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??2022年四季度，地產股迎來久違大漲。在“三支箭”的作用下，資本市場對地產股的信心有所恢復，這導致整個四季度，近七成房企實現市值上漲。

??不過，由于2022年前三季度地產股票整體處于疲弱的走勢中，雖然四季度的政策寬松讓不少地產股市值有所修復，但從全年整體來看，依然有超六成房企市值下跌。

??值得注意的是，在2022年四季度市值修復的帶動下，市值超千億元的房企數量從三季度末的9家增至11家，分別為新鴻基地產、華潤置地、萬科、中國海外發展、保利發展、長實集團、龍湖集團、貝殼、九龍倉置業、恒基地產以及太古地產。可以明顯看出，市值超過千億元的房企基本以頭部央企、國企以及港資企業為主。其中，相比三季度，中國海外發展和保利發展市值回落，而華潤置地市值上升，且超過萬科，位列市值排行榜第二位。

??中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，2023年，宏觀經濟有望加快修復，房地產市場在宏觀經濟修復和政策利好支持下或將步入企穩復蘇周期，但新房市場普漲行情基本結束，未來城市與區域之間差異將愈加明顯，人口持續流入的高能級城市房地產機會仍在，同時，受居民需求偏好升級和變遷影響，產品分化也將進一步加深。因此，未來房地產板塊或將延續修復行情，部分布局高能級、信用資質較好、產品品質突出的公司或將在市場復蘇中占得先機。

??“三支箭”落地

??地產股反轉

??2022年，房地產板塊延續2021年下半年震蕩下行態勢，中間經歷小幅反彈但整體持續走低。

??2022年年初，受俄烏沖突、全球經濟疲軟、國內多地疫情反復等因素影響，經濟下行壓力進一步加劇，大盤一路下行。一季度末，滬深300收盤于4222.6點，較上年末下跌14.5%。房地產市場下行趨勢持續，中央強調因城施策支持合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，房地產板塊略有回升。截至一季度末，申萬房地產收盤于3616.68點，較上年末上漲7.3%。

??2022年二季度，中央要求要加大宏觀政策調節力度，要加快落實已經確定的政策，用好各類貨幣政策工具，大盤走出強勢反彈行情，滬深300指數收盤點位增長至4485.01點，而申萬房地產收盤點位下行至3233.57點，與大盤相比走勢趨弱。

??2022年三季度以來，在全球通脹、美聯儲加息等多重超預期因素沖擊下，宏觀經濟承壓，10月末，滬深300指數收盤于3508.7點，較二季度末下跌21.8%。房地產調控政策在堅持“房住不炒”基調下，向寬松轉變，但受房地產市場下行趨勢未得到改善影響，投資者信心受挫，房地產板塊持續走弱，10月末，申萬房地產收盤于2577.31點，較二季度末下跌21.7%。

??雖然地產股整體下行，但每一次政策的放松都能刺激地產股出現一波上漲。

??例如2022年4月，多個城市放寬購房政策帶動地產股上漲；5月，民企“示范生”啟用信用保護工具助力融資，地產股也應聲上漲；此后，中債增進信用公司為優秀民營房企全額擔保發債以及“第二支箭”“第三支箭”接連落地，均推動了地產股普遍上漲。

??尤其是2022年11月，“金融16條”發布，支持房地產市場平穩健康發展，支持房地產融資“三支箭”先后落地，房企資金面有望進一步改善，在一系列利好消息的推動下投資信心有所恢復，房地產板塊反彈，較10月末增長27.8%。

??上海利檀投資董事長陳昊揚近期在接受采訪時曾表示，目前房地產的風險已經基本出清，基本面出現拐點或在2023年下半年。但其認為投資更多的是要看預期，現在正是布局的好時候。陳昊揚指出，閉著眼睛去買房地產板塊的股票的風險也是很大的，因為行業內還會有極大的分化，只有布局那些最后的贏家才能笑到最后。 

??中交地產全年市值漲超190%

??龍光集團領跌

??那么，哪些房企算得上“贏家”？哪些是2022年資本市場“最失意”房企？

??上述提到，地產股全年呈現低迷震蕩的走勢，在“三支箭”政策落地之前，不少房企股價和市值縮水嚴重。

??其中值得注意的是，2022年出現股價突然暴跌的房企數量有所增加。

??一般而言，房企股價突然下跌是消息面上有重大不利消息，而這些消息往往與房企債務端相關。這種股價突然暴跌的現象在2021年就存在，但這種現象只聚焦于個別問題房企中，例如華夏幸福、藍光發展等。到了2022年，這種現象呈擴大之勢，波及的房企也逐漸增多。

??據不完全統計，2022年以來，正榮地產、佳源國際控股、領地控股、大發地產、等房企均上演了股價暴跌的戲碼。隨著房地產市場環境持續疲弱，國內外機構對房地產行業信心不足，這股股價下跌的趨勢也延續到了一些大型房企身上，例如碧桂園、龍湖、金地等。

??從中國房地產報記者統計的數據來看，2022年市值下跌幅度最大的10家企業分別為龍光集團、旭輝控股集團、旭輝永升服務、金科股份、碧桂園服務、融創中國、碧桂園、榮盛發展、融創服務以及中南建設。不難發現，市值下跌幅度較大的房企均是出現債務問題的企業，例如龍光集團、旭輝控股以及融創中國等目前均處于債務重組進展中。

??相比這些“失意”房企，中交地產、新華聯、濱江集團、建發國際等房企則榮登全年市值漲幅最高的企業TOP10。其中，中交地產全年市值漲幅達到191.5%。此外，濱江集團、建發國際等房企也是2022年經營發展比較穩健的企業。

??在部分房地產觀察人士看來，當下的房地產板塊仍處于政策不斷放松、銷售還在下行的階段，板塊依然會有超額收益。2023年，兩類房企值得關注：一類是市場占有率趨于提升，股權融資放開下有望擴表的央企、國企，例如保利發展、招商蛇口等；另一類則是有優質持有型資產，即使行業下行但融資能力較強的民營房企，例如龍湖集團、新城控股、中駿集團等。