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??這兩天，主打商管型物企相繼發布了2021年年報。

??3月31日早間，華潤萬象生活發布2021年度業績報告。3月30日，中駿商管發布2021年度業績報告。同一天，星盛商業發布2021年度業績公告。

??從他們的業績報告中可以看出，這三家物企在核心利潤上都處于明顯增長態勢。

??值得一提的是，這三家物企都有自己的“特長”。從綜合實力上來看，華潤萬象生活以88.75億元的營收和17.02億元的凈利排在榜首。從毛利率上看，商管屬性突出的星盛商業毛利率最高。從商業板塊來看，有著商業拓展方面天然優勢的中駿商管取得了較高的增速。

??三家企業核心利潤同比明顯增長

??這三家物業公司在核心利潤上都處于增長態勢。

??在營收上，華潤萬象生活全年收入為人民幣88.75億元，按年增長30.9%。全年毛利潤為人民幣27.59億元，按年增長51.0%。實現核心凈利潤17.02億元,同比大幅增長108.5%。

??另一家物業中駿商管，其實現收入12.3億元，同比增長53%；毛利潤5.8億元，同比增長63%；歸屬母公司凈利潤2.81億元,同比增長80.19%。

??營收最低的當屬星盛商業了。報告期內，實現收入5.72億元，同比增29.5%，毛利約為3.30億元，同比增32.9%，歸屬股東凈利潤1.84億元，同比增45.8%。

??單從商業運營及物業管理服務收入上對比來看，華潤萬象生活的實力相對較強。

??在商業運營及物業管理服務板塊上，華潤萬象生活收入為35.65億元，按年增長23.2%。中駿商管商業物業管理及運營服務收入5.6億元,同比提升51%。星盛商業是一家純商業運營物業企業，因此5.72億元的收入均是商業物業。

??“剔除掉住宅物業服務板塊收入，星盛商業和中駿商管商業運營及物業管理服務收入大致量級相當。而華潤萬象生活商業運營及物業管理服務收入是星盛商業和中駿商管的6～7倍，處于優勢地位。”克而瑞物管研究總監湯曉晨表示。

??商管賽道傳統選手華潤萬象生活領跑

??從綜合實力來看，華潤萬象生活屬于三者中的“佼佼者”了。

??在這三家物企中，華潤萬象生活以88.75億元的營收和17.02億元的凈利都排名榜首。

??華潤萬象生活在收入的較好表現主要源于規模的增長。

??截至2021年末，華潤萬象生活提供物業管理服務的全業態在管建筑面積為1.648億平方米；提供商業運營服務的已開業購物中心數量為71個，已開業寫字樓數量為25個。

??華潤萬象生活董事局主席李欣在公司2021年業績會上表示，“2022年將是物管規模擴張年，搶抓市場機遇，實現有質量的跨越式增長，2022年計劃全年獲取第三方面積超1億平方米，計劃外拓10個購物中心，新開18個購物中心。”

??資料顯示，華潤萬象生活物管業務積極向“城市空間運營服務商”轉型，堅持有質量的規模增長，全年外拓面積同比增長320.3%，重點發力城市公共空間賽道，其在管面積占比提升至18.9%。同時，華潤萬象生活抓住市場機遇，實現收并購突破，先后于2022年初落地禹洲物業、中南服務兩個優質項目，并購新增在管面積7248萬平方米，并購完成后總合約面積將突破3億平方米，進一步提升區域濃度和規模效應。

??而中駿商管在商業物業管理及運營服務收入增速在三者中是最快的，達51%。華潤萬象生活為23.2%，星盛行業為29.5%。

??中駿商管方面表示，在商業方面，中駿商管在全國各地布局 32 座中駿世界城，截至目前，已進駐北京、上海、福州、南昌、合肥等一二線核心城市的 TOD 項目。2021 年 12 月，中駿商管在全國集中就開業了 4 座中駿世界城。

??在毛利率上，星盛行業的實力最強，其毛利率為57.7%，華潤萬象生活的毛利率為31.1%，中駿商管的毛利率為47.2%。

??一位業內人士表示“相比于其他物企，星盛商業商管屬性突出，另外，星盛商業深耕深圳與大灣區，外延至長三角城市群，城市的消費水平較高，盈利較高。”

??在湯曉晨看來，“華潤萬象生活在商管賽道上是傳統優勢選手，商業項目經營穩健，能夠給服務帶來更好的支撐。星盛商業和中駿商管均是成長型選手，尚有較大發展空間。”

??主打商管型物企的市場空間或達千億元以上

??資料顯示，2021上半年商管型物企包攬了毛利率榜單前三，分別是星盛商業56.7%、中駿商管49.3%、合景悠活44.2%。商業賽道的其他物企，如華潤萬象生活、寶龍商業等，毛利率均超過了平均值。

??商管型物企的較高毛利潤，迎來了眾多物企爭相效仿把商業運營納入物管板塊。

??2021年4月，碧桂園服務收購碧桂園4家商管子公司；5月，正榮服務8.9億收購正榮商管99%股權；11月，融創服務斥資19億元收購融創文旅旗下商業運營板塊公司融樂時代。

??華潤萬象生活總裁喻霖康在業績會上表示，“在傳統住宅和寫字樓、產業園賽道上，每年市場還是15萬億元～17萬億元的市場，還有大量的新物業交付。在存量市場中，物業企業還可以通過收并購方式來取得增量，此外，就是城市空間管理能增加新的空間。去年，華潤萬象生活對外拓展中城市公共空間占了相當大的比例，城市空間服務比例也提升到了18%。”

??在喻霖康看來，“無論是商管還是物管，實際上都是在對資產進行管理。公司的目標都是為了客戶實現他們擁有的物力空間保值和增值。一方面，從提供的服務取得服務費，另外更進一步擁有很大的客戶群體的時候，可以做更多的資源整合平臺，提供給客戶更多的增值服務，收取額外的收益。”

??湯曉晨表示，“商辦物業服務市場標準化程度高，盈利模式清晰。國內商辦物業整體市場空間在千億元以上，過去優質商辦物業多由外資服務，未來國內企業在此領域將逐步占據較大市場。”