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??2020年已經(jīng)過去，在這一年中，我們經(jīng)歷了新冠疫情的沖擊，在這過程中，全國20多萬家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，1000多萬物業(yè)人員共同抗疫，成為2020年抗擊疫情一抹非常濃重的亮色。

??時至今日，隨著物管行業(yè)的發(fā)展，其定義越來越模糊，我們無法用“物管”這一字眼去描述和定義一家企業(yè)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)日益“出圈”，無論是科技還是進(jìn)入更多服務(wù)賽道。

??今年有四十余家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸資本市場，帶動這個行業(yè)走向大眾，為人們所關(guān)注，所欣喜，甚至所質(zhì)疑。

??然而，新的事物誕生了，但是與之匹配的評價方法并未建立。克而瑞認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向未來的綜合競爭力應(yīng)該需要更好的方法進(jìn)行測量。這一年，克而瑞業(yè)內(nèi)首次提出“服務(wù)力”這一評價體系，定義服務(wù)力即是持續(xù)并創(chuàng)新性滿足客戶需求的能力。

??也形成了業(yè)內(nèi)首本解讀服務(wù)力的書籍——《服務(wù)力：物企如何持續(xù)并創(chuàng)新性滿足客戶需求》，得到企業(yè)的積極反響，并出圈到資本市場，甚至其他行業(yè)。
我們希望可以通過對物管行業(yè)發(fā)展特征的總結(jié)，還原物管行業(yè)發(fā)展的行業(yè)斷面。

??01

??規(guī)模擴(kuò)張仍是物企發(fā)展核心

??規(guī)模是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，當(dāng)前規(guī)模擴(kuò)張依然是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的核心，自2014年6月彩生活作為“物業(yè)第一股”上市以來，物管行業(yè)不斷發(fā)展，物企規(guī)模不斷增加。2020年Top10物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模集中度約11%，Top100企業(yè)管理規(guī)模集中度達(dá)33%。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模集中度

數(shù)據(jù)來源：中物研協(xié)，CPIC，克而瑞物管

??當(dāng)下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理方向已從住宅延伸至寫字樓、商業(yè)、園區(qū)、醫(yī)院、軍營后勤等各類非住領(lǐng)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的管理規(guī)模結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，而逐漸涉足城市服務(wù)等新興領(lǐng)域，將會極大增加企業(yè)的管理體量。

??除了橫向規(guī)模擴(kuò)張外，物企也在做深服務(wù)內(nèi)容。物企在增值服務(wù)領(lǐng)域持續(xù)加碼，多家物企營收結(jié)構(gòu)已發(fā)生改變，增值服務(wù)營收占比不斷提升，增值服務(wù)有助于企業(yè)優(yōu)化利潤結(jié)構(gòu)，在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)之上構(gòu)建更廣袤營收及盈利空間。

??橫縱延展，物企變?yōu)椤靶挛锓N”

??而近年來，紅杉資本、高瓴資本、中信產(chǎn)業(yè)基金等眾多投資機(jī)構(gòu)看重物業(yè)板塊，亦是因為行業(yè)集中度低，發(fā)展機(jī)會大，通過在較早期投資優(yōu)質(zhì)股，可以獲取高倍數(shù)的成長。在行業(yè)從傳統(tǒng)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的過程中，這些投資機(jī)構(gòu)不僅投入資金，還會為企業(yè)帶來各類市場資源、高級人才等，幫助企業(yè)取得更強(qiáng)的競爭力，進(jìn)一步帶動了這些企業(yè)改進(jìn)商業(yè)模式，向行業(yè)頭部邁進(jìn)。

??02

??疫情讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)走向前臺

??2020年的疫情讓更多主體看到物業(yè)提供服務(wù)的廣泛適用性、不可替代性，更可以看到的是物業(yè)對生活服務(wù)領(lǐng)域的不斷滲透，物業(yè)管理行業(yè)在整個社會服務(wù)職能中的重要性進(jìn)一步增加。

??一方面，社區(qū)生活服務(wù)“常態(tài)化”道路打開。在疫情中，由物業(yè)提供生活服務(wù)產(chǎn)品成為“剛需”，雖然在疫情結(jié)束社區(qū)封閉解除后對由物業(yè)提供生活用品服務(wù)的依賴會下降。但疫情期間實質(zhì)上提供了一個絕佳機(jī)會培養(yǎng)用戶習(xí)慣，便于扭轉(zhuǎn)業(yè)主對物業(yè)公司僅能提供單一基礎(chǔ)服務(wù)的固有印象。

??在疫情之后，除了提供日常生活服務(wù)之外，物業(yè)公司開展更多元的服務(wù)，如零售、養(yǎng)老、醫(yī)療，也會擁有良好的認(rèn)知基礎(chǔ)和信任基礎(chǔ)。社區(qū)增值服務(wù)的“萬億市場”與“百億現(xiàn)實”的差距將會縮小。而疫情后，業(yè)主對多元服務(wù)的需求也發(fā)生了變化，醫(yī)療及健康服務(wù)、養(yǎng)老看護(hù)服務(wù)等被更為關(guān)注，市場有望被激活。

??不同增值服務(wù)的客戶需求度

數(shù)據(jù)來源：《2020 克而瑞物業(yè)服務(wù)消費意愿調(diào)研》

??另一方面，專業(yè)服務(wù)需求增加，企業(yè)參與城市公共服務(wù)迎契機(jī)。長期以來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)特別是住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直承擔(dān)著基層治理的社會事務(wù)，但并不被普通業(yè)主所熟知。 

??而近幾年物業(yè)服務(wù)參與公共治理的重要性在上升，包括不限于萬科物業(yè)、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)等企業(yè)均在探索參與城市治理當(dāng)中，從“社區(qū)”的基礎(chǔ)單元到“鄉(xiāng)鎮(zhèn)片區(qū)”再擴(kuò)展到“城市新區(qū)”的更大范圍延伸服務(wù)。

代表性企業(yè)布局城市類服務(wù)情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞物管

??經(jīng)歷此次疫情，政府包括社會機(jī)構(gòu)對專業(yè)和品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)的認(rèn)知會更加深厚，克而瑞曾判斷，隨著服務(wù)邊界的拓寬和在各領(lǐng)域覆蓋率的提升，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未來十年的管理規(guī)模將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加近200億平米。

??延續(xù)以上觀點，克而瑞認(rèn)為經(jīng)歷此次疫情，專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域社會化企業(yè)的引入會加快。除了醫(yī)院、學(xué)校等后勤社會化程度加快外，包括不限于交通樞紐、市政道路、公眾場館、專業(yè)市場等公建服務(wù)市場的開拓也有望快速發(fā)展。

??長期來看，專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的參與能夠在一定程度上提升城市治理能力和管理水平。

??03

??資本助力下，已有42家物企上市

??2020年對于物管行業(yè)是意義非凡的一年，一次疫情激發(fā)了物管行業(yè)的發(fā)展，年初上市公司僅有24家，截止到12月底，共有42家物企已經(jīng)上市。

??2014-2020年不同背景物業(yè)服務(wù)企業(yè)累計上市情況

??注：相對獨立物業(yè)包括完全獨立第三方物業(yè)及關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)占比低于10%的企業(yè)，包括彩生活、中奧到家、浦江中國、南都物業(yè)、新大正、特發(fā)服務(wù) 數(shù)據(jù)來源：CPIC，克而瑞物管，截止2020年12月31日

??5家遞交招股書尚未上市交易企業(yè)

數(shù)據(jù)來源：CPIC，克而瑞物管

??房企50強(qiáng)關(guān)聯(lián)物業(yè)公司密集步入資本市場， TOP10房企中除萬科物業(yè)外，均已上市或遞表；TOP20企業(yè)中75%已上市或遞表。據(jù)統(tǒng)計，行業(yè)內(nèi)仍有近五十家物業(yè)公司有上市計劃，未來仍有大量物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸資本市場。

??TOP50房企關(guān)聯(lián)物業(yè)公司上市情況

注：榜單排名均以2019年克而瑞房企排行榜單為準(zhǔn) 統(tǒng)計截止日期：2020.12.31

數(shù)據(jù)來源：CPIC，克而瑞物管 

??04

??上市募資中大部分將用于收并購

??中國物業(yè)服務(wù)市場極度分散，與房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域相比，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊數(shù)量為房地產(chǎn)企業(yè)的2.4倍，并購不僅讓強(qiáng)者更強(qiáng)，也讓“黑馬”有機(jī)會，關(guān)鍵得有資源、有資金。

??中國物業(yè)公司數(shù)量是開發(fā)企業(yè)的2.4倍

數(shù)據(jù)來源：CPIC，克而瑞物管

??除了開發(fā)增量的輔助，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過股權(quán)合作、收并購快速“增厚”自身管理體量。2019年以來包括2020年新遞表的物企，都將上市募資中的大部分比例用于收并購等方式實現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張。而所有上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)募資總額（含IPO融資及配股融資等）已近千億。如此龐大的資金量需要通過更多的收并購動作相匹配，勢必在市場掀起更大的“波浪”。

上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)募資凈額前十

數(shù)據(jù)來源：CPIC，克而瑞物管 ，截止12月31日

??上市公司通過配股融資資金量

數(shù)據(jù)來源：CPIC，克而瑞物管 ，截止12月31日

??2020年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)收并購（含入股）不完全統(tǒng)計

資料來源：CPIC，克而瑞物管

??主要借助并購實現(xiàn)市場整合的企業(yè)

??物管行業(yè)話題日益集中在頭部企業(yè)，在二十余萬家物業(yè)公司中，更多的企業(yè)在行業(yè)高歌猛進(jìn)中成為“隱形企業(yè)”。在規(guī)模化發(fā)展過程中，沒有哪家企業(yè)是可以一勞永逸的，行業(yè)內(nèi)物業(yè)公司收并購持續(xù)，且收并購向橫縱專業(yè)公司擴(kuò)展，未來物管市場的瓜分越來越激烈。

??05

??多家頭部企業(yè)對品牌進(jìn)行煥新升級

??2020年，不同頭部企業(yè)經(jīng)過發(fā)展探索，逐步開始明確自身發(fā)展方向，并在品牌維度上進(jìn)行革新升級。其中，10月底，萬科物業(yè)更名“萬物云”，萬物云包含Space、Tech和Grow三大模塊，開啟其從物業(yè)到空間科技服務(wù)的角色轉(zhuǎn)變。11月底，碧桂園服務(wù)品牌煥新，提出“新物業(yè)”，圍繞新科技、新服務(wù)、新生態(tài)、新價值，致力成為國際領(lǐng)先的新物業(yè)服務(wù)集團(tuán)。

??萬科云品牌內(nèi)涵

資料來源：CPIC，克而瑞物管

??當(dāng)上升的中型企業(yè)試圖在規(guī)模上進(jìn)一步進(jìn)入第一梯隊時，頭部企業(yè)在沒有規(guī)模焦慮的情況下，正開啟著更多元的探索，萬科物業(yè)和碧桂園服務(wù)的品牌升級，正是在前期深入探索的基礎(chǔ)上對企業(yè)未來構(gòu)建對全新藍(lán)圖，在規(guī)模之外繼續(xù)撐起大旗為行業(yè)探索新的可能性。

??除此之外，多家企業(yè)發(fā)布商企服務(wù)子品牌，在自身多年積累的商企服務(wù)客戶的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)化和升級服務(wù)產(chǎn)品，進(jìn)行全速發(fā)力。

??2020年物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌發(fā)布事件

資料來源：CPIC，克而瑞物管

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??物業(yè)服務(wù)企業(yè)已大體形成四大梯隊

??經(jīng)過對企業(yè)的長期觀察，我們發(fā)現(xiàn)由于企業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)的不同，不同梯隊企業(yè)面臨不同境遇，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)大體已形成四大梯隊。

??第一梯隊，目標(biāo)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)運(yùn)營商，橫縱延展，擴(kuò)大先發(fā)優(yōu)勢。此梯隊企業(yè)已經(jīng)建立了規(guī)模量級，當(dāng)下的目標(biāo)是繼續(xù)擴(kuò)大先發(fā)優(yōu)勢，在物業(yè)服務(wù)板塊之外，多在尋找新的有前景的賽道，比如城市服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)，甚至三供一業(yè)、舊改、環(huán)衛(wèi)一體化等。

??比如，碧桂園服務(wù)圍繞設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和社區(qū)生活服務(wù)領(lǐng)域，通過大筆收購?fù)晟茦I(yè)務(wù)組合和生態(tài)布局，收購中立電梯、保險公司-文津國際、梯媒公司-城市縱橫等，此外，還完善「城市共生計劃」，中標(biāo)山西壽陽、大連金普新區(qū)、天津軍糧城及衢州交投集團(tuán)等，收購環(huán)衛(wèi)一體化公司-滿國康潔等。

??綠城服務(wù)則建立中物品質(zhì)聯(lián)盟，與中小開發(fā)商下屬的物業(yè)公司開展合作，入股中奧到家，通過獲得股權(quán)，增加整體物業(yè)管理規(guī)模及項目儲備；在園區(qū)服務(wù)板塊的收購相對頻繁和積極，收購澳蒙國際早教，已完成在教育、文化等領(lǐng)域的布局，即將進(jìn)入內(nèi)生增長能力培養(yǎng)階段。

??第二梯隊，繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，向頭部企業(yè)靠攏，各項能力補(bǔ)短板。此梯隊企業(yè)管理規(guī)模在5000萬方以上，低于一個億，處于繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模的關(guān)鍵期。同時，由于各種原因，這些企業(yè)在過往有一些短板，比如服務(wù)品質(zhì)、數(shù)字化、全國布局等，正在加速補(bǔ)短板。

??比如，旭輝永升服務(wù)已實現(xiàn)在80多個城市多元化拓展市場，最遠(yuǎn)進(jìn)入新疆克拉瑪依市，并購青島銀盛泰和和江蘇香江，進(jìn)入非住宅服務(wù)領(lǐng)域，亦進(jìn)入城市服務(wù)，與江蘇宿遷泗陽經(jīng)開區(qū)達(dá)成合作；此外，還引入高級人才，加強(qiáng)數(shù)字化能力，加速快跑，建立財務(wù)共享中心、社區(qū)生活A(yù)PP、設(shè)立研究生活服務(wù)場景的“節(jié)節(jié)高研究院”，并發(fā)布多個業(yè)主增值服務(wù)品牌等，。

??新城悅繼續(xù)加速擴(kuò)展，配置項目拓展團(tuán)隊，明確策略擴(kuò)大第三方面積，收購成都誠悅時代，進(jìn)入辦公樓領(lǐng)域；此外，還完善管家服務(wù)機(jī)制和晉升通道，推廣智慧平臺，加重智慧園區(qū)業(yè)務(wù)，承接了多個智慧商業(yè)項目。

??藍(lán)光嘉寶服務(wù)加速收購整合，在全國構(gòu)建100家企業(yè)的并購資源池，2020年收購17家物業(yè)公司，持續(xù)擴(kuò)大自身規(guī)模和深耕度，拓展經(jīng)開區(qū)、工業(yè)園區(qū)等多業(yè)態(tài)城市運(yùn)營服務(wù)；此外，還上線嘉寶生活家APP，加大業(yè)主居家一站式服務(wù)解決方案滲透度，在房屋經(jīng)紀(jì)、房屋裝修、社區(qū)新零售等領(lǐng)域取得快速發(fā)展。

??第三梯隊，深化區(qū)域或業(yè)態(tài)優(yōu)勢，尋找差異化競爭方向。此梯隊多為區(qū)域型企業(yè)，為了保持優(yōu)勢，正在加強(qiáng)自身區(qū)域內(nèi)的深耕度，或在專業(yè)業(yè)態(tài)領(lǐng)域加速布局，以尋找差異化競爭方向。

??比如，時代鄰里在實現(xiàn)規(guī)模領(lǐng)域及區(qū)域雙突破的同時，積極探索增值服務(wù)和其它專業(yè)服務(wù)，進(jìn)行企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，從擴(kuò)張現(xiàn)有規(guī)模、打入新的業(yè)態(tài)、提升高價值區(qū)域的集聚度等維度尋找新的目標(biāo)公司，如收購物業(yè)百強(qiáng)上海科箭物業(yè)；此外，還嘗試在如城市服務(wù)、老舊社區(qū)等領(lǐng)域及業(yè)態(tài)進(jìn)行項目試點及培育。

??第四梯隊，保持業(yè)績穩(wěn)定，提升盈利水平，關(guān)注低成本拓展機(jī)會。此梯隊企業(yè)管理規(guī)模尚小，在品牌競爭力上與全國企業(yè)相比稍遜，通過積極與熟悉的地方建立合作，擴(kuò)大管理規(guī)模，同時采用各種手段提升運(yùn)營效率。

??比如，鑫苑物業(yè)與所屬地地方-鄭州合作城市改造建管一體化項目，與邯鋼集團(tuán)開展三供一業(yè)合作，與地方中小開發(fā)商小股操盤合作；此外，布局智能化服務(wù)體系，在管理可視化、數(shù)據(jù)中臺方面進(jìn)行投入，提高管理的精細(xì)化程度和效果。

??物業(yè)服務(wù)是一個具有悠久歷史的“老行業(yè)”，同時物業(yè)服務(wù)也是深受資本市場關(guān)注的“新行業(yè)”。2020年，經(jīng)歷過疫情挑戰(zhàn)，未來，我們相信物管行業(yè)會迸發(fā)出更大的活力，更多有追求的企業(yè)會走向前臺，而始終堅守和鍛造服務(wù)力的企業(yè)將會得到時代的獎賞。