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??這是融創(chuàng)中國(guó)四年來(lái)首次減持貝殼股份。在這個(gè)減持動(dòng)作背后，融創(chuàng)中國(guó)今日又發(fā)布了一項(xiàng)收購(gòu)計(jì)劃。

??10月29日，融創(chuàng)中國(guó)在港交所發(fā)布公告稱，今年6月1日至10月28日期間，融創(chuàng)累計(jì)出售約1863.9萬(wàn)股貝殼美國(guó)存托股票，相當(dāng)于約5591.7萬(wàn)股貝殼A類普通股，變現(xiàn)約5.54億美元(折合35.41億元人民幣)。套現(xiàn)后的錢(qián)，將用作集團(tuán)一般營(yíng)運(yùn)資金。

??據(jù)此計(jì)算，融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)出售貝殼美國(guó)存托股票均價(jià)為29.7美元∕股。今年6月1日，貝殼股價(jià)為51.95美元∕股。截至10月28日收盤(pán)，貝殼股價(jià)報(bào)19.65美元，近五個(gè)月跌幅達(dá)62.18%。

??本次融創(chuàng)中國(guó)出售的1863.9萬(wàn)股貝殼股份，占貝殼總股本的1.56%。而融創(chuàng)持有貝殼總股本比例約4.4%。也就是說(shuō)，融創(chuàng)還持有2.8%的貝殼股份。

??“集團(tuán)投資貝殼已逾四年，取得了良好的投資回報(bào)，集團(tuán)持續(xù)看好貝殼未來(lái)的發(fā)展，出售事項(xiàng)乃按計(jì)劃收回財(cái)務(wù)投資，支持集團(tuán)聚焦主業(yè)發(fā)展，并進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。”對(duì)于出售貝殼股份的原因，融創(chuàng)中國(guó)方面表示。

??減持貝殼股份短短三天后，11月1日，融創(chuàng)服務(wù)及第一服務(wù)發(fā)布聯(lián)合公告，融創(chuàng)服務(wù)有意以6.93億元收購(gòu)第一服務(wù)3.22億股股份，合每股股份對(duì)價(jià)為2.15元，占第一服務(wù)全部已發(fā)行股本約32.22%。這個(gè)價(jià)格不算便宜，因?yàn)榇饲耙粋€(gè)交易日，第一服務(wù)股價(jià)收于1.37港元∕股。但由此，融創(chuàng)服務(wù)將躋身第一服務(wù)第二大股東位置。第一服務(wù)控股系當(dāng)代置業(yè)旗下物管公司，于去年10月在港上市；融創(chuàng)服務(wù)則是融創(chuàng)旗下物管公司，同樣于去年11月赴港上市，彼時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如今被孫宏斌成功收入麾下。

??在房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌時(shí)代背景之下，物管領(lǐng)域被視為房企們競(jìng)爭(zhēng)最激烈、收并購(gòu)最活躍的第二戰(zhàn)場(chǎng)。減持股價(jià)日見(jiàn)虧損的貝殼股票，轉(zhuǎn)投新風(fēng)口物管領(lǐng)域，融創(chuàng)這盤(pán)棋下得相當(dāng)劃算。

??識(shí)時(shí)務(wù)者

??時(shí)代的浪潮涌動(dòng)，可將企業(yè)高高托起，也可在退潮時(shí)將其狠摔。

??貝殼是融創(chuàng)中國(guó)戰(zhàn)投項(xiàng)目中首個(gè)美股IPO項(xiàng)目。2017年1月，融創(chuàng)大手筆領(lǐng)投了鏈家C輪投資，以26億元獲得貝殼6.25%股權(quán)。有機(jī)構(gòu)測(cè)算，在融創(chuàng)中國(guó)注資完成后，鏈家的估值已經(jīng)達(dá)到416億元。

??彼時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)表示，看好中國(guó)房地產(chǎn)存量房交易市場(chǎng)的發(fā)展空間，且北京鏈家已在該市場(chǎng)建立了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，此次增資是一次較好的投資機(jī)會(huì)，相信未來(lái)將會(huì)為公司帶來(lái)較好的投資回報(bào)。

??兩年后，2019年3月，貝殼啟動(dòng)D輪融資，包括融創(chuàng)在內(nèi)的22名股東通過(guò)鏡像協(xié)議，將其在鏈家的股份平移到貝殼找房，融創(chuàng)由此成為貝殼早期投資者之一。

??2020年8月，貝殼找房赴美上市，發(fā)行價(jià)為每股20美元，發(fā)行當(dāng)日收漲87.2%，報(bào)37.44美元，總市值超422億美元。上市后不到三個(gè)月，貝殼股價(jià)一路走高，最高觸及79.4美元，市值一度超900億美元。

??這令一眾投資者們賺得盆滿缽滿。貝殼上市之時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)曾發(fā)文稱，公司是貝殼的主要戰(zhàn)略合作伙伴，持有貝殼股比超過(guò)4%，且仍占有董事會(huì)一席。

??這個(gè)賺頭讓融創(chuàng)中國(guó)的財(cái)報(bào)增色不少。在其2020年度財(cái)報(bào)中，由于持有的貝殼股票浮盈，融創(chuàng)中國(guó)“金融資產(chǎn)公允價(jià)值收益凈額”由2019年的7.8億元增至96.56億元，由此也帶動(dòng)了公司“其他收入及收益”由2019年度的141.9億元增至2020年度的197.9億元。

??天有不測(cè)風(fēng)云。今年開(kāi)始，從創(chuàng)始人左暉離世，到反壟斷風(fēng)波，再到下調(diào)中介費(fèi)傳聞，以及針對(duì)房產(chǎn)中介新一輪整治，尤其隨著樓市調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，二手房市場(chǎng)交易量大幅萎縮，國(guó)內(nèi)線上線下房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)，都走到了創(chuàng)業(yè)以來(lái)的至暗時(shí)刻。

??數(shù)據(jù)顯示，二季度貝殼找房實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)53億元，同比下降19.7%；毛利率22.1%，同比下降10.4個(gè)百分點(diǎn)。貝殼找房預(yù)計(jì)，三季度總凈收入將在145億元至155億元之間，較2020年同期下降24.6%至29.4%。

??種種不利影響下，公司股價(jià)受影響下滑。截至10月28日收盤(pán)，貝殼股價(jià)為19.65美元，跌破上市發(fā)行價(jià)，總市值234億美元，較高點(diǎn)時(shí)縮水7成以上。

??2021年8月31日，融創(chuàng)中國(guó)召開(kāi)中期業(yè)績(jī)會(huì)，董事會(huì)主席孫宏斌談及貝殼股價(jià)波動(dòng)時(shí)表示，“貝殼確實(shí)下半年股價(jià)有一些波動(dòng)，對(duì)我們下半年的賬目利潤(rùn)會(huì)有一些影響，但對(duì)核心利潤(rùn)沒(méi)有影響。我們長(zhǎng)期看好貝殼，也在尋求一個(gè)妥善的方案。”

??兩個(gè)月后，融創(chuàng)中國(guó)選擇出售了部分貝殼股份，甘愿承擔(dān)超過(guò)27億元的虧損。融創(chuàng)中國(guó)的解釋是：出售事項(xiàng)是按計(jì)劃收回財(cái)務(wù)投資，支持集團(tuán)聚焦主業(yè)發(fā)展，并進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

??據(jù)融創(chuàng)中國(guó)公告，集團(tuán)預(yù)期出售事項(xiàng)將于2021年度錄得稅前虧損約27.2億元，該數(shù)值是參照2020年末財(cái)務(wù)報(bào)表上的賬面價(jià)值計(jì)算而來(lái)，有待公司核數(shù)師年終審核。不過(guò)，由于投資較早，融創(chuàng)出售貝殼股票依舊獲利，實(shí)現(xiàn)稅前溢利約24.3億元。

??“融創(chuàng)中國(guó)出售貝殼股票屬于正常的投資行為，割肉止損。”IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，目前貝殼的股價(jià)已跌去了四分之三，短期內(nèi)無(wú)法迅速回暖。作為一個(gè)理性投資人，在浮虧巨大而又無(wú)望扭轉(zhuǎn)情況下賣(mài)出股票來(lái)止損，是正常行為。

??香頌資本執(zhí)行董事沈萌認(rèn)為，融創(chuàng)中國(guó)出售貝殼，一方面是為回籠資金、反哺自己核心主業(yè)及流動(dòng)性，另一方面也是在貝殼投資上見(jiàn)好就收。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、融創(chuàng)中國(guó)自身資金鏈需求以及貝殼股價(jià)表現(xiàn)，融創(chuàng)方面存在繼續(xù)減持的可能性。

??第二個(gè)大目標(biāo)

??2017年，是融創(chuàng)中國(guó)發(fā)展史上最為重要的一年。孫宏斌當(dāng)時(shí)發(fā)了一條微博，回應(yīng)外界擔(dān)憂并總結(jié)了融創(chuàng)的三個(gè)特質(zhì)：一是我們因現(xiàn)金流失敗過(guò)，知道現(xiàn)金流的重要性，把安全放在首位；二是我們知進(jìn)退，在放棄上沒(méi)有人比我們更決絕；三是我和團(tuán)隊(duì)一直在一線，聽(tīng)得見(jiàn)炮聲，敢拼刺刀，“朋友們不用過(guò)度擔(dān)心融創(chuàng)”。

??說(shuō)這些話的時(shí)候，融創(chuàng)中國(guó)的擴(kuò)張迅猛。2017年，融創(chuàng)不僅投資了貝殼找房，還先后收購(gòu)了13個(gè)萬(wàn)達(dá)文化旅游項(xiàng)目；還完成了樂(lè)視網(wǎng)、樂(lè)視影業(yè)及樂(lè)視致新的目標(biāo)股份的投資；以及收購(gòu)金科地產(chǎn)的部分股份。

??最近兩年，大形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)調(diào)控及金融監(jiān)管壓連連加壓，房地產(chǎn)企業(yè)都將首要任務(wù)放在了降負(fù)債降杠桿上。融創(chuàng)也不例外。在并購(gòu)與拿地上融創(chuàng)中國(guó)變得極為謹(jǐn)慎，在一些舍棄上更為決絕。“我們需要安全。”孫宏斌說(shuō)。

??今年上半年，融創(chuàng)出售金科股份股票套現(xiàn)106.2億元，券商估計(jì)此舉為融創(chuàng)貢獻(xiàn)稅前利潤(rùn)21.2億元。

??9月10日，萬(wàn)達(dá)公告稱，融創(chuàng)集團(tuán)已終止與萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展簽署的21家酒店管理協(xié)議。這是融創(chuàng)中國(guó)單方面撕毀了和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的酒店管理協(xié)議。為此，融創(chuàng)中國(guó)不惜支付給萬(wàn)達(dá)1.33億元違約金。之后，融創(chuàng)與知名酒店集團(tuán)華住共同成立合資公司，將21家酒店挪至合資公司旗下，開(kāi)始做“酒店乙方”。

??上半年，融創(chuàng)獲取土地權(quán)益貨值2135億元，權(quán)益拿地銷售比為37.9%；下半年，融創(chuàng)的權(quán)益拿地預(yù)算只計(jì)劃了400多億元，權(quán)益拿地銷售比定控制在20%以內(nèi)。“下半年地產(chǎn)業(yè)會(huì)更加慘烈。”這是孫宏斌的最新判斷。

??房地產(chǎn)行業(yè)銷售下滑，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。身為龍頭房企，融創(chuàng)中國(guó)同樣無(wú)法避免大環(huán)境影響，銷售壓力也不小。據(jù)其公告披露，9月融創(chuàng)中國(guó)的合同銷售額為466.5億元，同比下滑達(dá)32.2%；合約銷售面積約為336.7萬(wàn)平方米，同比下降31.37%。今年前9個(gè)月，融創(chuàng)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約4618.2億元，完成年度6400億元銷售目標(biāo)超七成。根據(jù)最新的一些銷售榜單，融創(chuàng)中國(guó)已經(jīng)升至行業(yè)第三的地位。

??根據(jù)融創(chuàng)中國(guó)半年報(bào)，依照“三線四檔”融資新規(guī)，融創(chuàng)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76%，仍需繼續(xù)降負(fù)債，同時(shí)減少利息支出，提升利潤(rùn)。

??值得注意的是，2021年上半年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入958.2億元，同比上升23.9%；毛利199.8億元，同比上升12.5%；歸母凈利潤(rùn)119.9億元，同比上升9.4%。投資貝殼的賬面浮盈回撤后，融創(chuàng)中國(guó)2021年全年利潤(rùn)表現(xiàn)是否優(yōu)秀，還有待后續(xù)房地產(chǎn)銷售的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

??“聽(tīng)得見(jiàn)炮聲，敢拼刺刀”的孫宏斌及融創(chuàng)中國(guó)，注定不會(huì)選擇“躺平”。在地產(chǎn)主業(yè)之外，積極尋找新的資本賽道，這是他們一直在做的事情。物管領(lǐng)域算是一個(gè)新風(fēng)口。當(dāng)前，登陸資本市場(chǎng)的物企已超過(guò)50家，另有數(shù)十家物業(yè)企業(yè)還在排隊(duì)等待上市。僅僅是上半年，物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)交易金額就達(dá)到100億元，超過(guò)去年全年。

??在去年11月融創(chuàng)服務(wù)赴港上市之際，融創(chuàng)方面表示，看好物管行業(yè)未來(lái)發(fā)展空間，分拆上市可使融創(chuàng)服務(wù)借力資本市場(chǎng)不斷提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，還可擁有獨(dú)立的融資平臺(tái)，直接進(jìn)入資本市場(chǎng)進(jìn)行股權(quán)及或債務(wù)融資，為未來(lái)發(fā)展提供資金。但融創(chuàng)服務(wù)的規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

??如今，以6.93億元并購(gòu)第一服務(wù)32.22%股份，融創(chuàng)又多了一個(gè)優(yōu)質(zhì)的在港上市物管平臺(tái)。“我們希望在物業(yè)行業(yè)做出一家頭部企業(yè)。”去年融創(chuàng)中國(guó)首席財(cái)務(wù)官高曦的講話，說(shuō)出了融創(chuàng)的第二個(gè)大目標(biāo)。