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??《中國房地產報》上市公司競爭力課題組

??中國社科院城市與競爭力研究中心

??中央財經大學上市企業競爭力研究課題組

??償債能力

??1.調整后資產負債率

??調整后資產負債率=（資產總額-預收賬款-合同負債）/（負債總額-預收賬款-合同負債）。

??預收賬款（新準則加上合同負債）作為房地產企業負債中占比最大的科目，其實質為營業收入的過渡性科目，將其剔除之后才能真實反映房地產企業的負債水平。

??A股上榜房地產企業的調整后資產負債率平均值和中位數分別為0.68和0.71。A股上榜房企中，23家企業調整后資產負債率低于監管要求的0.70，龍頭房企資產負債率一般較高。

??A股TOP30房企調整后資產負債率平均值和中位數為0.64和0.71，與上榜房企整體水平接近。綠地控股（600606.SH）、中南建設（000961.SH)本項指標表現不佳。資產負債率較高的典型企業包括云南城投（600239.SH），從2019年0.93上升至0.98。

??H股上榜房地產企業的調整后資產負債率平均值和中位數分別為0.71和0.72。行業企業間差異不大。H股上榜房企中，23家企業調整后資產負債率低于監管要求的0.70。

??H股TOP20房企調整后資產負債率的均值和中位數分別為0.69和0.70。與上榜企業平均水平差別不大。

??房地產業務比重高、以預收款回正為主要資金來源的傳統高周轉模式下，由于預收款杠桿加大使得資產負債率難以降低。

??在港上市房產企業調整后資產負債率整體高于滬深A股市場，主要由于其中包括前期擴張速度較快的龍頭企業較多，資產負債率普遍較高。

??2.凈負債率

??凈負債率=（帶息債務-貨幣資金）/所有者權益。該項指標表明企業無法立即償還的負債占權益的比重。

??A股上榜房地產企業的凈負債率平均值和中位數分別為1.04和0.84。其中8家企業凈負債率小于0（說明目前流動性可償還全部帶息債務；有42家企業凈負債率低于平均值；有42家企業低于監管要求的1。

??A股TOP30房企平均值和中位數為0.66和0.72，優于上榜企業整體水平，其中金融街（000402.SZ）本項指標表現不佳。云南城投（600239.SH）負債率高企的同時，連續兩年巨額虧損，無法通過經營活動帶來足夠的現金流入。同時綜合融資成本從8.39%上升至9.12%，財務風險值得警惕。

??與2019年相比，2020年房企凈負債率整體數值沒有太大變化，疫情影響下降負債壓力較大，2021年隨著房企有息負債融資趨降、加快銷售回籠資金，本項指標有望明顯降低。

??H股上榜房地產企業的凈負債率平均值和中位數分別為1.18和0.82。其中有1家企業凈負債率小于0（說明目前流動性可償還全部帶息債務）；有47家企業凈負債率低于平均值；有40家企業低于監管要求的1。

??H股TOP20房企的凈負債率的平均數和中位數分別為0.76和0.63，融創中國（1918.HK）和富力地產（2777.HK）超標，其余均低于監管要求。排名較低的企業中，融創中國（1918.HK）凈負債率超標，2019年“三條紅線”全踩中，管理層也繼續將降負債作為首要任務。上海證大（0755.HK）財務風險值得重視。

??與2019年相比，2020年H股上市房企凈負債率沒有太大變化。相對而言，2020年度H股房地產凈負債率的波動更大。

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??3.現金短債比

??現金短債比=貨幣資金/短期有息債務。現金短債比過低說明企業的流動性儲備不足，很難應對一年內的短期債務突發情況。

??A股上榜房地產企業的現金短債比平均值和中位數分別為1.46和1.37。企業間現金短債比差距不大。A股TOP30房企平均值和中位數為1.41和1.35，萬科A（000002.SZ）等龍頭房企排名中上，滿足指標要求，蘇寧環球（000718.SZ）等本項指標表現不佳。

??A股上榜房企中，有26家企業現金短債比高于平均值；有39家企業高于監管要求的1倍。

??“三條紅線”對比來看，凈負債率滿足的公司家數最多，其次為現金短債比，最后為調整后資產負債率。

??H股上榜房地產企業的現金短債比平均值和中位數分別為1.49和1.30。行業企業間現金短債比差距不大。其中有23家企業現金短債比高于平均值；有44家企業高于監管要求的1倍。高于均值的企業有息債務普遍較少，如龍湖集團（0960.HK）、中國海外發展（0688.HK）等。

H股TOP20房企的均值和中位數分別為1.73和1.51，略優于上榜企業整體水平。排名較低的企業負債情況總體表現不佳。龍頭房企大多滿足該項監管要求，融創中國（1918.HK）1.08勉強過線。

??

??4.三條紅線

??●扣除預收款后的凈資產負債率高于70%

??●凈負債率大于100%

       ●現金短債比小于1倍

??政策導向

??1.堅持“房住不炒”，降低房地產金融屬性。

??2.防范房企債務危機誘發金融危機，控制金融系統風險。

??3.降低房企杠桿率，抑制地價、房價過快上漲。

??4.抑制資金違規流向房地產領域，增強實體經濟和中小企業資金支持。

??A股房地產企業“三條紅線”情況分布

??觸及調整后資產負債率紅線的，最高是云南城投（97.57%）、最低是華僑城A（70.01%）；凈負債率觸及紅線的企業中，最高是云南城投（1292.34%），最低是光大嘉寶（106.84%）；觸及現金短債比紅線的，最嚴重的是云南城投（0.08）、最輕的是綠地控股（0.97）。

??●觸及三條紅線的TOP企業：綠地控股（600606.SH）

??●觸及兩條紅線的TOP企業：首開股份（600376.SH）、金融街（000402.SZ）

??●觸及一條紅線的TOP企業：萬科A（000002.SZ）、陽光城（000671.SZ）、新城控股（601155.SH）等等。

     H股房地產企業“三條紅線”情況分布

??觸及調整后資產負債率紅線的，最高是上海證大（97.59%）、最低是上坤地產（72.10%）；凈負債率觸及紅線的企業中，最高是上海證大（2272.74%），最低是融信中國（102.66%）；觸及現金短債比紅線的，最嚴重的是億達中國（0.05）、最輕是景瑞控股（0.94）。

??●觸及三條紅線的TOP企業：富力地產（2777.HK）和中國奧園（3883.HK）

??●觸及兩條紅線的TOP企業：中國恒大（3333.HK）、融創中國（1918.HK）

??●觸及一條紅線的TOP企業：碧桂園（2007.HK）、綠城中國（3900.HK）等等。

??5.現金流創造能力

??現金流創造能力=自由現金流/總資產。自由現金流=息稅前利潤-所得稅-營運資本的增加-資本性支出。

??自由現金流是企業估值的重要指標，是除去營運資本增加和資本性支出的企業能夠支配的現金流。現金流創造能力較強的企業一般創利能力也較強。

??A股上榜房地產企業的現金流創造能力平均值和中位數分別為0.005和-0.005。行業企業間現金流創造能力差距不大。其中31家企業現金流創造能力高于平均值。

??A股TOP30房企現金流創造能力的均值和中位數分別為0.005和-0.005，與上榜企業整體水平相近。

??總體上看，房地產企業總資產較高，資本性支出較高，平均現金流創造能力較弱。

??H股上榜房地產企業的現金流創造能力平均值和中位數分別為-0.03和-0.02。行業企業間現金流創造能力差距不大。其中33家企業現金流創造能力高于平均值。H股TOP20房企現金流創造能力的均值和中位數分別為-0.01和0.001，優于上榜企業整體水平。

??6.償債能力綜合排名

??償債能力未來對于房企經營愈發關鍵。但是，大型房企具有資產規模優勢，經過促銷、項目出售，具有擺脫紅線約束的潛力，其長期競爭力仍然看好。

??考慮到企業經營實際困難可能會使得未來國家政策進一步變化，或者其他融資渠道得以突破。本次評價中，經過專家打分，根據AHP法計算，償債能力占總競爭力的權重為9%。