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??強(qiáng)監(jiān)管之下，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨前所未有的變局，盡管上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增速開(kāi)始出現(xiàn)下滑，尤其二季度以來(lái)百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)?cè)鏊俪史啪徻厔?shì)。

??剛剛過(guò)去的7月，樓市明顯降溫，29個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)成交規(guī)模達(dá)2420萬(wàn)平方米，環(huán)比下降11%，同比下降12%，較2019年同期降幅也有2%。百?gòu)?qiáng)房企單月銷售操盤(pán)金額為8611.7億元，同比降低8.3%。

??與之相對(duì)應(yīng)的是，自去年以來(lái)A股、港股地產(chǎn)股整體表現(xiàn)低迷。克而瑞證券監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年1月1日至今，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅40.7%，同期恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅39.3%。

??具體房企來(lái)看，目前，TOP200房企中共89家A股、港股上市房企，截至8月2日收盤(pán)，89家上市房企股價(jià)年內(nèi)累計(jì)平均下跌13%，其中碧桂園、恒大、萬(wàn)科等龍頭地產(chǎn)股年內(nèi)累計(jì)跌幅超過(guò)25%，銷售前十強(qiáng)房企年初至今累計(jì)平均跌幅近30%。89家上市房企市值自2021年1月以來(lái)累計(jì)縮水超8700億元。

??01

??指數(shù)下行表現(xiàn)不及大盤(pán)

??房地產(chǎn)政策端持續(xù)收緊，尤其7月以來(lái)，中央就房地產(chǎn)市場(chǎng)密集發(fā)聲，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)不會(huì)放松。多重因素影響下，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)及恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)7月繼續(xù)下行，表現(xiàn)不及大盤(pán)。

??具體數(shù)據(jù)來(lái)看，7月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下降18.3%，恒生指數(shù)下降9.9%，恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)下降19.2%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊下降13.7%。

??從更長(zhǎng)時(shí)間周期來(lái)看，2020年1月1日至今，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅40.7%，同期恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅39.3%。恒生指數(shù)跌幅8.8%，房地產(chǎn)（申萬(wàn)）板塊跌幅28.7%。

??值得注意的是，7月，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成交額占香港地產(chǎn)股大樣本的成交額比值總體較上月略有回升，但仍低于歷史均值。

??02

??受大市影響，估值水平整體回落

??從估值方面來(lái)看，2021年7月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)估值下行，指數(shù)相對(duì)恒指PE略有回落，持續(xù)受政策及大市影響。

??2021年7月相對(duì)恒指成分股的PE周均值為-62.4%，低于上月相對(duì)PE周均值-60.1%，低于2020年全年相對(duì)PE周均值-41.3%。克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE 2021年7月周均值為5.55，低于上月周均值6.24，低于2020年全年周均值7.17。

??市凈率方面，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股PB相對(duì)恒指成分股7月較上月有所回落。

??7月相對(duì)恒指PB周均值為25.7% ，低于上月的周均值31.3%，低于2020年全年相對(duì)恒指PB周均值75.7%。克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股7月整體PB周均值為0.94，低于上月周均值1.04，低于2020年全年P(guān)B周均值1.30。

??整體來(lái)看，7月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對(duì)香港地產(chǎn)股大樣本整體PB較上月回落。7月該相對(duì)PB周均值為6.2%，低于上月相對(duì)PB周均值7.1%，低于2020年全年相對(duì)PB周均值21.9%。

??03

??年內(nèi)超八成地產(chǎn)股市值縮水

??單就7月而言，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股表現(xiàn)疲軟。其中，中國(guó)恒大跌幅高達(dá)48.0%，幾近腰斬；綠城中國(guó)、佳兆業(yè)集團(tuán)位居跌幅榜二三位。

??聚焦TOP200房企中，A+H股上市房企數(shù)量共有89家，我們對(duì)89家上市房企年初至今市值及股價(jià)變化進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。從股價(jià)變動(dòng)來(lái)看，地產(chǎn)股表現(xiàn)不甚樂(lè)觀。

??截至8月2日，89家A+H股上市房企平均跌幅為12.7%，其中明發(fā)集團(tuán)以73%跌幅領(lǐng)跌，而華夏幸福、中國(guó)恒大累計(jì)跌幅也超過(guò)了60%。89家上市房企中，僅有19家房企年初至今股價(jià)上漲，其中金輝集團(tuán)漲幅達(dá)到108.1%，創(chuàng)下年初至今最大漲幅。

??從上市房企市值變化凈值來(lái)看，按照最新匯率計(jì)算，截止8月2日，89家A+H股上市房企市值總額約為3.1萬(wàn)億元，較2021年1月1日收盤(pán)，市值總額縮水8723億元。如若與2020年1月1日相比，89家上市房企市值累計(jì)已縮水超1.6萬(wàn)億。

??具體房企而言，89家A+H股上市房企中，有74家房企市值低于2021年初，占比超過(guò)八成，其中TOP50房企中，僅兩家房企市值小幅增長(zhǎng)外，其余房企市值較年初均大幅下降。從個(gè)股表現(xiàn)來(lái)看，年初至今市值下降最大的是中國(guó)恒大，較年初減少超千億元，另有18家房企市值蒸發(fā)超百億。

??近期，中央多次定調(diào)樓市，熱點(diǎn)城市自7月以來(lái)進(jìn)入新一輪政策周期，短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)放松。同時(shí)在房企融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”、雙集中供地等常態(tài)化政策的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管持續(xù)收緊將成為常態(tài)化。

??長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)從政策端、土地端、銷售端和金融端等各個(gè)方面都朝著更加穩(wěn)健的方向發(fā)展，行業(yè)安全性也有所提升。行業(yè)整體發(fā)展邏輯由追求規(guī)模增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，未來(lái)行業(yè)將加速推動(dòng)管理紅利時(shí)代進(jìn)程，不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)能力，發(fā)展節(jié)奏由“快”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”，投資者信心將得到修復(fù)提升。

??目前來(lái)看，疊加前期地產(chǎn)股的跌幅，加之地產(chǎn)股的高股息，地產(chǎn)股仍然是較好的防守型投資選擇，隨著行業(yè)發(fā)展向穩(wěn)，地產(chǎn)板塊熱度將有所回升。