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??12月4日晚，招商局積余產業運營服務股份有限公司（以下簡稱“招商積余”，001914.SZ）發布公告透露正籌劃出售7家子公司的股權，如交易能順利完成，將有助于加快推進公司輕重資產分離。

??這是招商積余今年以來的第三次資產出售，此前該公司已經轉讓了3家子公司的股權，并退還了天津一塊地。12月5日，招商積余相關人士表示，這次交易的標的物主要是酒店和購物中心，同樣也是為了剝離重資產。

??輕重資產分離是招商積余的一項重要戰略。長江證券曾表示，受歷史因素影響，招商積余是業內少有的具備尾盤與投資性房地產等重資產的物企，持續虧損的尾盤及高額負債帶來的財務開支對業績形成一定拖累。

??而招商積余選擇在此時啟動較大規模的資產剝離動作，則是希望抓住難得的政策窗口。“現在能做也是因為地產的股權融資政策放開了，潛在受讓方增加了，想加快處理進度。”上述人士如此解釋。

??資本市場對于此次交易給予了積極的反饋，12月5日，招商積余以漲停收盤。

??一次性轉讓7家子公司

??公告顯示，此次招商積余擬出售的資產包括成都市中航地產發展有限公司100%股權、九江市九方商業管理有限公司100%股權、中航城置業（昆山）有限公司100%股權、江西中航地產有限責任公司100%股權、岳陽中航地產有限公司100%股權、贛州市航逸酒店管理有限公司100%股權、深圳中航觀瀾地產發展有限公司51%股權，由于交易處于籌劃階段，交易對方、交易方式、交易價格等相關事項尚不確定。

??這樣的交易，招商積余已經不是第一次做了，今年1月份，該公司就已實現了輕重分離首批方案的落地。當時，招商積余將深圳中航城、昆山中航、贛州九方3家公司的全部股權轉讓給了控股股東招商蛇口下屬子公司，交易對價是7.78億元。這3家公司分別持有深圳南光捷佳大廈一至四層商場及部分房間，贛州中航城九方購物中心房產及幼兒園、昆山中航城花園42號樓等，均為投資性房地產項目。

??第二次轉讓的是土地資產。4月份，招商積余宣布擬退回天津格蘭云天置業有限公司在2007年購入的一幅土地的使用權。這塊地占地僅1.61萬平方米，當初的成交金額為0.56億元。土地購入了15年時間，項目才完成地下室正負零工程，招商蛇口認為，根據項目地塊所處片區商業及辦公樓市場的現狀及未來預期，如繼續開發將導致巨額虧損，為了規避未來經營風險，退地是一個明智選擇。

??根據招商積余2022年中報，該公司旗下有3家房地產開發性質、9家持有物業出租及經營性質的并表子公司，其中，本次擬出讓的7家均為持有物業出租的公司。

??因為已經轉讓了4處物業，截至2022年6月末，招商積余的可出租面積較年初減少了近10萬平方米，持有的15處投資性房地產的評估面積約64萬平方米，賬面凈值約55.5億元。其中，與標的公司在地域上重合的物業包括岳陽中航國際廣場、九江九方購物中心商業、昆山九方購物中心、成都九方購物中心、贛州格蘭云天國際酒店等，總評估面積超過50萬平方米。

??相較1月份的那次交易，此次招商積余擬處理的子公司股權數量更多，因為當前該公司正處于更有利的政策和市場環境。11月28日，證監會發布房地產市場股權融資方面調整優化措施，包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用等五方面內容。對于資產的出售方和收購方，這都是利好消息。招商積余相關人士表示，之前地產行業股權融資未放松時，買家的群體較為受限，“我們轉讓的都是地產資產，買方也是地產企業，現在能做股權融資的話，肯定比真金白銀買更有吸引力。”

??出清重資產 為并購儲備資金

??相較其他物業上市公司，招商積余的上市路徑較為特殊，也因此留下了重資產等歷史遺留問題。2019年，中航善達實施重大資產重組，發行股份購買了招商物業100%的股權，并于當年12月更名為“招商積余”上市。

??當時，中航善達雖然已經剝離了大部分的開發業務，但仍保留了一些住宅尾盤以及經營性物業。因此，招商積余2019年的收入中，資產管理業務以及房地產開發業務的占比仍有15%。

??借殼上市后，招商積余制定了“12347”發展戰略，以建設“國內領先的物業資產管理運營商”為目標，發展物業管理及資產管理兩項核心業務。在最初的兩年時間里，該公司并未提及資產處理事項，直到2022年初才表示基于輕資產運營平臺的戰略定位，按照“先易后難、重點突破、爭取有利條件、宜快則快”原則，積極創造條件推動重資產剝離，并透露已成立專項工作組，從資產價值、收益指標、經營方式、限制事項等維度對各項資產進行盤點，梳理研究重資產剝離的實施路徑。

??在外界看來，重資產剝離重要性的提升，與招商積余的業績表現有一定關系。2021年，招商積余錄得了5.12億元的歸屬母公司凈利潤，但僅僅是資產減值準備和信用減值損失，就計提了1.55億元，減少2021年度歸屬母公司凈利潤約1.25億元。被計提的6個資產均來自中航系。

??除了虧損的尾盤外，地產存貨的大量有息負債帶來的財務費用也拖累了招商積余的利潤指標。截至2021年末，該公司的有息負債規模約27.52億元，融資成本在3%至5.83%，每年涉及的財務開支約1.4億元。

??中信證券在研報中表示，截至2022年9月末，招商積余仍有56億元投資性房地產，13億元存貨和6億元固定資產，其中不乏大量和物管主業無關的房地產和持有物業類資產，若能兌現輕重分離的目標，將大幅改善公司資產負債表質量，顯著提升可用的資金。這是因為，招商積余歷史上從未實現過股權融資，導致賬面貨幣資金寬裕程度遜色于其他物業管理企業，即使物業管理行業充滿并購機會，但該公司始終不具備并購整合大型物企的資金基礎。中信證券認為，如果招商積余能夠有效盤活存量資產，則可能獲得龐大的現金儲備，在不攤薄股本的情況下，就有財力發起較大規模的并購，以推動主業較快發展。

??而招商積余總經理陳海照也曾在年初的業績發布會上表示，重資產剝離所獲得的資金能為公司收并購業務提供資金保障。

??2021年，招商積余計提存貨資產減值準備的4個項目均為地產開發項目，此次并未納入擬轉讓的資產列表。據中國房地產報記者了解，這些地產尾盤以及尚未處理的寫字樓項目雖然未在本次交易的名單中，但招商積余也已在推進剝離方案。