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??3月28日晚間，遠洋資本斥資200億元收購紅星地產的傳聞，在地產圈不脛而走。

??兩個小時后，官方辟謠稿上線。遠洋資本回應稱，18%的股權對應交易對價為10.3億元。據樂居財經獲悉，此次并非“車建興出售紅星地產”，而是引入新戰投方。交易完成后，遠洋資本將獲得紅星地產18%的股權。

??截至發稿前，上海紅星美凱龍房地產集團有限公司（簡稱“紅星地產”）的股權架構未顯示變更，仍由上海紅星美凱龍企業經營管理、上海鈺蕭管理咨詢和上海鈺萃管理咨詢分別持股97.09%、1.94%和0.97%；最終受益人為車建興，持股61%。

??其中，大股東上海紅星美凱龍企業經營管理由重慶紅星美凱龍企業發展有限公司（簡稱“紅星企發”）100%全資持股。

??在紅星美凱龍集團旗下，紅星企發負責以百貨商場為主的城市綜合體和依托綜合商業業態的住宅項目開發，成為車建新的“右手”；上市公司紅星美凱龍（1528.HK）負責自持家居商場，則成為車建新的“左手”。

??讓外界沒料到的是，去年轟轟烈烈戰投金科的車建新，現在卻被別家“反投”。

??此次合作的牽線“紅娘”是高和資本執行合伙人周以升，而故事另一“主人公”是遠洋資本，它是遠洋集團（03377.HK）旗下獨立的投融資平臺，負責住宅、開發以外的產業投資、融資業務，并逐步發展成為專注于從事另類資產管理的專業機構。

??不止于遠洋資本，近年來越來越多房企陸續設立資本平臺，例如金茂資本、首金資本、正榮資本、綠地金融、金地穩盛投資等，以便借助基金、金融等方式，為業務布局打開更大的想象空間。

??“引戰”成紅星地產降負債最有效方式

??區別于其他開發商，紅星地產是依托紅星美凱龍MALL起來的，一般選擇與家居MALL捆綁拿地。

??在三道紅線的背景下，去年房企都在拼命降負債、去杠桿，紅星地產卻為沖擊千億目標頻繁拿地。拿到地塊不久后，紅星地產引入合作方早已成為常態。

??紅星地產自身公開融資并不多，除了質押股權，其大部分依賴于紅星美凱龍集團提供資金支持。

??3月1日，紅星美凱龍的37億元股票定增方案獲得證監會的審核通過，這是其自2018年A股上市以來首次進行股權再融資。

??緊接著3月10日，上市公司紅星美凱龍的母公司紅星美凱龍控股集團有限公司（簡稱“紅星美凱龍集團”）成功完成2021年公司債券（第一期）發行，規模為30億元。

??今年3月，紅星美凱龍旗下商管板塊上海愛琴海商業集團股份有限公司被傳出正籌備赴港上市，估值預期約在120-150億元左右。

??外界不禁發出疑問，為何旗下紅星地產板塊不分拆上市？業內人士指出，目前A股不允許地產企業上市及再融資，在港股上市的市值并不會高。

??由此可見，紅星地產“引戰”遠洋資本，或許也就成了紅星美凱龍降負債、再融資的最有效方式之一。

??回溯30多年來，用600元創業，從江蘇常州的木匠到“全球Mall王”，車建新筑起了一個集家居、地產、建筑裝飾、設計云平臺、影業等眾多產業的“紅星系”。

??他的左手是家居Mall紅星美凱龍（1528.HK），右手是地產板塊紅星地產。

??回看紅星地產的發展歷程，十多年前，在迅猛布局家居帝國的同時，車建新開始進軍地產業。2009年，紅星地產正式成立，主營業務范圍涵蓋商業運營管理、不動產開發。

??在那個地產行業波動的高峰期，主打家居業的紅星美凱龍不惜重金挖角，擴容團隊，包括原金科集團總裁諶俊宇、原萬科集團執行副總裁袁伯銀、原萬達商業管理副總經理兼招商中心總經理張華容等。

??紅星美凱龍的發展戰略、擴張節奏、資本運作前景、現有平臺基礎以及車建新個人魅力等，給了這些高管另一個“舞臺”。從2009年到2012年短短三年時間，紅星地產布局17個城市落子20個項目。

??2013年4月，紅星美凱龍集團宣布全面進軍商業地產領域，到2020年將建成100個城市綜合體。其城市綜合體項目涵蓋購物中心、紅星太平洋影城、國際高爾夫會所、婚慶大世界、星級酒店、精品百貨等業態。

??彼時，任紅星地產總裁兼紅星商業董事長諶俊宇直接表示，“紅星商業的模式基本和萬達模式一樣”。

??往后，紅星地產制定了“深耕城市、深入區域”戰略，從立足上海到布局全國。截至目前，紅星地產已在天津、重慶、蘇州、太原、金華、青島等全國53城座城市落子100余個項目，對外投資80家子公司（其中10家已注銷）。

??車建新于2018年上宣布，公司正向千億銷售目標邁進。但截至2020年末，紅星地產全口徑銷售額達614億元，仍未實現破千。

??此外，在邁進千億的征程上，紅星地產以目前100個項目落地53城來計算，平均每座城市所開發的樓盤不足2個，這導致管理難度加大，且較多土儲位于三四線城市，面臨較大的去化風險。

??遠洋們的資本局

??此次故事另一“主人公”是遠洋資本，它是遠洋集團旗下獨立的投融資平臺，其業務范圍涵蓋了債權投資、不動產投資、股權投資、投資顧問、戰略投資及其他等五大板塊，并打造“募投管退”的周期閉環。

??近年，遠洋資本雖然在大健康、大物流、大環保、大數據等領域，進行著“花樣”的股權投資；但實際上，債權投資板塊才是它的營收主力。

??2017年至2019年，以及2020年上半年，其債權投資收入為5.69億、6.15億、7.38億、5.46億，占總收入比例分別為94.2%、76.5%、59.3%、68.7%。盡管占比有逐漸下滑之勢，但仍占七成。

??這一板塊在運轉的過程中，既包括“股權+債權”模式，也包括直接債權投資模式，兩種業務模式在管規模約各占50%，投資周期一般為2-3年。

??所謂的“股權+債權”，即該公司先通過股權收購的方式獲取標的項目部分股權，并引入資金向項目公司提供借款。此次與紅星地產的合作，或許也少不了這些“常規操作”。

??除此之外，紅星美凱龍有許多商業地產項目，也會觸發遠洋資本的另一個業務板塊——不動產投資。雖然不動產投資的營收占比較小，但它也是公司的業務標簽之一。

??以往，遠洋資本常常作為GP發起設立基金，收購商辦、物流、產業等存量物業，然后通過改造、運營管理提升資產價值；此后項目的退出方式，則包括市場化退出（出售）、資產證券化等。這種模式也有可能套用到紅星的商業項目之中。

??聯手紅星地產后，遠洋集團在后續拿地、中小型城市綜合體運營上，有了另外一條獲取資源的通道。這對于聚焦一二線的遠洋來說，無疑是集中供地政策出臺后，謀求生存空間的新舉措。

??遠洋集團董事局主席、總裁李明李明向來不只著眼于地產，很早之前，他就在公開場合，表明遠洋要成為一個具備產業投資能力的“投融資集團”。

??2013年2月，遠洋集團內部成立了房地產金融事業部，四年后，該事業部衍化為遠弛資本管理有限公司，注冊資本為2億元。它就是如今遠洋資本的前身。

??在曾經的多元化浪潮中，遠洋集團一直將遠洋資本，當作幾大業務板塊之一，并持續看好與“偏愛”。即使后來主業遭受羈絆，長租公寓、養老服務等都被剝離出上市平臺，該集團也未曾將遠洋資本割舍出去。

??目前，它由寧波梅山保稅港區奧莘億洋投資管理有限公司（簡稱“奧莘億洋”），直接持有100%股權。在奧莘億洋之上，遠洋集團通過一系列境內外公司，間接持有遠洋資本49%股權，成為其第一大股東。

??房地產是資金密集型行業，在發展過程中，許多房企自然而然都有了設立資本平臺的需求，以便借助基金、金融等方式，為業務布局打開更大的想象空間。

??樂居財經查閱獲悉，目前已有多家房企擁有自身的投融資平臺。除了金地的穩盛投資之外，遠洋資本、金茂資本、首金資本、正榮資本、綠地金融等，都是在2010年之后才誕生的。

??它們圍繞著地產“主線”，開展股權、債權、不動產投資，募集的資金不僅用于房地產，還用于商業、物流、產業，以及龐大的房地產上下游產業鏈，甚至還涉及新興的科技、大健康等領域。

??看著眼下縱橫交錯，熙熙攘攘的投資線條，或許讓人難以相信，大部分平臺在創立之初，其實都只意在為它們集團的內部提供服務，尋求“獨善其身”，而沒有對外伸展投資觸角的“遠志”。

??比如，成立于2006年的穩盛投資，它一開始就只想幫母公司做股權或債權融資；而2018年才成立的首金資本，其起初也強調“為首創置業引入和聯合外部資源”，助力首創置業完成千億目標。

??只不過，有些平臺后來發展順遂，就逐漸轉換了角色，成長為私募基金平臺，變為投融管退的操作者。

??毫無疑問，它們擁抱了“黑石”模式，踩中了過去十余年中國地產基金發展的節點。

??資本平臺在收取咨詢費、管理費的同時，還享有投資收益，它們的毛利率一般較高。以遠洋資本為例，其2017至2019年的毛利率，就分別達70.42%、53.96%、61.06%。這對于逐利的房企，有著很大的吸引力。

??但事物總是一體兩面，要“培育”這樣一個平臺并不容易。隨著投資節奏的醞釀與轉換，它們都對資金、運營能力有著較高的要求。

??就算是歷經幾年打磨的遠洋資本，其2017年、2018年的經營活動現金流凈額，也仍為-1.56億元、-1.39億元，直到2019年才轉為正數。盡管如此，它還要抽出大量的資金，放入“長期應收款”一項中。

??有時候周轉不力，還要反過來尋求集團的輸血與援助。