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??不少人說孫宏斌變了。證據是，在近幾年業績發布會上，昔日金句頻出的“段子王”孫宏斌發言比過去克制、低調不少。

??變化的不止發言風格，一向以“拿地大師”“收并購大師”形象出現在人們視野中的融創中國，也開始喊話“降低風險”“安全第一”。

??“我們現在需要安全，如果還像過去一樣拿地會吞掉很多利潤；目前所有企業無論開什么價都沒有辦法并購。”8月31日，融創中國召開2021年中期業績投資人會議，孫宏斌在會上表示。

??“融創未來3年第一目標是降低融資成本，我們要把信用評級做到投資級。為此我們不僅僅要降低負債率，還要降低負債規模，因為在這種情況下才能把融資成本降下來。”他認為，“三條紅線”是合理政策，給出了3年寬限期，是比較務實的指標。

??根據融創中國披露的2021年半年報數據，孫宏斌所言非虛，融創中國“三道紅線”指標正在持續改善。截至6月30日，融創中國剔除預收款項后的資產負債率約為76%，較2020年底下降約2.3個百分點；凈負債率為86.6%，較2020年底下降約9.4個百分點；現金短債比約為1.11。

??營業收入方面，截至今年6月30日，融創中國合同銷售金額約為3207.6億元，同比增長約64.3%；收入約958.2億元，同比增長23.9%；毛利約為199.8億元，同比增長12.5%；毛利率20.8%，同比下降2.2%；歸屬母公司凈利潤119.9億元，同比增長9.4%；核心凈利潤約為131.5億元，同比增長0.8%。

??截至8月31日收盤，融創中國報19.9港元/股，漲幅1.95%。

??“2021年下半年可能比較慘烈”

??2021年年初，融創中國提出了6400億元銷售目標。2021年過半，這個目標實現了一半。

??在營收類各方面數據都漲勢喜人情況下，毛利率同比略有下降。但根據業績報告，扣除重估影響，毛利仍處于行業較好水平，毛利約為人民幣253.1億元，毛利率約為26.4%。”

??同時，融創中國提供的資料顯示，2021年下半年總可售資源超6600億元，將為業績增長打好基礎。

??在眾多投資者看來，融創中國完成全年銷售目標是大概率事件。

??對于2021年下半年房地產市場，孫宏斌略有些悲觀。他稱，今年上半年市場比較好，下半年市場壓力很大，“今年的市場特別像2018年上半年銷售比較好，貸款比較難；下半年貸款一樣難，但銷售大幅下滑，我們預計下半年市場會比較慘烈。”

??在孫宏斌看來，2021年下半年市場不好有兩方面原因：第一，一些企業壓力比較大會降價；第二，國家政策比較堅決，市場對房價有了不上漲預期，加之經濟壓力比較大，購買力會受到影響。

??對于市場上一些企業出現的“暴雷”“資金鏈斷裂”等事件，有投資者呼吁孫宏斌總結一下“暴雷”企業特征。

??對此，孫宏斌表示，“要了解別人公司挺難，出現問題的企業其實兩年前就已經看到了，問題的出現一定是綜合性的，要么是布局出現問題，要么地買貴了，要么戰略有問題，要么產品有問題，要么把錢挪走了。”

??“如果2017年買的地現在還沒賣，現在就虧很多錢了。”孫宏斌表示，很多企業在2017年和2018年上半年買了貴的地，發現一賣就虧錢然后還不賣，我就告訴他們，虧的要趕緊賣，賣了之后干新的事，你留著虧得更多，也不知道在等什么。

??“要留出安全邊界”

??這不是孫宏斌第一次在業績會上表示要“控制拿地”。不過，說著“控制拿地”的融創中國2021年上半年拿地并不少。據克而瑞數據顯示，截至6月10日，在集中供地中融創共拿地41宗，位居全國房企首位，比第二名萬科還多11宗。

??在5月股東大會上，有投資者就拿地問題向融創中國發起提問。對此，孫宏斌回應是，融創通過公開市場拿地規模大概占新增土地儲備1/3左右，雖然這幾個月拿地數額看上去比較多，但很多項目都有合作伙伴，實際上融創需要投入的資金并不多。

??“以杭州為例，融創拿了4塊地，其中3宗報價都未達到競自持階段，這幾塊地自持部分最后都由合作伙伴原價拿走，保證了利潤空間。此外，4宗地融創整體權益比為52.5%，實際出資一半。”孫宏斌表示。

??7月，有報道稱，房企拿地銷售比不得超過40%,被納入“三道紅線”試點房企已被監管要求買地金額不得超年度銷售額40%，統計范圍包括公開市場拿地、通過收并購方式獲地的支出。同時，有業內人士表示，上述拿地銷售比計算依據為權益口徑，非全口徑統計數據。

??根據融創中國業績報，2021年上半年公司獲取權益土儲貨值2135億元，權益拿地銷售比37.9%，剛好在標準之下。若把時間拉長至一年（2020年7月至2021年6月），公司權益拿地銷售比僅為28.5%。

??同時，融創中國表示，2021年下半年將主動控制拿地總量及節奏，審慎獲取高質量土地，預計權益拿地銷售比控制在20%以內，全年權益拿地銷售比預計控制在30%以內。

??對于這一拿地目標，孫宏斌表示，“2021年下半年市場壓力會比較大，包括融資市場和銷售，我們要給自己留出比較安全的邊界。如果還像過去一樣拿地會吞掉很多利潤，我們現在需要安全。”

??“不僅要降負債率，也要降負債規模”

??會上，孫宏斌還談到了收并購與負債關系，“目前所有企業無論開什么價，都是沒有辦法并購的，因為我還要同時并購你的債務。”

??關于降低負債，融創中國態度堅決。

??“融創不僅要降負債率，也要降負債規模。”孫宏斌稱，公司要在3年內將融資成本從目前8%降到5%以內，信用評級做到投資級。

??2021年上半年，標普將融創主體評級上調至BB，展望穩定；穆迪及惠譽將其評級展望升至正面。摩根大通也看好融創強勁的基本面、較高的凈利水平以及預期將持續下降的財務成本與杠桿水平，維持“買入”評級。全球領先的ESG評級公司Sustainalytics也將融創提升至“低風險”評級，評分位列70家境內參評房企首位。

??不過，不愿意并購的融創中國就在今年4月剛花費99.1億元收購彰泰集團80%股權。據悉，并購項目多達54個總資產超487億元。

??這次收購邏輯是什么？

??從數據上看，彰泰作為廣西規模最大本土房企，2018-2020年連續3年銷售額均超過200億元，其中2020年廣西區域的全口徑銷售額達到224.5億元、權益銷售金額達到161.4億元，均位列第一。根據廣西2020年商品房銷售額4251.5億元計算，市場占有率約為5%，超過碧桂園位居首位。今年一季度，彰泰繼續以47.44億元領跑，增長預期向好。

??至于負債方面，彰泰集團董事長黃海濤曾在接受采訪時表示，“我們‘三條線’全部都是綠的，凈負債率非常低，只有百分之十幾，在銀行存的錢比我們從銀行借的錢還要多，沒有欠政府一分錢，沒有任何違約，資金情況也非常良好。”

??或許這是孫宏斌打消收購疑慮的原因。

??對于2021年下半年收并購市場，孫宏斌卻并不看好，“收并購市場目前來看機會很小，因每家企業都有負債上限，并購勢必會導致企業負債總額上升，政策雖然沒有對房企負債總規模下降有明確要求，但對負債上限是有要求的。”