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??“在房住不炒的政 策背景下，無論是針對房地產企業的’三條紅線’金融監管政策，還是針對商業銀行房地產貸款的‘兩道紅線’，都將給房地產市場平穩健康發展帶來機遇。同時，調控政策也將對房地產行業帶來重大的挑戰。”

??3月29日下午，中國海外發展召開2020年全年業績發布會，中國海外發展有限公司行政總裁張智超先生；主席顏建國先生；副主席、執行副總裁、運營總監兼總建筑師羅亮先生，副總裁郭光輝先生出席了發布會，就其全年業績等相關問題與媒體進行交流。

??經營數據全線飄紅

??披露的數據顯示，中海地產在2020年各項數據都實現了逆勢增長，而且處于行業領先水品。

??董事局主席顏建國表示，2020 年中國海外發展的銷售合約額、營業收入、扣估核心凈利潤都實現了兩位數以上增長。公司在一二線主流城市的銷售額、投資額再創新高，全年新增土地儲備金額位居行業前列。

??據中海地產數據披露，報告期內中海地產營業額為1857.9億港元，同比增長13.5%；凈利潤652.1億港元，同比增長4.6%；毛利率為30.05%，凈利潤率達23.6%；歸屬公司股東溢利約439.0億元，同比增5.5%，扣除稅后投資物業公允值變動58.7億元后的股東應占溢利為380.3億元，同比上升10.9%。2020年底每股資產凈值人民幣28.68元，股本回報率 14.8%。計劃派發每股末期股息73 港仙，連同中期派發之股息，全年合共每股派息118港仙，派息率30.23%，派息較上一年度增長15.7%。

??業務全面發力

??具體來看，地產業務方面，2020年中海地產全年實現合約銷售額(含合營項目和聯營公司銷售)人民幣3607.2億元，同比增長12.5%，超額完成4000億港元目標，疫情復蘇后的下半年，中海地產更是全面發力表現優異，2020年6月單月，實現銷售合約額575.6億元，同比增長32.3%，創下集團單月銷售新紀錄；11月份實現銷售金額348.28億元，同比增長高達65.20%。

??而對應銷售樓面面積全年銷售為1917萬平方米，同比上升6.8%。其中，主流城市的銷售份額持續提升，2020年一線城市北上廣深和香港的合約銷售額達人民幣1126億元，共有6個項目進入全國單盤銷售前15名，在18個城市的市場占有率位居當地前三名。另外不可忽視的是，在售價方面，2020年合約銷售均價達1.88萬元/米，同比增長5.3%，剔除中海宏洋之后，合約銷售均價為2.131.88萬元/米，在頭部房企中排名前列。銷售回款方面，通過強化銀行合作，提高銷售放款的效率，集團系列公司實現銷售回款3425.5億元，同比上升14.5%，回款率保持95%的高水平。

??在物業發展方面，報告期內，中海地產物業發展收入為人民幣1807.9億元，同比上升

??13.6%，毛利率保持行業一流水平。其中聯營與合營項目貢獻凈利潤達人民幣48.6億元，年內，中海宏洋單獨錄得16.8億元，中海地產（不含中海宏洋）在中國內地28個城市及香港竣工總面積達1786萬平方米。

??副總裁郭光輝表示，在商業資產方面，中海地產也實現高質量增長,如期實現收入目標，2020年商業收入上升至人民幣44.0億元,達成收入目標。作為中國內地最大的單一業權寫字樓發展運營商，2020年中海地產集團系列公司持有并運營管理 49 棟寫字樓，自有渠道成交面積比例達 70%，寫字樓收入逆勢增長9.5%至人民幣31.7億元；同時，作為中海地產重要的成長性業務，包括環宇城、環宇薈及環宇坊在內的商業購物中心的收入上升至人民幣8.7億元，同比上升3.1%，2020年中海地產還完成了首單 12.7 萬平方米的購物中心項目收購，并以佛山中海映月湖環宇城重裝運營。據悉，未來持續并購優質購物中心項目，將是集團做大商業收入的重要途徑之一。

??報告期內運營管理總規模522萬平米,保持快速、穩定和高質量增長，在28個城市，自持商業物業81個，總建筑面積484萬，輕資產管理項目7個，總建筑面積38萬平米，商業資產布局聚焦的核心城市，一線及核心二線城市占比達86%，整體的毛利率水平達65.5%。新增綠色認證項目64個，認證面積1095萬平米。

??財務穩健“零踩線”

??過往數據飄紅，未來資金充裕的中海地產同樣保持將穩健增長。同時利用境內外雙平臺融資，降低成本融資，中海擁有更大把握市場機會的空間。

??根據央行“三條紅線”監管政策，中海此函未觸及任何一條紅線，屬于“綠 檔”企業。2020年末，集團的資產負債率60.1%，凈借貸比率32.6%，加權平均融資成本3.8%，在手現金人民幣1104.7億元，（其中港幣占4.7%、美元占 2.6%、人民幣占92.2%、英鎊占0.2%及少量其他貨幣），加上未動用銀行受信額度人民幣 633.8億元，可動用資金達人民幣1738.5億元。

??在目前房地產行業金融監管持續收緊的情況下，中海地產2020年發行3宗合計10億美元票據，其中3億美元票據年利率2.375%，將于2025年到期；5億美元票據年利率2.750%，將于2030年到期；2億美元票據年利率3.125%，將于2035年到期。據了解，5年期和10年期美元債，均創下行業歷史同期的最低水平。另外在境內中海地產合計發行債券126億元，其中綠色資產支持專項計劃證券人民幣37億元，為國內首單，發行規模最大，發行利率最低的綠色CMBS項目，并獲得綠色認證和第5屆中國不動產證券化合作發展峰會之“前沿講”和年度最佳人民幣的發展。

??推行“藍海戰略”

??業績會提及，適應房地產下半場優質土地日益稀缺，中海將推進土地投資的“藍海戰略”，多渠道獲取大宗優質土地。去年成功獲取上海紅旗村項目、武漢漢陽建橋項目、太原綜改區項目、上海建國東路項目等一批超大型項目，每個項目的開發建筑面積均超百萬平方米。

??據披露，2020年，中海地產新增土地儲備 64 宗，新增總樓面面積為1349萬平方米，累計應付的土地出讓金約1318.41億元，對應新增貨值約人民幣 2741.7億元，新增貨值居行業前列。凈利潤282.1億港元，同比增長21.7%；股東應占溢利276.8億港元，同比增長20.1%；核心利潤(撇除投資物業公允價值變動稅后凈收益及非經常性收益后的凈利潤)達238.3億港元，同比增長25.6%。

??關于買地，顏建國曾提出公開市場里面中海要更加勤奮，用更多的機會拿到符合投資標準的土地，而非公市場方面要做很多工作，還專門成立了非公市場合作部，跟同行、政府合作，來進行勾地。據統計，中海2020年還刷新了珠海、東莞松山湖、哈爾濱、呼和浩特等地區的地價紀錄，甚至拿下了北京2020年內總價最高的地塊。

??公開資料顯示，中海在2020年拿地積極。例如2020年12月2日，中海以42.728億港元投得九龍東啟德第4E區1號住宅用地，每方呎樓面地價約13009港元；12月17日，昆明市西南林大舊址的79畝宅地引起了14家房企激烈搶拍，最終中海以22億元拿下。同樣的12月，中海海在香港、大連、石家莊、沈陽、昆明、南昌和濟南收購了7幅地塊，應占樓面面積合共約113.03萬平方米，應付的土地出讓金約104.53億元。

??另外，中海地產還積極參與到核心城市的舊改、棚改以及產業帶動的資源型的一些投資中，包括總投資額590億的上海建國東路項目，總投資額超250億的北京中信城的項目……

??公告顯示，透過“藍海戰略”新增土地儲備權益購地金額達人民幣 327 億元，占年度新增土地儲備權益購地金額的24.8%。2020年底，中海地產系列公司土地儲備合計9190萬平方米。

??堅守長期主義

??房地產市場的競爭發展是一個長跑，下半場競賽剛剛開始。“分化”將是房地產下半場最重要的特征，應對接下來“市場分化、企業分化、投資分化、管理分化、產品力分化”的市場，中海地產也已經做足了準備。

??行政總裁張智超表示，在地產的下半場里面，中海地產另外一個突出的優勢就是其專業化和精細化的管控。從專業化和精細化的管控的成果來看，在盈利能力上面，中海地產是在行業內處于一個領先的一個水平，無論是費用的管理和控制，融資成本以及過程的全數字化的管控，應該在行業里面在走在前面。

??第二個，中海將繼續圍繞房地產開發這個主業做好相關的一個多元化，包括在商業地產，在供應鏈管理以及物流園產業園等方向都做好充分的一個布局和提前的介入。

??告別“十三五”，迎來國民經濟新的五年計劃，中海地產也將開啟新的征程，面向未來，在不確定的形勢下，以優勢資源、能力有效匹配“五大分化”趨勢，在不確定世界中致力于確定性增長的基石，繼續堅守長期主義，在不確定的世界中致力于確定的增長。