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??最近，融資端利好政策頻傳。

??繼信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”之后，助力房企境外融資的“內(nèi)保外貸”也來(lái)了。

??12月9日，首單成功落地的7億元貸款已被龍湖集團(tuán)提款。隨后，市場(chǎng)消息稱碧桂園3億美元“內(nèi)保外貸”也等待落地。

??所謂“內(nèi)保外貸”，即境內(nèi)銀行為境內(nèi)企業(yè)在境外注冊(cè)的附屬企業(yè)或參股投資企業(yè)提供擔(dān)保，由境外銀行給境外投資企業(yè)發(fā)放的相應(yīng)貸款。

??實(shí)際上，房企境外債已連續(xù)多月無(wú)新增，截至11月底，100家典型房企境外發(fā)債同比銳減八成，在美元債違約事件影響下，房企境外信用遭遇前所未有的挑戰(zhàn)，再加上明年一季度房企將迎來(lái)海外債償債高峰。在這一背景下，重塑海外資本市場(chǎng)信心，對(duì)修復(fù)房企美元債融資渠道有著重要的信號(hào)意義。

??房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展時(shí)期，美元債曾是境內(nèi)房企重要的融資渠道之一。但2021年四季度以來(lái)，美元債發(fā)行基本處于凍結(jié)狀態(tài)，2022年，資金壓力下部分房企美元債頻繁出現(xiàn)違約，美元債融資環(huán)境進(jìn)一步惡化。

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年前11月，100家典型房企境外發(fā)債僅為130億美元，同比降幅超過(guò)八成。整體發(fā)行規(guī)模不足2021年三成，與2020年的600億美元規(guī)模相比更是相差了4倍之多。

??對(duì)于有余力支撐美元債償付的優(yōu)質(zhì)房企而言，仍在積極安排境外債的償付。比如龍湖和碧桂園。對(duì)于大型房企而言，若境外信用崩塌對(duì)市場(chǎng)影響很大，全球信用需要更長(zhǎng)時(shí)間修復(fù)。

??鑒于房企境外融資渠道恢復(fù)的緊迫性，11月以來(lái)，“內(nèi)保外貸”也被多次提及。

??11月21日，央行副行長(zhǎng)潘功勝在全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)表示，要通過(guò)內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)跨境增信支持房企海外融資，商業(yè)銀行境外分支行要加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的支持力度，加快項(xiàng)目落地。

??12月2日，消息稱監(jiān)管層要求四大行在12月10日前向房企提供以國(guó)內(nèi)資產(chǎn)做擔(dān)保的離岸貸款，同時(shí)旭輝控股、碧桂園、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)和新城發(fā)展將成為首批5家獲得貸款資格的房企。

??龍湖率先落地“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)，釋放出先行信號(hào)，后續(xù)內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)或?qū)㈥懤m(xù)推進(jìn)，這種通過(guò)增信的方式拓寬房企境外融資渠道，能夠有效維護(hù)境內(nèi)外行業(yè)信心。

??美元債兌付風(fēng)險(xiǎn)不容樂(lè)觀。

??CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)100家典型房企數(shù)據(jù)來(lái)看，明年1月、2月、4月仍是美元債到期高峰期，從目前房企現(xiàn)金流狀況來(lái)看，違約現(xiàn)象或?qū)⒊掷m(xù)，對(duì)于這類企業(yè)而言，尋求展期和重組將是緩解兌付壓力的主要途徑。

??聚焦“內(nèi)保外貸”涉及的5家房企，2022年旭輝、碧桂園、龍湖、美的和新城5家房企合計(jì)僅發(fā)行了50億美元境外債，但到期規(guī)模卻達(dá)到了266億元。其中，2023年一季度到期的境外債規(guī)模占了超六成，合計(jì)到期債務(wù)達(dá)到163億。

??對(duì)于大部分對(duì)于出現(xiàn)流動(dòng)性緊張的問(wèn)題房企，仍然面臨著較大的境外償債壓力。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，除了上述5家房企以外，重點(diǎn)95家監(jiān)測(cè)房企2023年一季度境外債到期規(guī)模達(dá)到了1135億，是上述5家房企到期規(guī)模的4倍之多。且償債高峰集中在2023年1月和2月，到期規(guī)模分別達(dá)到551億和458億。

??過(guò)去一年，房企境外融資可以說(shuō)不斷被弱化。

??在經(jīng)歷了美元債違約事件之后，房企信用、資質(zhì)都將面臨重估，境外債券市場(chǎng)將對(duì)出現(xiàn)展期、違約、重組等問(wèn)題的企業(yè)在較長(zhǎng)時(shí)間保持謹(jǐn)慎態(tài)度，部分房企將面臨美元債融資渠道關(guān)閉的情況。

??而此次“內(nèi)保外貸”的成功落地，對(duì)重塑境外資本市場(chǎng)信心有很重要的作用。

??但需要注意的是，此次“內(nèi)保外貸”的重要條件之一是要求房企以國(guó)內(nèi)資產(chǎn)抵押作擔(dān)保。

??這就意味著，需要房企在境內(nèi)擁有足夠的擔(dān)保或抵質(zhì)押條件，未出險(xiǎn)且信用良好的優(yōu)質(zhì)房企將率先受惠。而多數(shù)主體信用不佳、存在項(xiàng)目停工風(fēng)險(xiǎn)的房企將被排除在外。

??實(shí)際上，“內(nèi)保外貸”存在的兩大風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視，即匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，以及潛在資產(chǎn)流出風(fēng)險(xiǎn)。由于惠及面有限，目前“內(nèi)保外貸”最核心的作用是修復(fù)優(yōu)質(zhì)房企海外資本信用的應(yīng)急手段。

??房企境外融資環(huán)境亟待修復(fù)，尤其是對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企而言。

??接下來(lái)的三個(gè)月，千億海外債到期壓力之下，違約事件或還將持續(xù)，而境外債的發(fā)行也將越來(lái)越難，部分房企甚至面臨境外融資渠道關(guān)閉的情況，只有那些優(yōu)質(zhì)房企將成為境外債發(fā)行主體。

??由于“內(nèi)保外貸”獲得的資金主要用于償還境外債，從根本上來(lái)看，重塑海外資本市場(chǎng)信心關(guān)鍵在于房企銷售面能否回暖。