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??“白武士”出現了。

??4月5日，佳兆業集團控股有限公司（以下簡稱“佳兆業” ，01638.HK ）在公告中透露3天前與招商蛇口、長城資產簽署了戰略合作協議，重點圍繞粵港澳大灣區城市更新、房地產開發、商業綜合體經營等領域開展全面合作。合作的方式包括聯合開發、資產收購等。

??對在流動性旋渦中焦灼了5個月時間的佳兆業來說，這是意義非凡的一步。該公司認為，此次戰略合作協議的簽署，有利于緩解短期流動性困難，經營基本面也有望加快企穩回升。

??招商蛇口的目的很明確，希望借此補充優質土地資源，特別是粵港澳大灣區核心城市的城市更新項目。4月6日，招商蛇口的相關人士表示，目前三方簽訂的僅是框架協議，具體操作方式尚未確定，“舊改項目有在接觸”。而在佳兆業內部看來，雖然只是邁開了紓困的第一步，但畢竟“是好的開始”。

??框架協議敲定 操作細節未落實

??綜合佳兆業及招商蛇口的公告內容，可以看到，三方的合作內容涵蓋城市更新、商住開發與商業運營及文旅、游輪渡輪。在城市更新方面，合作三方分工明確，佳兆業提供深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區核心城市的城市更新儲備資源，長城資產發揮資產管理、產融結合優勢，招商蛇口則輸出社區及商業、產業園區綜合開發的管理經驗，以“成熟一個、合作一個”為原則，不斷將成熟項目置入三方合作平臺。

??佳兆業透露，在城市更新領域，三方的合作將會包括合營安排及資產收購，在相同條件下，各方應優先選擇彼此作為首選項目合作伙伴。

??針對存量商住開發、商業綜合體運營等項目，三家公司將共同探討通過股權合作、資產轉讓、聯合運營等方式開發盤活。至于增量項目，則結合各方優勢，聯合獲取開發。此外，共同探討和加強在大灣區文旅、渡輪等業務上的合作也被列入了戰略合作協議。

??招商蛇口表示，三方將建立高層會晤機制并成立專項工作小組，推動戰略合作的深化實施和落實。

??招商蛇口與佳兆業洽談合作的消息在半個月前就已傳出。3月22日的業績會上，也有投資者問及這個傳聞，當時招商蛇口董事會秘書劉寧并沒有回應消息的真偽，只表示公司始終以積極的態度去關注收并購的機會，努力挖掘優質項目。該公司總經理蔣鐵峰表示，公司確實與多家房企進行了接觸，但有些項目外人看挺好，盡調之后發現問題也很多，總體原則是“積極尋找、謹慎決策、慎重出手。”

??從目前來看，與佳兆業的合作便是一次慎重的出手了。

??資產管理公司（AMC）的介入是地產行業這一輪收并購的新特點，長城資產在3月份就已獲批在全國銀行間債券市場公開發行100億元金融債券，用于重點房地產企業優質項目的風險化解及處置、房地產行業紓困等相關不良資產主業及償還到期存量債券。

??自身不差錢的招商蛇口沒有解釋引入AMC的必要性，該公司相關人士只表示目前的合作陣容是三方一起確定的，下一步的操作細節尚未明確。佳兆業的內部人士認為，簽署合作協議是個好的開始，落地到項目上預計仍需一段時間。

??招商蛇口意在舊改項目

??2022年，招商蛇口將投資策略細化為三個方向，“積極把握城市更新和并購機會”是其中之一。

??在業績會上，蔣鐵峰強調，同樣的一筆錢，做并購還是公開市場拍賣，取決于哪里的商業回報好、股東回報高，而并購項目因為風險更多，所以收益的回報要求也高一點。劉寧也表示，并購的標的是否對提高凈利潤有幫助，是公司決策投資的重要標準。

??除了收并購，城市更新也被該公司視為提升利潤水平的主要途徑。2021年，招商蛇口獲得了14個舊改項目的排他資格，預估土地儲備面積510萬平方米，貨值超1200億元。2021年6月，8家基石投資人共同發起設立總規模約800億元的上海城市更新基金，招商蛇口是發起人之一。據了解，這是目前全國落地規模最大的城市更新基金，將定向用于投資舊區改造和城市更新項目。招商蛇口對于城市更新的積極拓展態度可見一斑。

??以收并購的方式獲取佳兆業的城市更新資源，很好的契合了招商蛇口的投資需求。該公司表示，合作協議的簽署有助于公司在粵港澳大灣區及其周邊區域的深耕，補充優質土地資源。

??佳兆業向來有“舊改大王”的稱號，最核心的資產無疑是位于深圳、廣州等核心城市的城市更新項目了。據了解，在2020年中，佳兆業便已擁有潛在舊改貨值逾2.6萬億元，此后，該公司便不再公開相關的貨值數據。截至2021年6月30日，佳兆業的城市更新板塊共擁有項目213個，占地面積超5370萬平方米，對應可售面積預計可達1.1億平方米。按可售面積計算，深圳和廣州占比70%。

??這是佳兆業最具吸引力的資產之一，除了招商蛇口，此前已有不少公司對此表現出濃厚興趣。3月29日，佳兆業與中鐵五局在長沙簽署戰略合作協議，計劃在全國范圍內、尤其是大灣區和深圳先行示范區城市更新、一二級聯動開發等領域進行深度合作。中鐵五局表示，大灣區具有廣闊的城市更新市場，是中鐵五局轉型發展、規模再上臺階的重要發力點，希望能與佳兆業在城市更新等領域深入開展合作，加速推進項目落地。