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??11月11日，東方證券發布萬科研報。

??事件

??公司公告 10 月銷售及拿地情況，10 月實現銷售金額，銷售面積分別為 523.1 億元，366.0 萬方，同比增長 20.6%、34.9%。

??核心觀點

??單月銷售穩定增長，繼續看好全年銷售。公司 10 月銷售金額 523.1 億元，同比增長 20.6%。公司單月銷售金額有所改善，較上月同比漲幅擴大。1~10月累計銷售金額為 5450.7 億元，同比增長 5.0%。10 月銷售面積 366.0 萬平方米，同比增長 34.9%，環比下跌 1.3%，同比增速較高。1~10 月累計銷售面積 3630.8 萬平方米，同比增長 8.9%。公司累計銷售同比 8 月轉正后一直保持穩定增長，預計年末推盤力度能夠保持，繼續看好全年的銷售情況。

??保持審慎穩健投資策略，積極合作拿地權益比有所下降。公司 10 月新增土儲 195.4 萬平方米，同比減少 61.0%，拿地金額為 168.0 億元，同比減少18.2%，單月投資強度（拿地金額/銷售金額）為 32.1%。1~10 月累計新增土儲 2076.1 萬平方米，同比下降 41.5%，1~10 月累計拿地金額為 1335.6億元，同比下降 37.1%。1~10 月投資強度 24.5%，較去年同期低 16.4 個百分點。公司投資水平從疫情影響中逐漸恢復，下半年仍保持審慎穩健的投資策略，累計投資強度逐步提升至 24.5%，位于一二線城市項目占比穩定在半數左右。公司的權益比例環比保持穩定，今年積極合作拿地整體權益占比有所下降，1~10 月拿地權益比例為 66.6%，較去年同期降低 10.3 個百分點。

??財務預測與投資建議

??維持買入評級，維持目標價 35.28 元。我們預測公司 2020-2022 年 EPS為 3.92/4.58/5.34 元。可比公司 2020 年估值為 7X，考慮到公司較可比公司積極拓展資管類業態的項目，向輕資產化運營，應享有更高估值溢價，我們給予公司 2020 年 30%的估值溢價得到 9X 估值，對應目標價 35.28元。

??風險提示

??房地產市場銷售大幅低于預期。利率上升超預期。