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??“過去，由于港交所金融制度相對內地更加完善，市場自由及開放程度更高，赴港IPO成為中小房企主流上市路徑，約有54%的上市房企選擇了赴港上市。在房企分拆物業赴港上市方面，2020年以來更是進入高峰期，全年共有18家物企登陸資本市場，2021年這一節奏并未放緩，上半年就成功上市4家，另有7家通過上市聆訊。

??但這一節奏，或將被港交所上市新規打破。近期，香港聯交所刊發咨詢總結稱，計劃于2022年1月1日起，將上市申請人主板盈利規定調高60%，并修訂盈利分布規定。

??聚焦房地產行業，這則消息對于正在排隊或計劃上市的房企以及物管企業來說，并不友好。這意味著，房企和物管企業赴港上市門檻將再度提高。但考慮到目前TOP30房企已全部完成IPO，且房企大多規模較大，新規出臺更受影響的大概率是被分拆的業務上市。比如規模不夠大、盈利不夠穩定的物企將被直接攔在資本大門之外，由于新規實行尚有半年時間差，預計下半年將迎來企業遞表潮。”

??01

??盈利能力成重要指標

??按照聯交所規定，調整后的上市新規要求，申請人在三個會計年度的股東應占盈利必須符合兩個條件：最近一個財年不低于3500萬港幣；前兩個財務年度不低于4500萬港幣（即三年累計盈利不低于8000萬港幣）。

??實際上，盈利規定的調整是自1994年推出之后首次調整，如今經濟和市場發展情況迅速，上市企業最低市值從1989年至今已調高了5倍，2018年是最近一次市值調整，要求最低市值為5億港元。這就很容易造成盈利能力差的上市申請人卻以25倍歷史市盈率（5億港元/2千萬港元）上市。

??在此之前，港交所曾在2019年修訂《上市規則》，對“借殼上市”做了嚴格的規定，判定標準大幅收緊，對于內地企業而言，赴港借殼上市整體時間拉長，借殼交易不確定性增加，更多只能通過IPO，接受上市審核。

??此次新規出臺之后，兩大規則疊加，意味著主板IPO門檻提高，規模較小、盈利不穩定的小型企業將直接被攔在資本大門之外。

表：新規前后，港交所主板上市財務要求情況

數據來源：港交所

??02

??下半年物管企業或集中闖關

??新規之后，哪些企業將被影響？

??對于地產行業而言，目前大多數的房企都已完成了赴港上市，TOP200房企中，已上市房企的數量占比約為60%，從各規模房企的上市情況來看，TOP50以內的上市房企數量占比最多，超過了90%。此外，由于房地產企業自身重資產屬性，本身規模較大，而此次修改的僅是最低上市盈利門檻，影響相對不大。

??即便如此，中小房企上市之路依然坎坷。目前在港交所遞交招股書但仍未上市的房企共有11家，其中2021年以來共有5家房企房企遞交招股書。值得注意的是，2021年之前遞交上市申請的企業中僅有三巽控股更新過招股書，其余企業均顯示“招股書已過期”。

??新規正式實行之后，房地產行業中各類輕資產業務的分拆上市將受到直接影響。其中，影響最大的將是物管企業，自2018年起，物業管理分拆上市就形成浪潮，據統計2018年共有5家物管成功赴港上市、2019年有9家、2020年則達到了18家。進入2021年，先后有宋都服務、新希望(14.040, -0.40, -2.77%)服務等4家于上半年成功上市。

??對于正在排隊或正籌備上市的小型物管來說，未來上市壓力著實不小。克而瑞物管監測數據顯示，截止6月24日，共有16家物業管理企業在港交所排隊上市，越秀服務、融信服務、朗詩綠色生活服務等7家物企于近期通過上市聆訊。

??按照新規，正在排隊的16家物企中將直接影響2家，分別是明宇商服和祥生活服務，如果年底前不能通過聆訊，在2022年1月1日后重新遞表，就要受到新規的制約。在距離年底還有半年多的時間內，預計下半年會有更多中小物管集中闖關，趕在年底前遞表。

表：截止6月24日物管企業赴港上市排隊情況及近三財年凈利潤（單位：億元）

備注：明宇商服、祥生活凈利潤單位為億港元

數據來源：企業招股書、CRIC物管

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??物業股回歸經營關注盈利

??物業企業赴港上市依然保持快節奏，2021年至今，已有4家成功上市，去年同期僅3家。另外，有7家物企在近期通過上市聆訊，下半年將再次迎來物企上市高峰。

??此次港交所的新規背后的政策導向也更加明確，即更加關注盈利，而非高估值的概念炒作。尤其是隨著近期物業股的大量上市，這一概念股的稀缺性消失，不少物業股開盤就迎來了破發。在市場逐漸回歸冷靜，物業股重新受到審視的當下，迫使物管企業們更加關注未來的經營及盈利空間。

表：近期物管股開盤破發情況（億港元、港元/股）

數據來源：WIND、CRIC整理

??預計，為順利實現上市，預計物管行業將迎來新一輪兼并收購潮，物業管理企業的分化趨勢顯現。對于大多數尚未上市的小型物管而言，若想上市就必須盡力達標盈利水平，而達標盈利水平的最快方式，無疑是加大兼并收購，擴大營收規模。對于已上市物企而言，資本加持下進行的收并購也將只增不減。

??已上市物企也并非一勞永逸，除了兼并收購擴大營收規模，還要提升盈利水平，并且從第三方外拓、增加非住宅物業管理、挖掘社區增值服務等方面著手，不斷挖掘企業盈利空間。

??上市門檻提高，有助于提高主板上市企業的素質的同時，容易導致部分小型物業企業難以在主板上市，規模較小、盈利能力弱的中小型房企IPO之路也會日漸艱難。

??未來，行業分化將進一步加劇，資本市場的資金更聚集頭部優質企業，而規模較小的企業或有邊緣化風險。從長遠來看，從物業企業而言，在資本市場回歸冷靜的當下，增強盈利能力和運營效率，做強服務，才是企業企穩發展的重中之重。