成都及徐州等熱門二三線城市。

??金地管理層在投資端對金地商置的偏愛明眼人都看得見。融資端的扶持也是顯而易見的。

??雖然當年在香港借殼上市時，金地的管理層說是為了打通多一個融資渠道，但有機構(gòu)估算過，金地商置的融資至少有7成來自金地集團。2019年，關聯(lián)方貸款占金地商置貸款總額的比例約為65%。

??國企的信用背書令金地集團的融資成本優(yōu)勢凸顯，來自金地集團的低息借款也讓金地商置受益匪淺，公司整體融資成本低于5%，跑贏絕大部分民企。

??金地集團至今仍在為金地商置的下屬企業(yè)提供財務顧問及咨詢服務。

??金地商置直言不諱表示，由于金地集團與各大銀行及融資機構(gòu)有良好合作關系，由金地集團提供財務顧問及咨詢服務可大大減少集團的融資成本，且收取的顧問費率也比市場水平更具競爭力。

??拿著好的地，用著便宜的錢，金地商置的財務報表漂亮得就像量身定制，增長快、利潤高、負債率還低。

??借殼上市7年以來，金地商置的銷售額增長了14倍，2019年銷售金額將近637億元，足以躋身行業(yè)45強。同期母公司金地集團只增長了3.7倍。

??利潤水平的差距也很明顯。金地集團的賺錢能力算行業(yè)中上水平，但金地商置顯然更勝一籌，2019年的物業(yè)發(fā)展、投資物業(yè)及長租、小貸業(yè)務毛利率分別達53%、39%、86.5%，歸母凈利率高達32.5%，幾乎是金地集團的2倍，足以笑傲整個地產(chǎn)江湖。

??至于凈負債率，截至2019年底，一貫穩(wěn)健的金地集團是60.24%。但金地商置的數(shù)據(jù)令人咋舌，僅為26%，遠低于萬科。

??沒有比較就沒有傷害，從數(shù)據(jù)上來看，金地商置就是一個精華版的金地集團。有人發(fā)現(xiàn)，自2014年起，金地商置的凈利潤率就普遍比金地集團高出10個百分點以上，這可能不是偶然，而是管理層有意識地將高盈利項目聚攏于金地商置麾下，從而反映在財報的良好表現(xiàn)中。

??叁

??同一批高管，管著兩家上市公司，一家跟股東走得更近，另一家的股東可就有意見了。其實，金地集團的投資者對管理層拿資源去扶持金地商置一直頗有微詞，畢竟這些資源如果用于自身，那金地集團的規(guī)模絕不僅限于目前的2000億元。

??引起這種猜疑的是兩家公司同質(zhì)化的業(yè)務布局和運營模式。雖然，金地商置一直有意凸顯自己作為金地集團商業(yè)平臺的形象，在官網(wǎng)的介紹中，將住宅業(yè)務置于商業(yè)中心綜合體、產(chǎn)業(yè)園鎮(zhèn)等業(yè)態(tài)的后面，但無法掩蓋一個事實：他們自始至終就是靠賣房子支撐業(yè)績的開發(fā)商。一直到2019年年底，來自物業(yè)銷售的收入占比還高達九成，土地儲備中，也有接近九成是住宅用地。

??當然，既然堂而皇之的存在了這么多年，金地商置對于所謂的同業(yè)競爭也有一套看似很有道理的說辭。他們的解釋是，做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)都會用住宅物業(yè)去平衡現(xiàn)金流，這樣才能為股東創(chuàng)造價值。

??金地商置越做越大、越做越好，但金地集團的持股比例卻越來越小，從2013年的67.45%稀釋到了今年上半年的39.87%。與之相對應的是，管理層的話語權(quán)逐漸增強。

??今年上半年，以凌克為首的4位管理層有個大動作，將被授予了最長達7年時間的購股權(quán)行使了絕大部分，只剩黃俊燦的4350萬股還未行權(quán)。行權(quán)后，凌克持股1.02%，黃俊燦持股0.88%，徐家俊0.77%，韋傳軍0.57%。他們在金地集團的持股比例分別為0.08%、0.05%、0.02%、0.02%。兩相對比，金地商置給的激勵顯然更到位。

??按市值計算的話，凌克在金地商置持有的市值有2個億港元，而在金地集團的持股市值也就5000多萬元。

??行權(quán)的背景值得關注。一則，今年1月在金地商置的總結(jié)表彰大會上，徐家俊透露未來3年要沖刺千億規(guī)模。二則，金地商置去年的派息比率提高到了30%，相比過去幾年20%~26%的水平，進步明顯。結(jié)合高管的行權(quán)舉動，可以解讀為：管理層已經(jīng)做好了帶領公司沖向新高度，同時分享更多成長收益的準備。

??蟄伏7年后，金地集團的管理層突破重重阻力，暗度陳倉、迂回包抄，終于在金地商置做成了外界一直猜測他們要做、但一直沒真正做成的事。