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??招商積余仍需破局。

??8月16日晚間，招商局積余產業運營服務股份有限公司（001914.SZ，以下簡稱“招商積余”）披露了2021年半年度業績報告。

??今年上半年，招商積余實現營業收入47.79億元，同比增長23.56%；歸屬上市公司股東的凈利潤2.48億元，同比增長38.85%。毛利率為13.54%，較上年同期下降0.29%。

??事實上，營收和凈利潤增長速度雙雙放緩。2020年半年報數據顯示，招商積余實現營業收入38.68億元，較上年同期增長49.88%；歸屬上市公司股東的凈利潤1.79億元，較上年同期增長110.66%。

??西南證券首席地產分析師池天惠告訴中國房地產報記者，“營收和利潤增長比較符合預期，不高也不低。”

??和營收和凈利潤不同的命運是，毛利率卻呈現下降趨勢。而毛利率偏低一直是招商積余懸而未決的難題。

??毛利率三年降

??毛利率整體為何會下降？

??首先來看一則具體數據：招商積余物業管理業務毛利率為10.58%，較上年同期11.23%下降0.65%。其中，基礎物業管理部分毛利率為10.7%，同比下降0.22個百分點；專業化服務部分毛利率為10.08%，同比下降2.52個百分點。資產管理業務毛利率為60.44%，較上年同期61.68%下降1.24個百分點。其中，商業運營部分毛利率為43.20%，同比上升19.72個百分點；持有物業出租及經營部分毛利率為61.84%，同比下降1.59個百分點。

??不難看出，物業管理業務和資產管理業務兩大塊業務的毛利率均出現了下降。其中，作為物業管理業務的專業化服務部分和作為資產管理業務的持有物業出租及經營部分毛利潤同比下降最大，分別為2.52個百分點以及1.59個百分點。

??值得關注的是，物業管理業務板塊毛利潤不高，其中，住宅業務毛利率為6.03%，拉低整體毛利率。

??近三年以來，招商積余的毛利率一直處于下降趨勢。根據2019年～2021年上半年報數據顯示，毛利率分別為20.47%、13.83%、13.54%。

??數據顯示，2020年在港物業服務上市公司的毛利率均值為28.6%。

??關于物業管理業務毛利率為何下降，招商積余方面表示，若剔除去年疫情補貼因素的影響，本期毛利潤較上年同期有增長。

??中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，招商積余一直在降負債與負債率，加上運營成本提高，以及在管面積的增長非常緩慢，都會影響整體毛利潤的增長。

??截至報告期末，招商積余的在管項目為1520個，管理面積1.99億平方米，其中來自控股股東之外的管理面積占比達61.98%。招商積余擁有總資產163.59億元，資產負債率48.97%，較今年年初下降0.39個百分點。

??歷史遺留問題仍待解決

??半年時間過去，招商積余的歷史遺留問題仍未解決。

??在2020年的業績會上，關于毛利率偏低的原因，招商積余財務總監張秀成曾說過一段話。

??主要原因有三個方面。第一，項目分布密度不夠集中。截至2020年末，公司在管物業管理項目有1438個，覆蓋的城市有100多個；第二，機構類物業的收費定價有較大壓力；第三，公司目前正在追求規模快速發展，市場拓展、運營管控等方面的投入成本較高。

??值得一提的是，招商積余的住宅毛利率最低的是住宅業務，由于歷史原因，招商物業注入的多個住宅小區簽訂的均是包干制合同，很難提高毛利率。

??此外，在非住宅物業方面，招商積余存在增規模不增利潤的現象。

??截至2021 年6 月30日，招商積余非住宅物業管理面積為10118.33萬平方米，較上年同期增長6.78%，管理面積增長642.11萬平方米；非住宅物業在管項目數量為985個，較去年同期增加69個。

??但管理面積上升的同時毛利率卻在下降。報告期內，招商積余非住宅物業毛利率跌至12.79%，較上年同期下降0.68%。

??資料顯示，招商積余從事的主要業務為物業管理業務和資產管理業務。

??盡管招商積余在積極協同培育資產管理業務，資產管理業務的毛利率也高于物業管理業務，但物業管理業務營收仍然為招商積余主要收入來源，資產管理業務的影響力仍然有限。

??2021年半年報顯示，招商積余物業管理業務實現營業收入44.36億元，較上年同期增長23.68%，占公司營業收入的92.84%。資產管理業務實現營收2.70億元，較上年同期增長46.18%，占公司營業收入的5.66%。

??對于招商積余來說，存量資產的管理、運營及服務是他們的百年使命。從現在看來，這條路還任重道遠。