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??12月24日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（股票代碼：001979.SZ ,以下簡稱“招商蛇口” ）發布了兩則項目股權轉讓公告，透露計劃以8億元的價格，轉讓杭州項目公司24%股權及長沙項目公司18.4%的股權。交易的對手方都是招商證券投資有限公司（以下簡稱“招商證券投資”）。

??招商證券投資與招商蛇口的實控人均為招商局集團，因此這是兩筆關聯交易。2個月前，招商蛇口公布了前三季度業績報告，收入雖同比大增96%，但歸屬上市公司股東的凈利潤卻下降了57%，凈利率低至4.4%。

??此次關聯方的出手，令市場不免產生招商蛇口年末賣股權以改善全年業績表現的猜想。對此，招商蛇口的相關人士表示，由于兩個項目都不出表，因此對公司暫時不會有利潤貢獻，引入合作方，更多考慮的是加速現金回籠的問題，這有利于公司把握土地市場的其他投資機會。

??關聯交易與新合作伙伴

??公告顯示，招商蛇口杭州公司已經在近日跟招商證券投資簽訂了合作框架協議，在具備股權轉讓條件后，杭州公司擬向招商證券投資轉讓杭州招盈房地產開發有限公司24%股權，股權轉讓價格不超過5億元。杭州招盈房地產開發有限公司是今年7月份才成立的，主要資產是杭州市蕭山區湘北單元XSCQ3104-04、XSCQ3104-09地塊，商住用途，土地的成交總價為19.1億元。

??另一筆交易的框架比較復雜，招商蛇口的全資子公司珠海依云房地產有限公司計劃跟招商證券投資共同投資成立合資公司，持股比例分別為51%、49%，合資公司將通過協議轉讓方式收購長沙仁惠房地產有限公司37.5%的股權。最終，招商證券投資將出資不超過3億元，通過合資公司間接持有長沙仁惠房地產有限公司約18.4%的股權。這個長沙的項目公司也是9月份才成立的，持有岳麓區的一幅總成交價約14.6億元的宅地。

??招商蛇口認為，這兩筆交易有利于協調招商局集團內部優勢資源，合理高效運作，優化資源配置，加速資金回籠，符合公司自身經營戰略需要，有利于公司長期發展。

??據了解，招商證券投資是招商證券旗下的另類投資子公司。截至2019年底，該公司的資產總額約為22.3億元。

??雖然實控人均為招商局集團，但招商證券也是今年才開始與招商蛇口合作的。在今年5月份的時候，招商蛇口北京公司就打算跟招商證券投資成立合資公司，全面參與北京經濟技術開發區路東區E9R3、E9R4地塊項目的開發建設。其中，招商證券投資計劃認繳出資約5億元，占注冊資本的49%。11月份的時候，招商證券投資又收購了招商蛇口無錫項目公司24.5%股權，作價約3億元。

??一共四次交易，招商證券投資都是以小股東的身份出現，總出資金額達到了16億元。

??前三季增收不增利

??發生在年底的資產轉讓，很容易引發美化全年財務報表的聯想。跟部分迫切需要降負債的房企不同，招商蛇口是為數不多的“綠檔”企業之一，截至今年9月底的凈負債率僅為36.83%。

??雖然財務指標過關了，但招商蛇口的利潤表現卻不太令資本市場滿意。業績報告顯示，前三季度招商蛇口共錄得501億元總收入，同比增長96%，歸屬上市公司股東的凈利潤約22億元，同比下降57%，凈利率僅約4.4%。

??對于收入大幅提升、凈利潤大幅下降這一反常現象，招商蛇口的解釋包括社區業務毛利率同比下降、園區業務利潤同比下降明顯，以及少了轉讓子公司的股權收益等。

??據了解，去年同期，該公司錄得48億元的投資收益，而今年只有7.6億元。

??此前，有不少房企通過與關聯方突擊進行項目股權交易，達到增厚全年利潤的目的。招商蛇口方面否認了外界的這一揣測，該公司的相關人士表示，上市公司關聯交易的審核更為嚴格，公司是基于公平性的原則、從經濟利益出發選擇最優合作方。而且，由于項目不出表，也沒有產生投資收益，對利潤并無貢獻。因此，合作最主要的目的還是加速資產周轉和現金回籠。

??今年上半年，由于購地及基建支出增長額超過銷售回款增長額，招商蛇口的現金流量凈額為-29.91億元，同比減少149.32%。在中報中，該公司強調回款要以行業卓越水平制定三率兩周期標準，助力現金回流。

??招商蛇口董事會秘書劉寧近期接受媒體采訪時也直言，雖然目前招商蛇口處于綠檔，有息負債仍有15%的增長空間。但“三道紅線”政策真正影響的是銷售與拿地，因為拿地需動用自有資金，銷售及回款又約束了未來的拿地規模。她認為，這對企業內生能力的提升提出了更高要求，必須有良好的回款，才能支撐公司下一步發展。

??至于利潤的調節，招商蛇口已經通過其他路徑在謀劃。11月19日，該公司在公告中透露，將以蛇口明華國際會議中心、泰格公寓等標的為基礎資產，設立規模為42億元的資產支持專項計劃。而這個專項計劃的實施預計可為其貢獻報告期凈利潤約25億元。