公司編輯部 2021-09-27 08:49:27 來源:丁祖昱評樓市
??2021年充滿了各種不確定性,上半年的時候,商品房銷售規模曾一度創近5年新高,然而隨著調控政策的持續收緊,整體市場開始下行,短期內仍會持續下行。
??按照以往慣例,“金九銀十”是房地產行業的傳統銷售旺季,但從今年多個城市的樓市表現看,“金九”出現了成色不足的情況。CRIC數據顯示,包括剛剛過去的中秋小長假在內的第39周成交數據出現了同比大幅下滑,其中上海、南京、寧波、蘇州、紹興等熱點城市同比降幅超50%。
??一方面是受供應不足、房貸周期被延長等因素影響,另外一方面的確是整個市場在明顯降溫。
??從目前9月份的整體成交情況來看,今年的“金九”顯然不再,即將到來的“銀十”也讓人懷疑。2021年即將過去,在這最后不足百天的日子里,整體行業或將加速進入分化階段。
??01
??多城樓市“金九”遇冷
??“金九銀十”一直都是傳統房地產市場的旺季,很多企業會選擇在這個時候集中推盤入市,搶收市場。然而今年的“金九”卻是失約了。
??CRIC數據顯示,9月的第一周(8.30-9.5)全國新房供應出現了回落,全國重點城市共取得預售證面積797萬平方米,環比下降15%。成交方面漲跌不一,其中一線四城成交均有不同程度的回落,深圳降幅最為顯著,環比下跌32%,北京、廣州降幅分別達到17%、12%,上海成交微降7%。二線城市寧波武漢、重慶、成都、長沙等成交顯著回升但青島、福州、大連成交表現不佳。三四線城市中六成以上出現成交環比下跌。
??整體來看,進入9月的第一周,“金九”并不“金”。
圖:全國重點城市成交走勢
來源:CRIC
??在此之后,9月第二周,全國新房供應和成交出現全線回落。供應方面,全國重點城市共取得預售證面積961萬平方米,環比下降6%。成交方面,一線城市北京成交基本與上周持平,上海、廣州、深圳成交環比皆回落三成左右。近八成二線城市成交環比回落,寧波成交沖高回落,環比下降70%,但整體仍處在年內高位。重慶、長沙成交明顯不濟,環比降幅四成以上。
??這一態勢一直持續到了本周,CRIC數據顯示,第39周成交數據無論是供應還是成交依舊保持低位,無論是同比還是環比依然出現了一定程度的下滑。
表:部分樣本城市2021年第39周成交數據
來源:CRIC
??以上海為例,今年第4次集中房源供應總共有42個樓盤,涉及浦東、黃浦、徐匯、長寧、靜安、普陀、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、崇明、臨港等15個區域。共約135.8萬平方米,合計12441套房源。其中大部分認購時間都在9月中下旬,由于新房供應量不足,成交量下跌也在預料之中。
??而往年的情況是,早在8月下旬的時候,新房市場就開始加速跑,為“金九”開局做準備。
??02
??三大重磅政策重塑行業格局
??今年來看,造成“金九”不“金”的主要緣由還是與各大調控有關,其中融資“三條紅線”、房貸“兩條紅線”以及土地端“集中供地”這三大政策可以說是重塑了整個行業的格局,這些政策對行業帶來的改變不可逆轉。
??在這其中,融資“三條紅線”、房貸“兩條紅線” 改變的是行業規則和發展模式,而“集中供地”政策則是通過土地端的調控來影響房價,最終實現“三穩”目標。
??具體來看,在首輪集中供地中,很多城市的結果未及預期,2021年8月10日自然資源部關于集中供地提出了新要求,部分城市紛紛開始調整第二次集中供地規則:單宗土地溢價上限不得超過15%,絕不允許通過提高起拍價格調整溢價率;不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際地價;在達到地價或溢價率的上限時,不得以競配建等方式增加實際地價,可以通過一次性合理報價、搖號、競更高更優品質建設方案等方式確定競得人。
表:18城調整第二批集中土拍規則
來源:CRIC
??進入9月,相繼有長春、福州、天津、青島、濟南、成都、蘇州、沈陽等多個城市在第二輪集中土拍前臨時中止出讓。
??對比首輪集中土拍熱度來看,所有城市二輪集中土拍熱度均有所下滑:成交溢價率均較首輪有所降低。值得注意的是,首輪土拍熱度較高的杭州出現了“退地”現象。在杭州首輪拍地中斬獲多地的宋都將以5000萬的代價將運河新城GS1001-17地塊退地。
??從企業的角度而言,在融資難度加大、企業資金鏈偏緊的影響下,拿地積極性明顯受挫,尤其是觸及紅線的房企大都“暫停”了新增土儲。
??一方面是土地成交量的下降,另外一方面是土地溢價率回到了相對低點。許多企業寧愿不拍也不想拿非重點城市的地。
??這就造成了自7月以來整體供應量一直處于低位,在較低的供應量下,整體市場成交也在低位運行,“金九”不再。
??03
??部分壓力城市開始“限跌”、“托市”
??由于全國房地產市場持續降溫,部分壓力城市更是出現大范圍的降價潮。例如岳陽,多個樓盤價格“跳水”,降價幅度多達3000元/平方米,奧園譽湖灣更由6300元/平方米降至3378元/平方米。又如株洲,多家房企輪番降價,陽光城·新城·樾府售價由7000元/平方米降至4000元/平方米。
??出于穩房價、穩預期的需要,岳陽、昆明等7城相繼落地“限跌令”。其中,岳陽、江陰明文規定禁止大幅降價,昆明、唐山、沈陽、株洲采取約談的方式,禁止房企、中介機構惡意降價、打價格戰,擾亂房地產市場秩序。
??除了昆明、沈陽、岳陽、株洲這類傳統壓力城市之外,不乏唐山、江陰之前的熱點城市。尤其是唐山,2020年8月末還曾因為房價上漲過快被住建部點名約談,短短一年時間調控基調已從“限漲”轉為“限跌”,直觀反映市場熱度出現了180度的轉折。
??表:2021年三季度7城落地“限跌令”
資料整理:CRIC
??除了昆明、唐山等7城房價“限跌”之外,長春、珠海等5城也出現了財稅“托市”的情況。長春發布購房補貼,首次購買90平方米以下商品房的留長就業人才及進城農民,分別按50元/平方米、80元/平方米額度予以補貼。
??肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調二手住宅轉讓個稅核定征收率,降低二手房交易成本。具體而言,個人轉讓二手住宅的個人所得稅率由2%調整為1%,二手非住宅個人所得稅率、土地增值稅率分別調整為1.5%和5%。
??表:2021年三季度5城財稅政策托底樓市
資料整理:CRIC
??由此看來,在“房住不炒、因城施策”的政策主基調下,調控自主權已經開始逐步下沉到各城市層面,依據各城市市場實際變化情況,針對性地局部放松或者加碼調控政策措施。
??整體來看,由于多個重點城市第二輪集中拍地潮延后,土地市場成交量出現明顯下滑,截止9月23號全國土地市場成交量較去年同期回落了25%,同比差距較大。且在房企集體 “躺平”式拿地的影響下,四季度成交量預計難追趕同期。
??與此同時,隨著7月份以來上層調控環境的不斷收緊,整體“去杠桿”仍然堅決,融資也依然會保持收緊且持續較長時間,部分城市局部放松并不足以改變“房住不炒、因城施策”的政策主基調,更難以扭轉全國房地產市場持續降溫的大趨勢。
??在短期政策監管不變下,當前居民信貸端與房企融資端所面臨的難題不會緩解,因此未來銷售將繼續面臨下行壓力,全年規模雖然有望創新高,但規模增速將進一步收窄。
央行行長潘功勝:穩妥化解大型房企債券違約風險
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |