??2021年2月，土地市場整體成交低迷，房企投資維持謹慎態勢。截至2月末，百強拿地銷售比僅為0.22，其中三成房企未納儲，銷售50強房企單月投資額延續去年6月以來的下跌趨勢。
??從企業表現來看，前2月有8家房企新增貨值總量超過300億元，其中保利新增貨值達到709.4億元排在首位，此外綠城、融創、碧桂園等規模房企排名靠前。
??房企投資態度分化，在整體審慎的投資態度下，11-20強、51-100強房企投資積極性相對最高。值得注意的是，超三成百強房企新增貨值排名高于其全口徑銷售排名，如中南、綠城、新城等，一季度充裕的新增貨值將對全年的業績形成支撐。
??今年2月，多地推出“兩集中”的土拍新政，打破原有供地方式的同時也將改變房企投資節奏，部分房企急需補充今年可上市貨值，基于此，我們認為3月份將迎來一波投資高峰，優質地塊的競爭或將愈發激烈，補倉的同時房企仍需合理控制地價成本。
01
??2月土地成交規模高位回落
??受春節假期影響，2月份，全國300城經營性土地總成交建筑面積高位回落，成交建面僅為9001萬平方米，環比降幅超四成。但在優質地塊競爭激烈的帶動下，2月土地市場溢價率達16.4%。
??土地市場整體分化在加劇。從克而瑞研究中心重點監測城市的重點地塊來看，近三成地塊競拍超過百輪，房企補倉優質地塊積極性高；反觀二三線城市的遠郊地區，流拍情況較多，企業拿地意愿弱。
圖：2021年2月重點監測城市重點地塊參拍數量TOP20企業
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
??備注：重點地塊至少滿足以下3個標準之一：溢價率超過30%，以最高限價成交，成交總價差超過10億
??02
??近三成百強房企尚未納儲
??2月末，新增貨值百強房企門檻為23.1億，與去年同期持平。總量來看，新增貨值百強房企合計新增土儲總量超過萬億元，其中保利、融創、碧桂園、萬科等8家房企新增土儲貨值超過300億，龍頭房企排名靠前。
??從各梯隊新增貨值集中度情況來看，半數新增貨值被銷售前20強房企所獲，銷售前50強新增貨值占比更是達到了七成。
圖：2021年1-2月百強房企各梯隊新增貨值集中度情況
?數據來源：企業公告、CRIC監測
??2021年前兩月，百強拿地銷售比為0.22，企業投資態度保持謹慎。分梯隊而言，10強房企投資最為謹慎，拿地銷售比為0.19；11-20強、51-100強房企投資積極性相對最高，拿地銷售比分別為0.24和0.26。
??值得注意的是，截止2月末，仍有三成百強房企尚未納儲。
圖：2021年1-2月銷售百強房企各梯隊拿地銷售比
?備注：拿地銷售比：各梯隊新增投資價值/各梯隊全口徑銷售金額
??數據來源：企業公告、CRIC監測
??03
??TOP50房企前2月投資額同比上漲
??銷售50強房企2月投資金額環比下降20%，延續了自去年6月份以來下滑趨勢，主要是因為2月正值春節假期。累計來看，1-2月銷售50強房企投資金額近3400億元，較去年同去上漲10%，主要是同期基數較低所致。
??整體拿地情緒不高的情況下，諸如越秀、中駿等房企單月投資額環比增幅較大，而部分1月未拿地的房企也在2月啟動了投資計劃。
圖：50強房企2020年1月至2021年2月單月拿地金額走勢（單位：億元）
數據來源：企業公告、CRIC監測
??04
??三成百強房企貨值排名高于銷售
??按照以往經驗來看，一季度拿地往往可以對全年可售貨值形成支撐，這是部分房企在1-2月份補貨積極的原因，超過三成百強房企新增貨值排名高于其全口徑銷售排名。
??規模房企中，綠城、中南、新城等1-2月新增貨值超過250億元，新增貨值排名較全口徑銷售排名高出約10位，全年可售貨值充足，并對未來投資、銷售節奏的把控預留出足夠空間，也將對年終業績形成正面影響。
??區域深耕型房企前兩月投資力度較大，比如浙系房企德信、大家等，受益于杭州年初供地較多，上述房企1-2月份新增貨值超過100億，占到2020年全年銷售（全口徑）20%以上。考慮到供地模式或發生改變，房企提前納儲有利于全年業績鋪排，接下來重點是如何把控推貨節奏。
表：1-2月新增貨值排名高于全口徑銷售排名的典型房企（單位：億元）
數據來源：企業公告、CRIC監測
05
??杭州等二線城市吸金占比近半
??截止至2月末，百強房企投資仍然集中于二線城市，占比達到了49%，尤其以杭州、南京、寧波等長三角區域的城市為主。而一線、三四線城市分別占13%和38%。
??區域分布方面，百強房企投資區域分布中有59%位于長三角，長三角各能級城市均為房企投資重點，其次中西部占19%，珠三角和環渤海分別僅占11%。
圖：2021年1-2月百強房企
拿地能級、區域分布情況（按金額）
?數據來源：企業公告、CRIC監測
??聚焦城市，杭州蟬聯百強拿地金額最高的城市，其中浙系房企超過六成，包含綠城、濱江、德信等，此外萬科、榮盛、保利也同樣看中杭州市場熱度和發展潛力，積極拿地。截止2月末，百強房企拿地金額TOP20城市中，有7個三四線城市上榜，全部來自長三角。
圖：2021年1-2月百強房企拿地金額TOP20城市（按金額）
數據來源：企業公告、CRIC監測
??2月份，房企投資仍相對低迷，但熱度分化進一步體現，由于房企集中于熱點城市投資，導致部分城市的土拍已出現“過熱”的情況。
??為了給土地市場降溫，各地紛紛試水“兩集中”的土拍新政，土地出讓方式發生變化將影響房企全年供貨節奏，預計3月份將迎來一波拿地小高峰。整體來看新政的出臺將加速行業洗牌速度，合作、收并購等多渠道投資方式重要性進一步提升。
??在新政落地前，預計房企投資積極性將有所提高，對于房企來說，未來如何合理的統籌資金參與土拍、提升投資效率將成為較大的考驗。
