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??11月8日，北京卓華房地產開發有限公司（以下簡稱“卓華房地產”）股權結構發生變更，卓越集團向旭輝及首開股份轉讓卓華房地產67%股權。這則簡短的消息，意味著卓越集團在北京首次集中供地中唯一獨立獲取的朝陽金盞02地塊，真正從股權上由一家操盤變成了三家操盤。

??雖然該地塊聯合操盤傳聞已久，但從略顯激進地在北京拿地到回應退地傳聞，并表態所獲取的4宗地均將采取聯合操盤方式，再到此次股權變更，一定程度上也反映出拿地之后的卓越集團面臨著多重壓力與考驗，以及這家企業對于后市并不完全樂觀的態度。

??中國房地產報記者獲悉，近期卓越集團有關負責人在一次會議上表達了公司對于市場的看法，其稱：行業模式已經發生根本變化，土地市場下滑明顯，企業存在困惑，限價出讓土地模式恐怕很難持續。該公司動態庫存去化周期已經從今年8月的7~8個月上升到10月的18個月。

??他還提出多項建議，如要鼓勵金融機構國企民企一視同仁，調控和監管不宜加碼，集中拍地等人為造就峰值調控措施可以適當調整等。

??操盤方一家變三家

??11月8日，卓華房地產的股權結構發生變更。這是一則容易被人忽視的消息，并未引發市場層面太多關注。

??變更前，卓華房地產由北京筑華房地產開發有限公司持股100%。變更后，北京卓禮咨詢服務有限公司持股34%，北京筑華房地產開發有限公司持股33%，北京首都開發股份有限公司持股33%。目前，有1家對外投資企業，為北京卓開旭泰房地產開發有限公司。

??企查查顯示，北京卓禮咨詢服務有限公司成立于2021 年4月12日，由北京旭輝企業管理有限公司持股 100%，后則由旭輝集團股份有限公司持股99%，由共青城盛鵬投資管理合伙企業（有限合伙）持股1%。

??北京筑華房地產開發有限公司成立于2018 年9月5日，由深圳市卓越商業管理有限公司持股100%，后者由卓越集團通過卓越置業100%持股。

??股權變更背后，卓越集團在某種程度上為其今年在北京首次集中供地中的亮眼表現，劃上了一個非常正式的“句號”。

??5月10日-11日，在北京首批集中供地中，卓越集團先是以39.27億元+13%政府持有，拿下土拍首個地塊朝陽金盞02地塊；后又以聯合體拿地形式、總耗資達148億元，分別拿下豐臺張郭莊地塊、昌平中關村生命科學園地塊和昌平東小口地塊。

??成為土拍黑馬之后不久，卓越集團突陷退地傳聞，原因直指算錯賬、區域布局不平衡以及現金流緊張。彼時，卓越集團緊急辟謠，并表示未來將以合作操盤模式開發北京四宗地塊。

??作為卓越此次唯一獨立獲取地塊，北京朝陽金盞02地塊也因此備受關注。早在今年7月份，朝陽金盞02地塊申報規劃時，就有市場傳言稱卓越希望引入戰略投資者共同操盤，目標正是首開和旭輝。

??只不過，負責該地塊申報規劃的企業北京卓開旭泰房地產開發有限公司，在當時依然由北京筑華房地產開發有限公司100%持股，由卓越集團實控。雖然申報企業名稱中似乎包含了卓越、首開和旭輝，但股權始終未變更，外界猜測或是在合作操盤細節上還存在爭議。

??一位接近卓越集團的熟悉企業運作的機構人士向中國房地產報記者表示，卓越集團在獲取朝陽金盞02地塊時，就已經考慮可能會采取合作操盤方式，這既能使資源利用最大化，又能緩解自身壓力，爭取并表。這種方式在北京很常見，但是需要時間周期與合作企業反復溝通洽談。此次股權變更前，三方實際上就已經按照初步計劃開展各項工作了，此次完成變更，也只是計劃中的一件事，更有助于后續工作開展。

??“合作開發可以降低卓越的土地款以及后續開發投入壓力。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析稱，依托北京地方國企首開，以及進入北京市場較早的旭輝，卓越集團可以解決對北京市場不熟悉的短板，能夠更好地適應和把握北京市場。

??針對此事，中國房地產報記者聯系了卓越集團，但截至發稿未獲得回復。

??擴張與市場下滑的難題

??面對市場壓力，為了在利潤率下滑的同時拿到優質地塊，企業分出部分項目股權采取聯合操盤模式往往是不得已而為之，特別是卓越這樣一家謀求快速增長的企業。

??資料顯示，卓越集團1996年起家于深圳，目前已形成地產開發、城市更新、資產運營、金融投資四大核心板塊。在深圳，卓越擁有“寫字樓大王”稱號，其在福田、龍崗等區域持有大量地段好的寫字樓，開發了卓越·時代廣場、卓越前海廣場、卓越世紀中心等項目。

??對于卓越集團半年前在北京首次集中供地中大舉拿地重回北京市場的做法，外界多認為是由于卓越希望沖擊規模，為不久之后重啟上市做準備。甚至有消息稱，卓越希望在兩三年內挺進行業前20強。

??大舉拿地使得卓越的拿地-銷售比直線攀升。克而瑞數據顯示，卓越集團2021年上半年新增土地價值640.6億元，銷售全口徑金額為683.2億元，新增土地價值占銷售金額比例高達93.76%。

??這直接考驗著卓越的盈利能力，但現實恐怕并不樂觀。

??在卓越今年獲得的北京四宗地中，朝陽金盞02地塊系5月10日北京首輪集中供地中的首個成交地塊。公開信息顯示，該地塊住宅建筑面積約7.4萬平方米，最高售價7.6萬元/平方米，最大貨約為56億元，減去政府持有的13%，僅剩約46億元。按照地塊成交價39.27億元來計算，利潤空間已經非常狹小了。

??目前該項目已經正式對外銷售，案名為“青云上府”。今年9月份，青云上府還因存在不實宣傳被北京市住建委責令限期整改。

??剩下的3宗地均為聯合體拿地，涉及卓越與首開、中交。據中國房地產報記者查詢，截至目前，北京豐臺區長辛店鎮張郭莊村A區地塊、昌平區中關村生命科學園三期及北四村棚戶區改造地塊和昌平區東小口鎮馬連店地塊，均取得了一定進展。

??只不過，這些項目同樣面臨利潤壓力。有業內分析明確指出，當前北京樓市經歷上半年短暫空白期后，新盤市場迎來集中放量期。由于首批供地中多數房企實際購地成本較高，且有限價、高標準建設等要求，部分項目面臨盈利難題。

??現實擺在眼前，卓越集團對于當前市場也有著自己的看法。中國房地產報記者獲取的一份會議記錄顯示，會上，卓越集團有關負責人作為代表分享了對目前行業整體態勢的看法，其中包括：行業模式已經發生變化，過去追求規模，現在追求質量；高房價對老百姓有負擔，高地價對開發商也有很大壓力；企業存在困惑，限價出讓土地，市場好時賺一點錢，市場差時要虧很多錢，這個模式很難持續；市場情況上下半年差別很大，2021年上半年超過計劃10%，超過去年同期的80%（去年疫情基數低)，但9月份開始比去年下降50%，10月份加上黃金周促銷，比去年同期還是下降了28%。動態庫存去化周期從8月的7~8個月上升到10月的18個月；土地市場下滑明顯等。

??對此，這位負責人建議政府出面正面引導輿論；鼓勵金融機構幫助行業穩定信用，度過市場危機。