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??2021年8月27日，正榮地產（06158，HK）報收 4.40 港元，總市值 193.9 億港元。在過去三年時間內，這家公司以 250 億港元為市值中樞，上下波動。股價的箱體波動像極了這家公司當前面臨的現(xiàn)實，生存暫且無憂，但發(fā)展并不容易。畢竟，比起同行同等規(guī)模的房企泰禾、華夏幸福、藍光發(fā)展等曝出的債務違約問題，穩(wěn)健地活著就是一種幸運。

??活著

??8 月下旬，正榮地產交出中期成績單。

??這份業(yè)績報告顯示，公司上半年的合約銷售金額 823億元，同比增長47％，已完成全年目標的55％；營業(yè)收入160 億元，同比增長10％；凈利潤15億元，同比增長18％；歸母凈利潤12億元，同比增長33％。客觀說，這是份還看得過去的財報。時至今日，在行業(yè)債務違約頻繁發(fā)生的背景下，能夠穩(wěn)妥穿越寒冬就是勝利。

??此時此刻，或許沒有人會否認，對相當數(shù)量的中小房企而言，當年萬科的“活下去”，正在成為現(xiàn)實。

??三年前，當萬科主席郁亮喊出“活下去”的口號時，曾引發(fā)全行業(yè)軒然大波，在那個房價依然在快速攀升，一線城市仍在快速去化的時刻，這種過分的危機感，容易讓人感覺矯情。

??然而，在房價飛漲的年代，房地產擠占大量金融資源之后，金融政策全面轉向，金融行業(yè)去地產化急劇提速，2020年底的《房貸集中度管理制度》又加劇了金融行業(yè)對地產業(yè)的信貸調整速度，全行業(yè)均面臨資金緊張的狀況，一些房企“十個鍋五個蓋子”的游戲玩不下去了。正是在這樣的背景下，近五年高速擴張的正榮地產，能在劇變世道急踩剎車而無意外，本身就是一個幸事。因為，從時間維度上說，企業(yè)的發(fā)展，就是個比拼存續(xù)時間的殘酷游戲。

??標簽

??在國內房地產發(fā)展進程中，福建房企是一個特殊的存在。

??正榮地產是其中一員，盡管這個群體都在努力撕掉閩系房企的標簽。但正所謂贏虧同源，享受了高周轉、高負債的高速擴張，就必然要承擔高負債所帶來的信貸收縮壓力。客觀來說，福建的中小房企，由于早年大多激進擴張，融資成本普遍偏高。與頭部房企相比，今天也面臨著兩倍、甚至更高倍數(shù)的融資成本壓力。比如，正榮地產中報披露的融資成本在6.35%，而一些頭部房企，其融資成本在3%至4%之間。

??但是，起家于福建不應該成為房企不能說的秘密。《東地產財經周刊》觀察到，在某些階段，金融業(yè)確有這種近乎地域性的偏見，但并非全部現(xiàn)實。與一批掙扎于信貸收縮中的房企不同，今日A股市場上，深證市場市值第一名的股王，更是來自福建的寧德時代。

??據(jù)說，曾有早年的投資人看到寧德時代董事長曾毓群辦公室掛有“賭性更堅強”的書法，該投資人心想這果然是福建人，便調侃說“你為什么不掛愛拼才會贏呢？”，曾正色道：“光拼是不夠的，那是體力活；賭才是腦力活。”今天，新能半年報看點源動力電池領域笑傲全球，個人財富超越馬云的曾毓群，仍然以福建地名打頭的企業(yè)，在硬科技道路上，演繹福建人的精彩。

??試圖撕掉福建房企標簽的房企，本質上代表的是不自信，無論提與不提，金融機構的偏好與偏見就在那里。

??中局

??與撕掉閩系標簽相比，練好內功才是關鍵。

??“三道紅線”事關融資大局。中報數(shù)據(jù)顯示，正榮地產的凈負債率 57.2%，較 2020 年底下降 7.5 個百分點；剔除預收賬款的資產負債率 72.4%，相比上年末下降 4.2 個百分點；現(xiàn)金短債比 2.2 倍，短期負債在債務中的占比繼續(xù)下降至 28.5%。根據(jù)“三條紅線”政策，剔除預收款后的資產負債率超閾值，歸為“黃檔”行列。公司表示，爭取年底“三道紅線”指標全部達標。

??此外，《東地產財經周刊》認為其公司財報背后，仍有一些看點值得注意。正榮地產財報顯示，盡管上半年毛利增速放緩，但凈利潤依舊保持較快增長，主要得益于出售子公司的收益。報告期內出售附屬公司收入8.53億元，該項收入貢獻了上半年凈利的 56.75%，而去年同期凈利僅為0.13億元。這種非經常性損益，并非常態(tài)，半年報錄得不錯的財務數(shù)據(jù)，能否在下半年延續(xù)仍然是個挑戰(zhàn)。

??無論如何，面對持續(xù)高壓的政策環(huán)境，去化趨緩的項目，對于棋到中局的中小房企來說，活下去仍是危機驅動下的冰冷現(xiàn)實。