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??眾多房企生存艱難之際，“蓋房子的裁縫”雅戈?duì)枀s在房地產(chǎn)行業(yè)游刃有余。

??11月3日，在寧波第二批集中供地中，雅戈?duì)柦?jīng)過(guò) 6 輪競(jìng)價(jià)，以19.42億元、溢價(jià)率1.57%，競(jìng)得1宗建筑面積9.32萬(wàn)平方米住宅用地。

??從獎(jiǎng)贈(zèng)奧運(yùn)冠軍楊倩一套房，到減持寧波銀行股份大賺22億元，這半年來(lái)雅戈?duì)栴l繁沖上熱搜話(huà)題。

??這兩日又因大手筆拿地引發(fā)關(guān)注。今年10月，雅戈?duì)柡罃S17.56億元拿下上海臨港一宗普通住宅用地，這是繼2010年上海普陀長(zhǎng)風(fēng)地塊后，雅戈?duì)栐俅芜M(jìn)軍上海房地產(chǎn)。

??這兩塊地總支出已超出雅戈?duì)柷叭径葍衾麧?rùn)額度，其三季度凈利潤(rùn)為21.38億元，同比下降21.05%。雅戈?duì)栕C券部相關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)核心產(chǎn)業(yè)還是服裝，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)只要看到合適的投資機(jī)會(huì)和市場(chǎng)機(jī)會(huì)，并能產(chǎn)生合理利潤(rùn)，我們還是會(huì)去拿地，投拓范圍主要集中在長(zhǎng)三角區(qū)域，以寧波居多。

??《商業(yè)周刊》一度這樣評(píng)價(jià)雅戈?duì)枺骸俺善焙偷禺a(chǎn)投資業(yè)務(wù)外，該公司的其他業(yè)務(wù)都已變得無(wú)足輕重。”盡管這讓雅戈?duì)柖麻L(zhǎng)李如成深受打擊，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然撐起了雅戈?duì)栔鳡I(yíng)業(yè)務(wù)“半壁江山”。

??在雅戈?duì)柷叭径?00.4億元營(yíng)收中，有52.33億元來(lái)自房地產(chǎn)板塊，占比達(dá)52.12%。與新鴻基、榮和集團(tuán)、建屋發(fā)展集團(tuán)處于同一陣營(yíng)，超過(guò)中洲控股、三巽集團(tuán)、上海地產(chǎn)等多家房企。

??“第三季度因?yàn)榻匣▓@一期集中交付，導(dǎo)致房地產(chǎn)板塊確認(rèn)營(yíng)收較高，這是周期性營(yíng)收，不具備可比性。至于投入，在其他權(quán)益工具中雅戈?duì)栍斜容^多的金融資產(chǎn)，它的變現(xiàn)能力比較強(qiáng)，可以根據(jù)自身業(yè)務(wù)需求進(jìn)行調(diào)整，這好比‘蓄水池’，是雅戈?duì)栙Y金流動(dòng)性保障。”雅戈?duì)栕C券部相關(guān)人士說(shuō)。

??不追求規(guī)模，拿地只為賺錢(qián)

??在許多人印象里，雅戈?duì)柺且患屹u(mài)西裝的公司。其實(shí)，這家老牌服裝企業(yè)早在上個(gè)世紀(jì)90年代就開(kāi)始涉足房地產(chǎn)和金融投資，最終構(gòu)建了“服裝+房地產(chǎn)+投資”三大業(yè)務(wù)版圖。

??靠投資中信證券，雅戈?duì)栆欢全@得投資收益超過(guò)96億元。超高的投資回報(bào)率，讓雅戈?duì)柖麻L(zhǎng)李如成一度被稱(chēng)為“服裝界的巴菲特”。

??李如成1992年就開(kāi)始投資房地產(chǎn)，但發(fā)展速度并不快，始終停留在小型區(qū)域房企規(guī)模，直到2020年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額只有129億元，但這卻是雅戈?duì)枌?shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵。在2007年至2020年，雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)累計(jì)約137億元，2015年以來(lái)該板塊每年均能為公司帶來(lái)超過(guò)10億元的凈利潤(rùn)。也因此有了“服裝界的地產(chǎn)小霸王”的稱(chēng)謂。

??截至2021年三季度末，雅戈?duì)栐诮?xiàng)目15個(gè)，在建面積181.49萬(wàn)平方米；新開(kāi)工項(xiàng)目1個(gè)，新開(kāi)工面積5.17萬(wàn)平方米。年初至報(bào)告期末，累計(jì)完成預(yù)售面積27.2萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入58.8億元，分別較上年同期下降19.6%和43.47%。

??雅戈?duì)栕C券部相關(guān)人士表示，雅戈?duì)枌?duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)從來(lái)沒(méi)有規(guī)模追求。它是受周期性影響較大的行業(yè)，我們樓盤(pán)是交付一個(gè)算一個(gè)，沒(méi)有像其他大房企滾動(dòng)開(kāi)發(fā)來(lái)確保收入，所以不能保證每年房地產(chǎn)營(yíng)收占比都上升，有交付營(yíng)收就高，沒(méi)有交付營(yíng)收就低。在地產(chǎn)行業(yè)有賺錢(qián)的機(jī)會(huì)，我們就去做，主要還是看利潤(rùn)。

??實(shí)際上，雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)也曾有過(guò)做大的夢(mèng)想，但因其在房地產(chǎn)市場(chǎng)頻頻入場(chǎng)和高價(jià)拿地，一度制約了雅戈?duì)栕陨戆l(fā)展。

??從2004年開(kāi)始，雅戈?duì)枃L試從寧波走出去，在蘇州、杭州、上海等地闊綽出手屢獲“地王”稱(chēng)號(hào)，此后，雅戈?duì)栆恢备吒杳瓦M(jìn)，在2010年將房地產(chǎn)預(yù)售金額做到了118億元。但因新增項(xiàng)目平均樓面價(jià)高出項(xiàng)目平均價(jià)30%，加上全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整，這些“高價(jià)地”不但沒(méi)有為雅戈?duì)枎?lái)想象中的收益，如何消化高樓面價(jià)成為其彼時(shí)最大的難題。

??2013年，杭州申花“地王”退地，雅戈?duì)?.84億元定金打了水漂，這次“割肉”直接拖累當(dāng)年公司凈利潤(rùn)同比下降14.88%。此后，雅戈?duì)栐谕僚氖袌?chǎng)很少有激進(jìn)動(dòng)作。

??公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2019年1月至2021年10月，雅戈?duì)柾ㄟ^(guò)掛牌、拍賣(mài)等方式共拿了16宗土地，主要分布在寧波、上海、蘭州、德宏等地。

??中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生認(rèn)為，前幾年雅戈?duì)柕禺a(chǎn)業(yè)務(wù)更多是股權(quán)投資模式，它不操盤(pán)，規(guī)模和利潤(rùn)有所壓縮。第二批集中供地降溫后，對(duì)出身制造業(yè)的雅戈?duì)杹?lái)說(shuō)是一個(gè)拿地機(jī)會(huì)，它肯定不會(huì)放棄，利潤(rùn)仍然是核心指標(biāo)之一。

??蘇寧金融研究院宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)研究中心副主任陶金認(rèn)為，從雅戈?duì)栕陨斫?jīng)營(yíng)看，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局節(jié)奏并未發(fā)生明顯轉(zhuǎn)換，在房地產(chǎn)土拍市場(chǎng)冷清時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以相對(duì)較合理價(jià)格拍得較好地段的土地，至少獲得了潛在的成本節(jié)省。若未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控邊際調(diào)整，或可獲得更大盈利空間。不過(guò)從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)嚴(yán)格，供需兩端杠桿水平繼續(xù)下降的概率依然較大。在總體下行趨勢(shì)下，繼續(xù)大規(guī)模布局地產(chǎn)板塊風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。

??未來(lái)繼續(xù)“不務(wù)正業(yè)”

??長(zhǎng)期以來(lái)，雅戈?duì)柖硷柺堋安粍?wù)正業(yè)”爭(zhēng)議。

??懷揣100億元資金，帶著20個(gè)人的團(tuán)隊(duì)，全國(guó)各地找項(xiàng)目，”曾經(jīng)是李如成給外界的典型印象之一。

??1999年，雅戈?duì)栆?.2億元成本認(rèn)購(gòu)2億股中信證券，獲得9.61%股份，成為其第二大股東。2003年中信證券上市，到了2007年中信證券股價(jià)飆升到100元以上，雅戈?duì)柈?dāng)年投資收益同比增長(zhǎng)50多倍，超過(guò)主業(yè)帶動(dòng)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)220%。之后，李如成參股投資了寧波銀行、交通銀行、金馬股份等公司，股權(quán)投資業(yè)務(wù)的資產(chǎn)規(guī)模一度超過(guò)200億元。

??李如成直言：“在我20多年的投資生涯中，通過(guò)炒股賺了近400億元，而雅戈?duì)枏膭?chuàng)立至今，只讓我賺了180億元。”直到現(xiàn)在，他依然頂著“裁縫股神”的帽子。

??企查查數(shù)據(jù)顯示，雅戈?duì)柲壳皡⑴c控股企業(yè)有91家，李如成掌控企業(yè)有82家。截至2020年底，雅戈?duì)柪塾?jì)投資金額為259.07億元；從1999年到2020年這22年，雅戈?duì)柪麧?rùn)總額在580億元左右，炒股等投資收益貢獻(xiàn)了約400億元，占比接近7成。

??曾處于男裝頭部地位的雅戈?duì)枺缃褡顬槿私蚪驑?lè)道的不是它的西裝，而是其22年投資史。

??“整個(gè)投資板塊收益還不錯(cuò)，金融資產(chǎn)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。比如前期股權(quán)投資核算的寧波銀行，還有我們?cè)谑⑻┏钟械脑脊桑约捌渌顿Y上市公司的股份在二級(jí)市場(chǎng)流通性都非常好。雖然根據(jù)持有目的不同，計(jì)入在不同的報(bào)表項(xiàng)目中，卻是除貨幣資金外的最大資金來(lái)源。”雅戈?duì)栕C券部相關(guān)人士說(shuō)。“什么主業(yè)不主業(yè)的，賺錢(qián)就是我的主業(yè)。”李如成曾如此回應(yīng)外界對(duì)雅戈?duì)柕馁|(zhì)疑。除了在資本市場(chǎng)的野心一直沒(méi)有改變外，房地產(chǎn)這個(gè)副業(yè)也是雅戈?duì)栔饕臓I(yíng)收來(lái)源。

??梳理雅戈?duì)?016~2020年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)可知，這5年雅戈?duì)柕禺a(chǎn)板塊營(yíng)收分別為102.65億元、48.55億元、39.91億元、60.8億、50.71億元，在雅戈?duì)柨偁I(yíng)收占比分別為 68.92%、49.34%、41.42%、48.95%、44.19%。

??再看其主營(yíng)業(yè)務(wù)服裝板塊，近10年的營(yíng)收幾乎是零增長(zhǎng)。早在2009年，雅戈?duì)柗b業(yè)務(wù)營(yíng)收就達(dá)到了55.27億元，10年后的2019年服裝板塊營(yíng)收依然只有55.98億元。

??陶金表示，2016年后雅戈?duì)柕禺a(chǎn)板塊營(yíng)收占比有比較明顯的下降，但這并非雅戈?duì)栔鲃?dòng)調(diào)整，因?yàn)閺钠錉I(yíng)業(yè)成本構(gòu)成看，地產(chǎn)板塊依然占有較大比重，布局收縮速度也相對(duì)較慢。由于房地產(chǎn)總體降杠桿的趨勢(shì)很難逆轉(zhuǎn)，對(duì)房企的投融資和資金使用效率提出了越來(lái)越高的要求，在杠桿水平和盈利空間同時(shí)下降的情況下，雅戈?duì)栆惨乐沟禺a(chǎn)對(duì)現(xiàn)金流侵蝕威脅的變大。

??“盡管一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)動(dòng)輒5億元、10億元，但紡織服裝是可以一直做下去的產(chǎn)業(yè)，靠一件件賣(mài)衣服賺來(lái)的錢(qián)更穩(wěn)健、更長(zhǎng)久。”這是李如成通過(guò)炒股和地產(chǎn)賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)后發(fā)出的感慨。于是2019年，雅戈?duì)栃肌安辉匍_(kāi)展非主業(yè)領(lǐng)域的財(cái)務(wù)性股權(quán)投資，進(jìn)一步聚焦服裝主業(yè)發(fā)展”。但從數(shù)據(jù)和行業(yè)趨勢(shì)上看，未來(lái)一段時(shí)間雅戈?duì)栠€是要靠炒股和地產(chǎn)“養(yǎng)家”。