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??在資本市場上，物管企業開始從狂熱走向冷靜。

??截至9月10日收盤，市值前三名的物管企業為碧桂園服務、華潤萬象生活、融創服務，實時市值分別為1961億港元、874.2億港元、552.54億港元。而恒大物業從最高時1000多億港元，已經跌出了前三的位置。

??在市值榜上，碧桂園服務穩居上市物管企業榜首，其市值是第二名的兩倍多，是第三名的三倍多。

??截至2021年9月10日，公布業績的51家上市物管企業總市值為7699.31億港元。市值均值為150.96億元。

??有人歡喜有人憂。

??通過半年報發現，上市物管企業在管理規模、營業收入、盈利能力持續穩定增長，不同的是，上市物管企業市值、市盈率等指標卻不斷回落。不變的是，市值、市盈率繼續保持分化趨勢。

??還有就是物管企業登陸資本市場的熱情依舊不變。2021上半年，共有11家物業服務企業成功上市。截至目前，登陸A股和港股的物業服務企業共有52家。預計今年上市物管企業數量可能會超70家。

??眾多物管企業被資本市場的高估值吸引而選擇上市，但上市后如何保持高市值以及高市盈率是這些物管企業需要思考的問題。

??━━━━市值、市盈率分化顯著

??“兩個月前物業板塊的平均估值有30多倍，按照正常來說，在目前基礎上下調40%才是一個比較可持續的估值。物管企業合理的市盈率應該是15～22倍。”房地產與金融資深評論人黃立沖對記者表示。

??和2020年物管企業在資本市場一路高歌猛進不同，今年上半年，51家物管企業的市值、市盈率等指標均有所回落。

??物業板塊市值兩極分化顯著。截至2021年9月10日，排名第一的碧桂園服務占51家上市物管企業總市值的四分之一，為25.47%，前五家物管企業市值之和占總市值比例過半，為56.4%，分別為碧桂園服務、華潤萬象生活、融創服務、恒大物業和雅生活服務；排名前十的物管企業市值占比超四分之三，達到75.41%。上市物管企業市值超過均值的僅有11家，占上市物管企業總數的21.57%。市值排名最后一位的是燁星集團，為2.84億港元。

??市值排名第一的物管企業和最后一名相差1958.16億港元。

??不過，和兩個月前相比，物管企業在資本市場的熱度已經相對降溫，彼時的分化更加嚴重。

??就在兩個月前，物管企業的總市值已經突破萬億元，市值最高的碧桂園服務超過2000億元。

??截至2021年6月30日，46家上市公司的總市值突破萬億元。港股市場市值千億元企業共2家，100億至1000億元企業共13家，50億至100億元的企業有9家，50億元以下的企業共22家；市值最高的碧桂園服務達2250.34億元。

??不僅在市值，市盈率也呈現分化的局面。

??值得關注的是，一些小型物管企業上市首日就遭遇了破發的尷尬境地，與很多頭部物業企業高達超過百倍的市盈率，形成了顯著的差異。

??值得一提的是，隨著大量新股的上市，資本市場也愈發理性。市盈率開始從高位回落。

??截至9月10日，51家上市物管企業平均市盈率為20.55倍，對比2021年6月30日34倍均值，碧桂園服務、融創服務、世茂服務、旭輝永升服務、金科服務等市盈率均在60倍以上，整體市盈率估值回落。從估值水平來看，華潤萬象生活市盈率最高，達57.12倍；碧桂園服務、融創服務位列第二、三名，分別為47.12和46.43倍。市盈率高于20.55倍的物管企業有21家，其中4家上市物管企業市盈率高于40倍，分別為華潤萬象生活、碧桂園服務、融創服務、旭輝永升服務。市盈率低于10倍的有9家，市盈率最低的是祈福生活服務，為3.33倍。

??市盈率排名第一的物管企業和最后一名相差53.79倍。

??━━━━規模和盈利能力是關鍵

??在資本市場上，高市盈率和高市值的頭銜均被頭部物管企業占據，管理規模和盈利能力成為資本市場衡量上市物管企業的重要指標。

??為了快速搶占市場，頭部企業對于規模的重視不言而喻。隨著上市物管企業越來越多，物管企業想要獲得更大的市場份額，規模仍然是物管企業的核心競爭力。

??據2021年半年報顯示，有47家物管企業披露了在管面積，總在管面積達到52.4億平方米；平均在管面積為1.12億平方米。

??值得關注的是，碧桂園服務達到6.44億平方米的在管面積拔得頭籌，原因在于完成了對藍光嘉寶服務的收購，為其一次性增加了1.3億平方米的在管面積。恒大物業以4.5億平方米的在管面積獲得了第二名。來自寧波亞太酒店物業的面積超8000萬平方米。此外，保利物業、雅生活服務和彩生活，在管面積均超過3.5億平方米。在管面積最低的是星盛商業，為170萬平方米。

??除了在管面積，合約面積也是衡量規律的重要指標。一位物業專家表示，合約面積是物管企業未來規模增長確定性的重要指標，合約面積越高，物管企業未來可轉化為在管面積的確定性就越高。

??2021年上半年，有45家上市物管企業公布合約面積，總量達到78.76億平方米，平均合約面積達到1.75億平方米。其中，碧桂園服務的合約面積最高，達到12.05億平方米。合約面積最低的還是星盛商業，為350萬