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??聚焦于粵港澳大灣區(qū)的中國奧園（HK：03883），已漸漸將投資觸角，伸向全國。其中，京津冀也是其重點的布局區(qū)域。近日一則消息，就披露了奧園位于石家莊項目的進展動態(tài)。

??10月26日，樂居財經(jīng)獲悉，五礦國際信托有限公司（下稱“五礦信托”）退出投資企業(yè)河北綠科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“綠科地產(chǎn)”）。

??此次股權(quán)變動前，五礦信托持有綠科地產(chǎn)20%股權(quán)，廣州弘尚置業(yè)有限公司（下稱“弘尚置業(yè)”）持有其78.36%股權(quán)，河北綠盛園林綠化工程有限公司（下稱“綠盛園林”）持有另外1.64%股權(quán)。

??五礦信托引身而退之后，其持有綠科地產(chǎn)的股權(quán)，由弘尚置業(yè)接手。由此，弘尚置業(yè)持股比例從78.36%上升到98.36%。

??若再向上溯及，則可以發(fā)現(xiàn)，弘尚置業(yè)為奧園旗下企業(yè)，綠盛園林則為銳拓集團旗下企業(yè)。他們共同持有的綠科地產(chǎn)，對應的合作項目為銳拓奧園（一號院），也稱“奧園長安壹號”。目前，在項目公司的高管中，謝超、譚毅等都是奧園系成員。

??以信托之力

??早在2018年12月，奧園就攜帶8182萬元資金，入股綠科地產(chǎn)，綠科地產(chǎn)的注冊資本隨之上升至1.82億元。迅速入局，奧園意在借助這個“馬甲”拿地；但長安頤園二期地塊在月內(nèi)停拍，它只能暫時等待。

　　但它并沒有等太久。隔年3月，綠科地產(chǎn)就以9.39億元競得石家莊[2018]085號地塊（即長安頤園二期地塊），毗鄰的長安頤園一期，已在銳拓集團的手中落地呈現(xiàn)。

　　銳拓集團，始創(chuàng)于2009年，在河北形成了集住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、綜合體構(gòu)建、園林設(shè)計、物業(yè)服務(wù)為一體多功能、復合型房地產(chǎn)開發(fā)格局。與銳拓這種本地企業(yè)不同，奧園彼時才剛剛首入石家莊。

　　那時候，銳拓集團董事長習慶軍表示，長安頤園二期新拿的地塊全部做超低能耗建筑，也就是被動式住宅。話音剛落，銳拓集團就與奧園在5月18日，舉行了合作簽約儀式。

　　這個合作儀式頗為耐人尋味，因為在此兩天前，五礦信托剛帶著4545.5萬元入場，使得綠科地產(chǎn)的注冊資本，再次由1.82億元上漲25%至2.27億元。這位“金主”，似乎是跟著奧園的腳步而來。

　　五礦信托的地產(chǎn)生意圈甚廣，業(yè)內(nèi)多家房企都是它的合作伙伴。此次為奧園長安壹號項目輸送資金，并不足為奇。

　　不過，相關(guān)信息顯示，除了允許五礦信托通過增資，獲得綠科地產(chǎn)20%股權(quán)之外，弘尚置業(yè)、綠盛園林還陸續(xù)質(zhì)押項目股權(quán)予五礦信托，從而獲得少至372.73萬元、多至1.78億元的多筆現(xiàn)金流。

??在多渠道資金的加持下，項目的開發(fā)進展順風順水。

　　2019年6月，銳拓奧園（一號院）項目設(shè)計方案被披露，該項目位于北二環(huán)西路北、制酒廠東、頤宏路南、長安頤園西，用地性質(zhì)為居住及養(yǎng)老。

　　根據(jù)規(guī)劃圖可知，其規(guī)劃建設(shè)18棟被動式住宅，用地面積為61935.93平方米（約合92.9畝），規(guī)劃戶數(shù)1387戶；其中，規(guī)劃商品房戶數(shù)1275戶，保障房戶數(shù)112戶，容積率為2.5。

　　此后，銳拓奧園（一號院）項目（A區(qū)）陸續(xù)拿到預售證。如今年1月份，其獲得了（2020）3號預售證，預售范圍為8號住宅樓，預售面積9715.55平方米；4月份，其獲得了（2020）43號預售證，預售范圍為15號住宅樓。

　　而近日五礦信托退出，將持有的項目股權(quán)轉(zhuǎn)給奧園，或許是它已完成了投資的“使命”。

　　業(yè)內(nèi)人士對樂居財經(jīng)表示，五礦信托的舉動，實際上是債權(quán)的性質(zhì)。之所以會以持股的形式進行，一方面可能是便于操作，另一方面也可能是出于對房企 “少數(shù)股東權(quán)益”數(shù)據(jù)的考慮。

　　不管是信托、資管計劃，還是其他的金融產(chǎn)品，出資方都會在一段時間后退出；其中，融資計劃到期、達到預期收益率等，都是其退出的部分內(nèi)在原因。而從另一個角度講，房企也希望他們適時隱退。

　　有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近十年來，奧園少數(shù)股東權(quán)益占比總體在50%左右，而少數(shù)股東損益占比近年來雖然呈現(xiàn)上升的趨勢，但是依舊顯著小于少數(shù)股東權(quán)益占比。

??京津冀往事

??借助信托的真金白銀，實現(xiàn)項目開發(fā)的平穩(wěn)過渡，是奧園董事局主席郭梓文樂于見到的。一直以來，他旗下的奧園雖深耕南方，屬“粵系房企”，但向京津冀拓展的心思，卻一直縈繞在其心頭。

　　看著石家莊項目的案名“奧園長安壹號”，郭梓文腦海中，或許會泛起另一段艱澀的回憶。畢竟當年京城的“長安8號”項目，名字與之稍有相似。

　　2007 年，奧園重返香港上市。兩年后，郭梓文決定北上“進京”。

　　2009年，中國房地產(chǎn)行業(yè)在4萬億的驅(qū)動下，顯得有些躁動。年內(nèi)，奧園以認購可轉(zhuǎn)換票據(jù)、控股等一系列資本運作方式，用3.7億元收購了世紀協(xié)潤41.33%的股份，并向世紀協(xié)潤提供了4.6億元的短期貸款助其還債，以此將長安8號收入囊中。

　　奧園或許覺得，長安8號這樣的明星項目正是自己豐富高端產(chǎn)品線、撬開北方市場的理想突破口。郭梓文也相信，這“將會對奧園未來 2-3 年的業(yè)績起重要作用。”

　　不過，在一番火熱的宣傳造勢之下，長安8號卻令人大失所望。

　　拿下項目的隔年3月，長安8號首次開盤只獲得了10億元的銷售收入，與郭梓文預期的120億元相差甚遠。緊接著，房地產(chǎn)調(diào)控不斷上弦，限購政策大大擠壓了住宅市場，豪宅項目受到的影響更大。

　　及至2012年3月，奧園終于決定放棄長安8號項目，以14.8億元將其持有的項目51%股權(quán)盡數(shù)出清，不再留戀。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，奧園運作失敗的主要原因，是長安8號項目經(jīng)過層層轉(zhuǎn)手后，股權(quán)關(guān)系極為復雜，它一直沒能掌握主導權(quán)。而且，光是償還欠銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款，奧園就耗資30余億元。

　　在北京的這次敗績，對于奧園來說，是一個不小的打擊，但這并沒有擊退郭梓文布局京津冀的念頭。如2017年，奧園就在北京密云、豐臺收購了兩個項目，即奧園北京源墅、奧園二環(huán)廣場。

　　今年4月7日，奧園宣布入主田漢控制的上市公司京漢股份。據(jù)悉，其入主之后，將獲得京漢股份在京津冀以及重慶、成都、南京等地擁有的18個項目，共可售面積約124萬平方米。

　　樂居財經(jīng)查閱半年報獲悉，今年上半年，奧園實現(xiàn)合同銷售額508.72億元，其中北京、天津、河北的合計銷售額為23.69億元，僅占比4.66%。不過，在郭梓文持續(xù)布局的情況下，該比例或許會在此后有所上升。