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??從曾經(jīng)的“盟友”到如今對簿公堂，中信信托走上了對房企及地方政府的“追債”路。

??7月18日，天房集團新增執(zhí)行裁定書，其1.39億元銀行存款被法院凍結(jié)，申請人正是中信信托。

??近兩個月前，因皇庭國際27.5億元信托貸款未償還，中信信托向法院提起訴訟，申請查封皇庭廣場的不動產(chǎn)，查封期限為36個月，開庭時間定在10月13日。

??中信信托“踩雷”事件遠不止于此。起訴、申請凍結(jié)股份、查封資產(chǎn)，一連串動作，中信信托相當熟稔。企查查數(shù)據(jù)顯示，中信信托涉及的法律訴訟多達1852件，其中作為原告司法案件達1440件，今年新增案件有45件，去年為275件，其主要債務(wù)方除開發(fā)商外，還有地方政府及城投公司。

??“目前根據(jù)合同條款我們申請司法解決，最終以法院公告為準，包括相關(guān)抵押物處置也將按照法院判決司法進程來推進。其他不予置評。”中信信托負責(zé)信息披露的相關(guān)負責(zé)人對中國房地產(chǎn)報記者表示。

??值得注意的是，在中信信托業(yè)務(wù)占比中地產(chǎn)是一大重頭戲。去年年末，中信信托房地產(chǎn)信托規(guī)模占據(jù)行業(yè)榜首，總額達1994.8億元，遠超其他信托公司。

??而今，在金融監(jiān)管高壓、房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險蔓延下，曾傾心于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信托公司率先被連累，淪為違約暴雷之地。地產(chǎn)與信托終究從互相成全走到了相愛相殺。

??受累天房集團

??天房集團違約風(fēng)險早在2018年就已顯現(xiàn)。當年5月，中信信托發(fā)布了一則提示報告，稱天房集團應(yīng)于5月18日償還的“中信·天房2號貸款集合資金信托計劃”2億元本金及利息可能發(fā)生違約風(fēng)險。

??這份報告中寫道，“為確保償債安全，我司立即就本信托計劃到期情況與天房集團進行了溝通，要求進一步明確具體還款安排。截至本公告日，天房集團尚未給出按時還款方案，向我司表達了希望協(xié)調(diào)解決還款壓力的意愿。”

??這一“逼宮”行為瞬間將天房集團推上風(fēng)口浪尖。5月18日，中信信托再度發(fā)布公告，表示于5月18日足額收到借款人天房集團應(yīng)償?shù)狡谫J款本息。有知情人士稱，這筆信托計劃共計5.5億元，雖然首期2億元按時兌付，但該信托計劃項下仍涉及后續(xù)超過3億元本金的信托受益權(quán)到期兌付。

??彼時，天房集團高負債問題被暴露于公眾面前。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年年中，天房集團累計在56家金融機構(gòu)負債達1082.2億元，涵蓋四大行和各大股份銀行和主流信托機構(gòu)，其中，渤海銀行對天房集團貸款余額達到113億元，中信信托對天房集團融資余額共計46.2億元。

??天房集團曾是天津最大國有房企，實控人為天津市國資委。但此后，天房集團債券違約事件卻頻頻暴雷，違約效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，多家金融機構(gòu)紛紛申請財產(chǎn)保全。

??2020年4月12日，天房發(fā)展發(fā)布了關(guān)于控股股東所持股份被凍結(jié)的公告。公告披露，因控股股東天房集團與其債權(quán)人中信信托存在金融借款合同糾紛，中信信托向北京市第四中級人民法院申請1.99億元范圍內(nèi)財產(chǎn)質(zhì)押保全，天房集團所持公司股份（1.496億股）全部被司法凍結(jié)，占比13.53%。

??2020年8月10日，中信信托因公證債權(quán)糾紛狀告天房集團、天津天房投資、泰安天房置業(yè)一案立案，案號為（2021）京03執(zhí)恢36號，天房集團被申請執(zhí)行1.78億元，天房投資被申請執(zhí)行1.78億元，泰安天房置業(yè)被申請執(zhí)行1.78億元。12月30日，天房集團、天房投資、泰安天房置業(yè)因全部未履行被列為失信人。但最后，因雙方執(zhí)行和解，本案終結(jié)執(zhí)行。

??或許債務(wù)問題終究還是未能談攏，申請執(zhí)行人中信信托隨后向北京市第三中級人民法院申請恢復(fù)執(zhí)行，北京市第三中院于2021年2月2日立案恢復(fù)執(zhí)行后依法向被執(zhí)行人天房集團、天房投資和泰安天房置業(yè)發(fā)出執(zhí)行通知，責(zé)令其接到執(zhí)行通知后立即履行該法律文書確定的義務(wù)。

??緊接著，北京第三中院判令凍結(jié)、劃撥天房集團、天房投資和泰安天房置業(yè)的銀行存款1.39億元及自2019年5月28日至全部投資本金獲得償付之日的投資收益、違約金。

??數(shù)據(jù)顯示，目前天房集團已有被執(zhí)行記錄56條，被執(zhí)行總金額33.82億元。

??從投資重頭戲到暴雷點

??天房集團信托違約只是掀開了2021年以來房地產(chǎn)信托行業(yè)違約的冰山一角。隨著房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)監(jiān)管不斷升級，地產(chǎn)信托風(fēng)險進一步加劇，信托業(yè)不斷累積的地產(chǎn)風(fēng)險正在一個接一個炸開。

??被稱為“信托一哥”的中信信托，曾一直扮演著開發(fā)商好盟友的角色，如今受累房企債務(wù)暴雷，成了最大苦主。

??5月底，中信信托將皇庭國際等企業(yè)告上法庭，并申請查封皇庭廣場的不動產(chǎn)。這起“查封”事件，源于2016年中信信托為皇庭國際等企業(yè)提供的一筆貸款。當年，皇庭國際子公司融發(fā)投資與中信信托簽訂《信托貸款合同》，借款30億元，皇庭廣場為抵押物。但到了今年3月31日還款日，皇庭國際卻仍有27.5億元未還，且貸款無法續(xù)期。

??除了天房集團，去年泰禾集團債務(wù)逾期，近20家信托公司踩雷，中信信托就是其中之一。幾年前中信信托與山東房企舒斯貝爾公開纏斗，曾在業(yè)內(nèi)引起普遍關(guān)注，至今雙方間的拉鋸戰(zhàn)還在持續(xù)。

??在中信信托現(xiàn)存對外投資中，其合作對象不乏恒大、碧桂園、萬科、陽光城、時代地產(chǎn)、新湖中寶等知名房企。

??隨著房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險開始上升，部分地方融資平臺風(fēng)險也進一步暴露。信息顯示，中信信托繼與汝州市政府及汝州融資平臺公司之后，再次與地方政府融資平臺公司產(chǎn)生債務(wù)糾紛。5月12日，因遵義播州區(qū)下屬城投企業(yè)對中信信托的一筆融資項目逾期，中信信托正式向法院提起司法訴訟。

??中信信托在2020年財報中表示，監(jiān)管部門為房地產(chǎn)企業(yè)劃定“三道紅線”，針對銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度發(fā)布限制性管理通知，限制了房地產(chǎn)企業(yè)融資加杠桿，從長遠看對房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展有利，但短期給市場帶來了影響，公司持續(xù)跟蹤房地產(chǎn)行業(yè)的變化情況，適時調(diào)整風(fēng)控策略，有效管理房企信用風(fēng)險。

??風(fēng)險暴露速度加快

??房地產(chǎn)信托其實一直處于嚴監(jiān)管狀態(tài)。“但并不是完全被禁止，更多是在前期增長過快情況下，配合穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期適當控制增長節(jié)奏。畢竟房地產(chǎn)行業(yè)無論對于國民經(jīng)濟增長還是居民財富都有較大影響。”資深信托研究員袁吉偉稱。

??去年11月央行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告（2020）》罕見地為信托業(yè)單獨成章，直言“部分信托公司偏離信托本源、合規(guī)意識淡薄、風(fēng)險管控不足；少數(shù)信托公司已劣變?yōu)楦唢L(fēng)險機構(gòu)”，并提示信托業(yè)風(fēng)險暴露加快，存在外溢可能。

??今年2月7日，銀保監(jiān)會通過視頻召開的2021年度信托監(jiān)管工作會議上，明確提出2021年將繼續(xù)開展“兩壓一降”：繼續(xù)壓降信托通道業(yè)務(wù)規(guī)模，逐步壓縮違規(guī)融資類業(yè)務(wù)規(guī)模，加大對表內(nèi)外風(fēng)險資產(chǎn)的處置。

??“在安信信托、四川信托、華信信托等高風(fēng)險公司之外，監(jiān)管人士在監(jiān)管會議現(xiàn)場還點名批評了近20家信托公司，包括不少大型央企背景的信托公司以及國有企業(yè)控股的信托公司，有的是因為融資類信托規(guī)模不降反增、有的是因為全年壓降任務(wù)沒有達標，有的是因為風(fēng)險資產(chǎn)處置不力。”一位與會信托人士稱。

??數(shù)據(jù)顯示，去年投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)信托資產(chǎn)超千億元的有中信信托、中融信托、中航信托、五礦信托、平安信托。其中，中信信托投向房地產(chǎn)的信托資產(chǎn)較上年減少723.07億元，壓降幅度最大；興業(yè)信托、平安信托去年分別減少496.52億元和303.63億元。

??但中信信托風(fēng)險暴露速度也在加快。2020年，中信信托固有資產(chǎn)不良規(guī)模為16.4億元，同比增幅超1倍；不良資產(chǎn)率為7.06%，同比上升3.16個百分點。為此中信信托加大計提資產(chǎn)減值規(guī)模，2020年計提規(guī)模同比增加34.49%。

??就不良率上漲原因，中信信托人士委婉表示，行業(yè)處在史上最艱難時刻，中信信托還是低頭認真做事為好。

??一位信托經(jīng)理表示，在“房住不炒”、房地產(chǎn)信托規(guī)模總量控制以及房企融資“三道紅線”多重監(jiān)管約束下，不少房企資金流動性出現(xiàn)斷裂，加大了房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險。盡管部分信托公司采取訴訟追償、提前終止、延期兌付等處置方案，但在房地產(chǎn)融資政策再收緊預(yù)期下，依然存在很大隱憂。

??“當下房地產(chǎn)融資難題有增無減，在嚴控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和違約風(fēng)險頻發(fā)夾擊下，信托公司要嚴選交易對手，提高房企交易對手門檻，嚴格審查融資方的經(jīng)營能力和現(xiàn)金流水平。”該人士建議。