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??剛剛過去的2020年，是房企多元轉型加速的一年。

??一方面，在疫情影響下，房地產行業2020年經歷了政策調控從松到緊的過程，而隨著“三道紅線”等政策出臺，整個行業下半年以來繼續承壓；另一方面，根據12月31日各大機構發布的房企銷售數據來看，2020年房企銷售增速放緩已是不爭的事實，整個市場正從增量向存量轉變。為應對環境變化，房企在地產主業之外，正加速多元化業務轉型，企圖在規模增長遭遇瓶頸、盈利大幅下滑的背景下，找到新的利潤增長點。

??根據克而瑞統計數據顯示，截至2020年末，五十強房企的多元化布局全部都已開始落地。

??以龍湖集團為例，其從2018年開始提出“開發引擎+服務引擎”的雙引擎模式。其中“開發引擎”指房地產開發主業，而“服務引擎”則包含了商業運營、租賃住房和智慧服務三種多元業務板塊，希望以此構成公司增長的新引擎。

??龍湖集團只是一個縮影。近兩年，不少房企進行多元化轉型，從名稱的改變中也可看出房企轉型的決心。

??例如，2020年以來，就有世茂集團、禹洲集團、龍光集團進行了更名，將名稱中的“地產”或“房地產”更改為“集團”，顯示出房企對于自身定位和發展策略轉變的考量。

??顯然，房企對于多元化轉型，從未像2020年這樣迫切。

??TOP50房企超九成布局商業地產

??在房企多元化業務中，“地產+”模式是大多數房企的首選。克而瑞研究表明，在五十強房企多元化布局的方向上，排名前十的業務均是與住宅開發關聯度和協同度較高的行業。其中，商業地產及運營、物業管理和建筑工程及裝修是TOP50房企多元布局最多的三個賽道。

??尤其是商業地產及運營，超九成房企布局了該業務板塊。對房企而言，布局商業地產，一方面可以帶來長期穩定的現金流，另一方面物業的升值也將推動資產的提升。

??作為“住宅+商業”雙輪驅動的房企，新城控股董事長王曉松就曾直言，公司未來的收益將主要來自商業。

??由此可見，商業板塊在不少房企的業務線中已經占據了舉足輕重的地位。

??事實上，在2020年，房企們推動商業板塊發展的道路亦并非平坦。疫情打亂了房地產行業的正常節奏，更為商業地產帶來極大的沖擊，在此情況下，不少房企展現了更多責任感和使命感，減旗下商業租金，與商戶共克時艱。

??其中較為典型的如龍湖集團，疫情期間，對旗下商場所有商戶，2020年1月25日至3月31日租金費用減半，政策覆蓋重慶、成都、西安、北京、上海、杭州、蘇州、常州、南京、合肥10座城市，在營的所有商場（包括天街、星悅薈、家悅薈），支持到超過4500家合作品牌。

??在減免租金之外，龍湖集團牽線搭橋，引入建行、招行等金融機構資源，面向龍湖商業全國范圍內的商戶提供低成本的貸款支持。

??在后疫情階段，為全面滿足日漸復蘇的消費需求，龍湖商業發起多項全國聯動活動，通過派發優惠福利、線上線下融合體驗、場景營銷等多種創新方式刺激消費。根據官方數據顯示，至2020年7月，龍湖商業的月總客流已恢復至2019年同期水平。

??2020年雖然有疫情影響，但龍湖集團依然堅定戰略，全年新開業10個商場，持續網格化布局，據最新數據顯示，龍湖商業版圖已拓展至全國27個城市，在手項目達到102個。

??與龍湖集團同樣在疫情影響下依然保持原有年度商場開業目標不變的還有商業龍頭企業萬達商管。在萬達商管2020年5月的工作會議上，其管理層就強調2020年開店目標保持不變。新城控股也表示2020年開業30座廣場的計劃如期進行。

??在這種背景下，2020年四季度各地迎來了商業項目開業潮。例如萬達在11月開業了9座萬達廣場，龍湖也在12月相繼開業了龍湖西安香醍天街、龍湖成都武侯星悅薈、龍湖重慶禮嘉天街、龍湖重慶金沙天街等新項目。

??在各大商業地產商積極搶收之下，不少房企商業運營也在特殊的一年取得較為可觀的運營收入。在克而瑞一份研究報告中，萬達商管、紅星美凱龍、華潤置地、龍湖集團、保利發展、萬科地產、富力地產、中海地產、新城控股和大悅城集團成為2020年度內地房企運營收入前十企業。其中，萬達商管、紅星美凱龍和華潤置地是僅有的全年運營收入超過百億元的企業，龍湖集團緊隨其后，全年有望實現租金60億元。

??物業管理迎來風口

??在房企多元布局中，除了商業地產及運營，物業管理業務也是眾多房企布局的重點板塊。

??目前，TOP50房企中已有超過八成企業拆分物業管理板塊。

??疫情期間，物管企業的價值被充分發掘。大型物管企業如龍湖智慧服務，在疫情面前，成立抗擊疫情領導小組，統籌安排工作：建立疫情通報機制，并成立抗疫物資采購專項小組及業主基本生活保障小組，確保防疫物資及時供應，全方位支援業主生活物資供應。中小型物管企業實力雖不如大型物管企業實力強勁，但在疫情面前，抗疫防疫，努力解決業主需求幾乎成為了物管公司的標配。

??也正因如此，物管企業2020年在資本市場大放異彩。據中國房地產報記者粗略統計，2020年共有17家物管企業成功上市，遠超2019年的12家，新上市企業數量創新高。

??與房地產企業赴港上市需要多次遞交招股書以及上市當日多破發的狀況不同，物管企業從交表到通過聆訊往往耗時較短，且多數物管企業上市即漲，估值相較于傳統地產股而言要高。

??石榴物業服務集團董事長金永宏做了一次統計，2020年12月，42家物業公司的總市值達到7649.7億元，創歷史新高。

??在物業行業迎來風口之際，上市的物管公司正在享受資本市場的紅利，而未上市的物管企業也迎來“質變之年”。

??頭部房企中，還未拆分物業上市的企業已寥寥可數，龍湖智慧服務是其中之一。

??2020年，龍湖智慧服務已進駐30個省、自治區、直轄市，超過100個城市，連續12年客戶滿意度超過90%。在布局擴大的同時，龍湖智慧服務也加大業態探索，已覆蓋住宅、商業、文旅、辦公、酒店、醫院、學校、康養、案場、產業園、租賃住房、市政配套、智慧城市13大業態的服務。

??此外，其與湖南城陵磯、重慶廣陽島、成都農博島、北大荒、蘇州相城高新等政府企業完成簽約，城市服務整體規模大跨步前進；與黑龍江萬瑞物業等簽訂戰略合作協議，在管面積快速提升。

??得益于不同業態的探索，2020年，龍湖智慧服務新進入到稅務局、文化宮、消防總隊、4S店、河道等場景，提供特色服務。

??隨著越來越多的物管企業登陸資本市場，物管企業也逐漸呈現分化態勢，頭部企業高歌猛進，而尾部企業則相對慘淡。

??金永宏認為，上市的物業公司越來越多，資本市場用錢投票，“撒胡椒面”式的普惠時代一去難返，物業上市紅利期宣告結束。未來只有那些能夠不斷滿足客戶日益增長的對美好生活需求的物業公司，才有可能基業常青。

??長租公寓“大浪淘沙”

??在商業運營、物業管理之外，還有一個值得重點關注的多元化業務板塊，就是長租公寓。

??在2020年12月剛剛結束的中央經濟工作會議中，保障性租賃住房建設受到高度重視。其中，在租賃住房建設方面，特別提及國有和民營企業都要發揮功能作用。

??然而，2020年全年，長租公寓暴雷事件屢屢發生，青客、嵐越，甚至是頭部品牌蛋殼公寓都均涉獵其中，一時間，業界對于長租公寓的未來也較為悲觀。

??在這種情況下，頭部企業在長租公寓領域的長足布局則意義深遠。

??目前，TOP50房企中有三分之一已布局長租公寓相關業務，萬科、龍湖、旭輝、陽光城等企業均在列。

??截至2020年，龍湖冠寓已布局全國30余個高量級城市，并助力城市人才安居工程，在全國十余個重點城市，與政府及相關事業單位、房管局、公租房管理機構、國家科技園區等，合作落地40多個人才公寓項目，提供超過2萬套人才保障住房。

??在發展模式的探索上，龍湖冠寓也走在行業前列。2020年12月24日，福州首次招標出讓集體租賃住房用地的結果揭曉，北京首寓商業管理有限公司（隸屬龍湖冠寓）中標。這是中央經濟工作會議提及探索利用集體建設用地建設租賃住房后，福建省首例成交的集體租賃住房用地，也是龍湖集團首個集體租賃用地建設的純租賃住房重資產項目。該項目將推出約700套長期租賃住房。

??此外，在疫情期間，冠寓盡全力做好防疫工作，保障門店租客和工作人員健康和安全，創造了“零感染”“零確診”紀錄。為了豐富租客生活，冠寓積極整合跨界資源品牌，打造37.4℃的標準服務和GOYOO星球社區，開展系列社群活動。

??這些暖心之舉讓冠寓受到年輕租客群體的歡迎。根據龍湖集團2020年中期數據顯示，冠寓超過六個月的房源出租率均穩定在88.6%，客戶滿意度達到95%。

??在國家租購并舉的政策方向下，集中式公寓市場需求大，是解決居住問題的重要渠道，因此，即使在長租公寓屢次暴雷的情況下，不少頭部房企仍然看好長租公寓的長期發展。

??在2020年中期業績說明會上，龍湖集團首席執行官邵明曉就表達了對租賃住房業務的信心，其表示，其有非常龐大的用戶群，21-35歲用戶群的數量非常大。加上整體資金成本比較低，預計全年開業數量和收入較為可觀。同時，其透露，龍湖冠寓從2020年開始實現盈利，雖然是微利，但是一個好的開端，未來，龍湖還會將重資產和輕資產比例深度優化。

??2021年1月3日，萬科也在其互動平臺上稱，看好長租公寓的長期未來。萬科表示，未來會堅定不移的推進長租公寓業務。

??總體來看，多元化布局是2020年的房企必答題。房企多元化業務加速發展之后，其效果也將在未來數年內得到檢驗。(）