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??“三條紅線”、“兩集中”供地等調控政策，對房企投資帶來了巨大的影響，在這其中“三條紅線”涉及現金短債比、凈負債率和資產負債率，各大房企為了提升現金流、降負債，紛紛促銷售、抓回款，不少踩線房企調整投資節奏與力度，力求盡快“轉綠”。“集中供地”政策的推出也對企業的現金流的統籌調度和管理提出了更高的要求。

??在此背景下，各大房企聯合拿地、合作開發開始增多，據CRIC對上市房企年報及業績發布會公布的上市房企2020年新增土儲權益比例進行整理發現，在近40家樣本上市房企中，超過半數房企新增土地權益出現下降。

??究竟是為了保障規模、財務穩健而犧牲權益，還是提升權益達到提質增效的目的，正成為各大房企所面臨的選擇題。

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??2020年上市房企新增土儲權益為65%

??從近40家樣本房企新增土儲權益來看，2020年上市房企新增拿地權益為65%，較2019年下降1個百分點。

??為了更好地了解不同分位的房企新增土儲權益水平，我們將近40家樣本上市房企按75分位值、50分位值和25分位值劃分。

??最后發現與2019年時相比，75分位的房企新增土儲權益從2019年的73%降至71%，也就說是有75%的房企，新增土儲權益占比在71%以下，這相當于想要達到行業前25%的房企，權益比例得在71%以上。

??與75分位值相比，50分位值的上市房企拿地權益下降幅度最大，從2019年的66%降至2020年的62%，達4個百分點，2020年拿地權益達到62%左右的拿地權益水平則為行業中游水平，這一分位的房企選擇通過合作拿地的方式撬動土地儲備，以至于犧牲了部分權益。

??25分位值拿地權益從56%漲至57%，也是三個分位值中唯一一個出現上漲的分位，這意味著低權益比的房企相對更加注意權益比例的提升，強調有質量的發展，與此同時，若全年拿地權益低于57%，則處于行業較低水平，需要注意權益太低增收不增利的問題。

??從具體企業來看，位于25分位值左右的企業有綠城、中南、陽光城和世茂等。綠城是典型的善于小股操盤型房企，通過自身品牌和代建能力進行小股操盤，提升房企影響力同時，進一步實現輕資產運營模式。

??位于50分位值左右的房企有招商蛇口、建業、時代中國等。其中建業和時代中國均是區域深耕型房企，雖然業務涉及代建和舊改，但也反映出當前市場競爭激烈程度較高，即便是大本營區域，往往也只能通過合作開發來新增土儲。

??權益比最高的梯隊有正榮、保利和龍湖等規模房企，平均權益接71%，高權益有利于提升歸母凈利潤，達到“提質增效”的目的。

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??拿地權益比例下降或影響未來權益銷售

??考慮到部分新增土儲會在年內上市，拿地權益比例將在一定程度上影響未來企業權益銷售：新增土儲權益比例低的企業，未來一年的銷售規模可能增大，但由于權益較低，可能實際上對企業的盈利并無益處，而新增土儲權益高的企業在這方面則優勢較大。

??對比2020年部分典型房企的新增土儲權益比例和銷售權益比例來看，新城、陽光城和萬科的新增土儲權益比例低于銷售權益比例，未來銷售權益比例預期也會下調；

??反之景瑞、德信、中駿等中小規模房企，2020年新增土儲權益比例高于銷售權益比例，尤其中駿新增拿地權益比例高達80%，遠高于銷售權益比例66%，這部分房企未來銷售權益上漲動力較足。

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??集中供地競爭激烈，不斷壓縮盈利空間

??事實上，隨著2021年2月底，“集中供地”政策的推出也對企業的現金流的統籌調度和管理提出了更高的要求。

??已經有部分熱點城市進行了首批集中供地，可以發現，不少中小規模房企屢次參拍但顆粒無收，這對中小房企產生了較大影響，未來通過合作拿地、勾地、舊改等多渠道共同發力，也將成為行業未來發展趨勢，但如何在權益和規模之間做取舍，將是中小房企面臨的一大考驗。

??截止至2021年第20周，超半數城市已經開啟首批集中供地競拍，“兩集中”政策穩定落地，近期集中供地城市之中不乏北京、深圳、杭州等熱點城市。

??從市場熱度上來看，依然是不限價的重慶溢價率水平最高，溢價率高達43%。其次是深圳和廈門，雖然參拍地塊較少，僅有5、6宗，但依然吸引了大量知名房企參與，兩城整體溢價率均在30%左右，市場熱度高漲。

??典型如廈門，5宗地塊均成功出讓，其中湖里、思明地塊、集美地塊均競拍到達上限價格，進入競配建階段，最終湖里和思明地塊分別被建發、國貿&中海競得，加上競配建，兩地隱形樓面價都超過了6萬元/平方米，實際溢價率也均超過55%，房企競爭異常激烈。

??從11個已經完成首批集中拍地城市的地價水平來看，和2020年全年涉宅地價格相比，11城中福州、廣州、長春、杭州和深圳成交地價不及去年水平，其余城市地價上漲均十分突出，尤其是重慶，增幅最大，高達50%，廈門在島內兩宗優質地塊的助力之下，地價也明顯上升，5宗地平均樓板價達35823元/平方米，超越了一線的北京和深圳。

??從盈利情況來看，結合周邊3公里范圍內在售住宅項目的平均售價測算，結果發現市場熱度比較高的無錫、廈門、重慶、杭州等城市地房比多達七成，盈利空間相對較小。

??典型如無錫，雖然在限價的影響下，無錫整體溢價率水平不高，僅有12%，但從盈利空間來看，整體表現不佳。以中儲地塊（XDG-2021-2號地塊）為例，該地塊所屬板塊為梁溪主城區，周邊配套相當醇熟，尤其是該地塊緊鄰地鐵廣瑞站，距離無錫火車站僅有1站之隔，交通出行非常便捷，該地塊起拍樓面價為1.7萬/平方米，開拍后直接由萬科喊價至最高限價1.8萬/平方米，進入競租賃環節，經過多輪競拍，被融創以總價41.71億+66100平方米競租賃面積競得，該地塊被周邊項目售價在2萬元/平方米，按照這一價格，地房比高達90%，盈利不復存在。

??不僅如此，在對11個首批集中拍地城市測算毛利率后發現，本次土拍僅青島、福州、廣州的毛利率在30%以上，而土拍情緒高漲、地價明顯上漲的無錫、重慶、廈門等城市的毛利率處于較低水平，封頂+高配建之下，無錫多宗地塊大概率面臨虧損。

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??對于地方城建而言，采取“限地價、競配建”的方式可謂一舉多得，一方面可以抑制溢價率指標，并控制名義樓板價的過快上漲，另一方面也可以促進人才房、租賃住宅等保障性住房或公共配套的供給。

??但對于房地產企業而言，拿地成本依舊是實打實的提升，盈利空間也被進一步壓縮。

??一方面是“集中供地”后，各地塊競爭激烈，盈利空間不斷被壓縮，中小房企不得不通過合作拿地等方式獲取土儲，另一方面是拿地權益比例下滑可能會導致增收不增利的問題。

       在目前行業規模見頂的背景下，大量房企從追求規模轉向追求利潤，如何把握兩者之間的平衡也成為了房企定制戰略的時候需要重點考量的問題。