??10月17日，老牌粵系上市房企天譽置業（控股）有限公司（以下簡稱“天譽置業”，00059.HK）開盤即跌。截至發稿，天譽置業股價定格于0.034港元/股，相比年初跌去了96%。
??對天譽置業控股股東及執行董事余斌而言，2022年是其事業遭受巨大沖擊的一年。
??這位并不為業內熟知的房企掌門人，本是學醫出身，中途轉戰地產，還用自己擅長的投資技巧成功借殼兩家公司并實現上市，天譽置業便是其中一家。
??而相比天譽置業，余斌旗下另一家房企更為外人所熟知。2006年，余斌收購海南新能源股份有限公司后，將其改名綠景控股。
??不過，或許擅長投資的余斌并不擅長管理，57歲的余斌大概也不會想到，無論是綠景控股還是天譽置業今年都有些命途多舛。
??綠景控股由于連續兩年經審計凈利潤虧損而觸及股票終止上市條件，已于今年6月27日正式從深交所摘牌。天譽置業于今年4月股價暴跌之后在資本市場一蹶不振，而10月12日，這家公司還收到一份來自債權人的清盤呈請，受此影響，公司股價再次受挫。
??一份清盤呈請
??年內收到清盤呈請的房企越來越多，天譽置業是第8家。
??10月12日，天譽置業發布內幕消息公告，稱收到新城晉峰投資有限公司（以下簡稱“呈請人”）向香港特別行政區高等法院提出的對其的清盤呈請，內容有關指控其未償還其持有的優先票據，涉及本金2200萬美元及應計利息。
??對于債權人提出的清盤呈請，天譽置業表示將極力反對。
??在公告中，天譽置業稱，將尋求法律建議并采取必要的行動以堅決反對呈請及保障公司的合法權利。同時，公司也將盡力與呈請人保持主動、良好的溝通，并在對其他債權人公平的原則下，與呈請人友善協商，妥善處理問題，其中就包括將努力促使呈請盡快被撤回。
??天譽置業表示，公司正積極與聯合臨時清盤人及其顧問密切合作一同制定切實可行的債務重組方案，以改善公司流動性、增強集團的主體信用，并保障所有利益相關方的利益。例如，天譽置業和聯合臨時清盤人已在積極穩妥推進相關工作，一直與債權人保持積極溝通，聽取并了解債權人的意見、訴求和限制，以期盡快就境外債務重組方案的條款達成協議。根據天譽置業披露，截至公告披露日，相關工作已經取得相當進展，不過其未披露進展的具體細節。
??實際上，今年以來，天譽置業因債務兌付屢次陷入危機時刻。
??6月15日，天譽置業公告，一筆尚余本金為2.47億美元、13%計息的優先票據，本息將于2022年7月8日到期；另外一筆尚余金額2.92億美元、13%計息的優先票據，利息也在2022年6月16日到期支付。
??彼時，對于這兩筆即將到期的美元債本金和利息，天譽置業稱，將積極尋求于合理時間范圍內與票據持有人協商以期達成一致的方式解決相應問題。
??換言之，天譽置業已經顯現出兌付壓力，距離違約僅一步之遙。
??緊接著6月27日，天譽置業又公告了一筆港元抵押貸款違約。天譽置業發布公告稱，公司在一家在港金融機構存在一筆抵押借款，未償還本金為3.4億港元。目前所有未償還本金及利息已到期，而公司無法及時償還。公告指出，因此筆債券的違約，有可能導致天譽置業其他的境外債權人選擇加速清償，而天譽置業面臨的將是交叉違約的風險。
??天譽置業的債務危機在其財報數據中早有預兆。公司2021年年報顯示，報告期內天譽置業有67.77億元的有息借款需于12個月內償還，而同期內公司所持的未受限的貨幣資金僅為13.31億元，償債壓力較大。
??資本市場的“嗅覺”則更加敏銳。在天譽置業的債務危機爆發前，今年4月，公司股價出現暴跌，創下單日跌幅超過80%的紀錄，股價也于暴跌后一直在0.1港元以下徘徊。截至10月17日午間收盤，天譽置業股價收報于0.035港元/股。
??收縮戰線 押注舊改
??財務數據是企業經營的一面鏡子，而天譽置業財務表現以及資本市場表現背后實際上折射出的是公司經營問題。
??2021年，余斌曾在天譽置業的年度報告中直言，當年是中國房地產行業歷史上壓力最大及市場行情最為慘淡的一年。
??彼時的余斌或許并未料到，2022年，房地產行業“寒氣”更重。
??在2021年，余斌做了一個重要決定。天譽置業從年初開始就采取了收縮戰線的舉措，并暫停所有拿地投資。同時，天譽置業將大部分業務重心放在了舊改項目上。天譽置業表示，將重新聚焦粵港澳大灣區，暫停拿地動作，將繼續推進廣州其他470萬平方米的城市更新項目落地。
??但對于天譽置業而言，在本身資金并不充裕的情況下去做舊改，資金沉淀量大，在業內人士看來并不是明智的做法。
??尤其是近兩年房地產市場未有明顯回暖，天譽置業的資金壓力也開始凸顯。根據其今年半年報數據顯示，上半年，天譽置業累計實現銷售額僅12億元，同比下滑了80%。市場的不景氣也影響到了天譽置業資產出售計劃，進一步加劇了公司的流動性緊張。
??為了順利推進旗下舊改項目，天譽置業積極找錢，甚至不惜高息借款。
??在2021年5月，天譽置業間接持股的公司廣州天鳳有限公司與廣州農村商業銀行黃埔支行等3家銀行簽訂銀團貸款合同，獲銀團授信總額不超過82.79億元，年利率約7%。但這仍然不能滿足天譽置業的資金需求。今年6月14日，天譽置業宣布，其間接持有97%的附屬公司南寧天譽譽浚投資有限公司，向廣州市融悅商業服務有限公司借款不超過5億元，還款期限60個月，年化利息高達14.8%。
??此后不久，天譽置業便被曝出債務危機，并于6月27日正式宣告債務違約。
??債務拉鋸戰仍在持續
??無論是債務違約，還是被債權人申請清盤，這其中既有天譽置業本身在發展策略、經營管理方面存在問題，也有整個房地產行業市場下行的因素影響。
??天譽置業在資本市場的債務違約路徑和遭遇并非孤例。據不完全統計，今年以來，已經不止一家房企被債權人申請清盤，恒大、融創、新力、大發、花樣年、佳源國際控股、祥生控股等企業均遭遇了債權人提出的清盤呈請。不過，這些清盤呈請多為個別投資人的行為，這些投資人持有金額占比并不大，一般情況下不會對企業債務重組推進造成實質影響。
??近期，部分房企在債務重組方面取得進展。例如10月12日，中國奧園公告表示在境內方面完成了本金逾230億元現有融資的展期，并保持與潛在投資者就資本重組的事宜保持對話；境外方面，將繼續與境內外債權人進行具建設性的討論。
??世茂集團也在近日披露，正與債權人及其顧問緊密合作及定期溝通，以對本集團的核心業務進行有序且必要的盡職調查，討論境外債務潛在可行的重組建議方案。同時，世茂集團方面表示，在9月初與大華銀行就香港九龍大窩坪項目簽訂了融資協議，所涉金額共103億港元，以替換原有項目貸款融資。
??目前，華夏幸福、花樣年、佳兆業、中國奧園、世茂集團、龍光集團、弘陽地產等房企正對境外債務尋求整體解決方案，雖然個別房企在局部債務管理上取得一些成果，但整體來看，房企債務重組進展難言順利，房企仍然深陷與債權人的拉鋸戰中。
??“方案一直在修改，跟投資人各種溝通，但確實談判需要一個過程?！币晃荒壳罢谕七M債務整體方案的房企人員表示，很希望跟債權人的溝通能夠盡快談好，這樣管理層們才能把主要精力放到正常的企業經營上。
??“不管是哪家企業都行，只希望能盡快有一些正向的進展來提振信心，地產行業已經千瘡百孔了。”上述人員表示。
??不過，在一些房企管理層看來，現在與債權人的溝通過程中能夠感受到一些積極信號，比如在保障交付的共同目標下，不少債權人已經出現了一定程度的讓步，畢竟“魚死網破”也不是債權人想看到的局面。
??“房地產行業的債務重組依然是困難重重，主要原因還是各方利益不好協調整合?！痹谝晃婚L期觀察地產行業的證券研究員看來，房企債務重組推進成功的核心還是市場銷售恢復。
??好消息是，雖然前9月多數房企銷售業績同比仍然下跌，但從9月單月來看，已有近三成百強房企銷售同比實現正增長。隨著政策進一步寬松落地，房企銷售也會逐漸復蘇企穩。
