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??盈利狀況不佳，似乎并不影響資金持續(xù)涌入中交地產(chǎn)（000736.SZ）。

??4月18日，中交地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中交地產(chǎn)”）發(fā)布股票交易異常波動(dòng)暨風(fēng)險(xiǎn)提示公告稱，該公司股票在連續(xù)3個(gè)交易日內(nèi)（4月13日、4月14日、4月15日）收盤價(jià)格漲幅偏離值累計(jì)超過(guò)20％，根據(jù)深交所有關(guān)規(guī)定，屬于股票交易異常波動(dòng)情況。

??公告顯示，截至4月15日收盤，中交地產(chǎn)股票收盤價(jià)格為24.42元，換手率14%，靜態(tài)市盈率72.07，市凈率5.21。根據(jù)中證指數(shù)有限公司相關(guān)分類數(shù)據(jù)，中交地產(chǎn)所屬證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類房地產(chǎn)業(yè)最新靜態(tài)市盈率8.15，市凈率1.07。

??近一個(gè)月（3月15日-4月15日），中交地產(chǎn)股價(jià)上漲了274％，創(chuàng)歷史新高。

??4月14日晚間，中交地產(chǎn)發(fā)布了年度業(yè)績(jī)報(bào)告，2021年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入145.42億元，同比增長(zhǎng)8.23%；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)2.36億元，同比下滑32.19%。

??就在這份并不亮眼的業(yè)績(jī)報(bào)告發(fā)布的第二天，中交地產(chǎn)漲幅10％，位列當(dāng)日35只上漲地產(chǎn)股首位。為此，中交地產(chǎn)曾多次發(fā)布股價(jià)異動(dòng)公告并收到深交所關(guān)注函。4月份至今，中交地產(chǎn)已3次發(fā)布股票交易異常波動(dòng)提示。

??對(duì)此，盤古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)坦言，一般情況下，這類基本面不太好的地產(chǎn)股出現(xiàn)如此大規(guī)模上漲現(xiàn)象，極有可能成為了炒作“標(biāo)的股”，甚至有些人故意在炒熱度。“中交地產(chǎn)當(dāng)前最大的一個(gè)特點(diǎn)是買入資金都是分散的，賣出資金都是大額的，可以看出是機(jī)構(gòu)在大規(guī)模賣出，吸引散戶買入，交易方式有一定風(fēng)險(xiǎn)。”

??截至4月18日收盤，中交地產(chǎn)報(bào)收于22元，下跌9.91%；換手率18.55%，成交量129.01萬(wàn)手，成交額31.83億元。

??資金流向數(shù)據(jù)方面，當(dāng)日主力資金凈流出2.09億元，游資資金凈流出1.59億元；散戶資金凈流入2.71億元。

??業(yè)績(jī)連年下滑 二股東撤退

??從業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，中交地產(chǎn)表現(xiàn)與連續(xù)上漲的股價(jià)似乎并不匹配。

??中交地產(chǎn)2021年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入145.2億元，同比增長(zhǎng)18.23%；利潤(rùn)總額15.22億元，但凈利潤(rùn)僅有7.39億元，同比下降17.5%。

??中交地產(chǎn)歸屬母公司凈利潤(rùn)則只有2.36億元，同比減少32.19%；少數(shù)股東則分走了5.03億元利潤(rùn)。同時(shí)，房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)毛利率下降3.53個(gè)百分點(diǎn)至22.73%，維持在行業(yè)平均水平。

??自2019年起，中交地產(chǎn)歸屬母公司凈利潤(rùn)已經(jīng)連續(xù)3年下滑超過(guò)30%。此外2021年扣除非經(jīng)常性損益（以下簡(jiǎn)稱“扣非”）后歸屬股東凈虧損4.32億元，這是3年內(nèi)首次扣非后凈虧損。

??經(jīng)營(yíng)方面，全年實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額560億元、權(quán)益銷售金額398億元，分別同比微增5.07%、7.28%，全年實(shí)現(xiàn)銷售回款591億元；代建業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積2.23萬(wàn)平方米、簽約銷售金額10.2億元。

??銷售費(fèi)用方面，截至2021年三季度末，中交地產(chǎn)銷售費(fèi)用為4.1億元，去年同期為2.82億元，增長(zhǎng)了1.28億元。對(duì)于銷售費(fèi)用大幅增加，中交地產(chǎn)方面表示，主要為本期預(yù)售項(xiàng)目增加，廣告宣傳及策劃費(fèi)用增加。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠告訴記者，中交地產(chǎn)凈利潤(rùn)率、毛利率下滑主要是由于前兩年高價(jià)拿地，以及市場(chǎng)下行下多采用降價(jià)促銷方式，導(dǎo)致利潤(rùn)空間收窄出現(xiàn)增收不增利，這也是2021年房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)的一個(gè)普遍性現(xiàn)象；另外，與中交地產(chǎn)盈利能力偏弱也有較大關(guān)聯(lián)，特別是公司扣非后歸屬母公司凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，可以看出中交地產(chǎn)2021年業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不景氣，企業(yè)發(fā)展面臨一定困境。

??“中交地產(chǎn)2021年業(yè)績(jī)呈下降與其基本面不佳、內(nèi)部整合乏力、運(yùn)營(yíng)能力尚待提升、抵御能力欠佳有關(guān)。”IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴記者。

??去年以來(lái)，中交地產(chǎn)還經(jīng)歷了頻繁調(diào)整高管團(tuán)隊(duì)，試圖通過(guò)對(duì)管理團(tuán)隊(duì)的調(diào)整扭轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)頹勢(shì)。

??公開(kāi)資料顯示，2021年12月，高慎豪由于個(gè)人原因申請(qǐng)辭去公司副總裁職務(wù)，同日，中交地產(chǎn)宣布聘任徐愛(ài)國(guó)為公司執(zhí)行總裁。同年6月，李永前辭去公司總裁職務(wù)，公司董事會(huì)同意聘任汪劍平為公司總裁，聘任孫衛(wèi)東為公司執(zhí)行總裁。據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，中交地產(chǎn)5年四度換帥。

??今年1月21日，有媒體稱，中交地產(chǎn)將扣發(fā)管理層及總部所有員工2021年度年終獎(jiǎng)。這一消息，進(jìn)一步突顯了中交地產(chǎn)陷入困局。

??值得注意的是，在中交地產(chǎn)股價(jià)連連上漲的同時(shí)，其二股東重慶渝富資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“重慶渝富”）開(kāi)始陸續(xù)減持中交地產(chǎn)股份。

??根據(jù)公告披露，截至4月12日，二股東重慶渝富的減持實(shí)施已到期，其間已累計(jì)減持1197萬(wàn)股，減持比例為1.72%，減持均價(jià)為7.07元/股。

??12個(gè)漲停背后

??實(shí)際上，4月以來(lái)A股房地產(chǎn)板塊持續(xù)上揚(yáng)，尤其是中交地產(chǎn)、渝開(kāi)發(fā)、京能置業(yè)、中華企業(yè)等地產(chǎn)股均有漲停。

??截至4月15日，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊近一周漲幅-6.54％，近一月漲幅-2.18％，近一季度漲幅-2.18％，下行趨勢(shì)放緩。

??在梁楠看來(lái)，中交地產(chǎn)股價(jià)持續(xù)走高原因，一是隨著房地產(chǎn)政策層面持續(xù)釋放利好信號(hào)，市場(chǎng)預(yù)期增強(qiáng)，地產(chǎn)股整體迎來(lái)反彈；二是或與中交地產(chǎn)央企背景有關(guān)，作為央企其具有一定融資優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)更為看好。

??不過(guò)，梁楠也認(rèn)為，地產(chǎn)板塊股價(jià)整體上漲主要是受政策面改善影響，但中交地產(chǎn)漲勢(shì)較為兇猛，其2021年業(yè)績(jī)不足以支撐，這或與其股價(jià)預(yù)期透支、投機(jī)炒作等因素有關(guān)。

??柏文喜則認(rèn)為，業(yè)績(jī)難言理想的中交地產(chǎn)迎來(lái)12個(gè)漲停，在排除了宏觀政策層面因素外，通常情況下可能存在尚未公布的重大利好消息。

??央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員薛建雄表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)企、央企承擔(dān)著穩(wěn)樓市任務(wù)，前景被看好也較正常。不過(guò)，也不排除私募沉積炒作可能。

??有機(jī)構(gòu)指出，在進(jìn)入中交地產(chǎn)的“游資”中，包括上海江蘇路營(yíng)業(yè)部，其是江浙頂（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) www.dlhunqing.com）級(jí)游資章盟主的席位；湖州鳳凰路營(yíng)業(yè)部，曾和章盟主聯(lián)手封板；國(guó)泰君安上海分公司，是頂（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) www.dlhunqing.com）級(jí)游資葛衛(wèi)東席位；上海虹橋路營(yíng)業(yè)部則是頂（更多政策，請(qǐng)查閱中房網(wǎng) www.dlhunqing.com）級(jí)游資徐曉席位。

??該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“游資”之所以選中中交地產(chǎn)或許有幾方面考量，目前A股上市房企中央企開(kāi)發(fā)商主要有5家，分別是招商蛇口、保利發(fā)展、大悅城控股、中交地產(chǎn)、華僑城A，這之中中交地產(chǎn)盤子最輕，對(duì)游資來(lái)說(shuō)容易拉起。

??對(duì)此，江瀚提醒，對(duì)于此類有刻意炒作的公司，投資者一定要關(guān)注其中存在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。